70城房?jī)r(jià)一改頹勢(shì)扭頭上揚(yáng) 二手房漲幅領(lǐng)先一手房

    18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，房?jī)r(jià)一改此前頹勢(shì)加速上揚(yáng)。與4月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格上漲的城市有20個(gè)，其中，一線城市上漲明顯，深圳環(huán)比漲幅高達(dá)6.7%。

  對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，70城房?jī)r(jià)在5月完成止跌反彈，終結(jié)了此前12個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。在貸款利率持續(xù)低位的背景下，下半年房?jī)r(jià)漲幅有望繼續(xù)擴(kuò)大，但對(duì)于庫(kù)存高企的部分三、四線城市，房?jī)r(jià)走勢(shì)仍不樂觀，全國(guó)樓市分化將繼續(xù)加劇。

  反彈環(huán)比下跌終結(jié)

  統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有43個(gè)，上漲的城市有20個(gè)，持平的城市有7個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最 高漲幅為6.7%，最低為下降0.6%。同比方面，深圳轉(zhuǎn)跌為正，導(dǎo)致價(jià)格下降的城市有69個(gè)，上漲的城市有1個(gè)。同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為7.7%， 最低為下降10.1%。

  二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有28個(gè)，上漲的城 市有37個(gè)，持平的城市有5個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為6.3%，最低為下降0.9%。同比來看，價(jià)格下降的城市有67個(gè)，上漲的城市有3個(gè)。同比價(jià) 格變動(dòng)中，最高漲幅為9.1%，最低為下降12.8%。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲， 一線城市漲幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有20個(gè)和37個(gè)，分別比上月增加了2個(gè)和9個(gè)；下降的 城市分別有43個(gè)和28個(gè)，分別比上月減少了5個(gè)和6個(gè)。初步測(cè)算，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，二 手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅高于新建商品住宅。

  房?jī)r(jià)同比降幅繼續(xù)收窄。絕大部分城市房?jī)r(jià)同比仍然下降，但隨著環(huán) 比上漲，部分城市同比降幅有所收窄。5月份，新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有69個(gè)，其中降幅比上月收窄的城市有30個(gè)，比上月增加15個(gè)；二手住宅價(jià) 格同比下降的城市有67個(gè)，其中降幅比上月收窄的城市有38個(gè)，比上月增加16個(gè)。

  中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，市場(chǎng)整體出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇狀態(tài)，出現(xiàn)價(jià)格上漲的城市越來越多，而且漲幅處于加速狀態(tài)。

  易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，二季度市場(chǎng)成交量穩(wěn)步上升，70城房?jī)r(jià)在5月份順利完成止跌反彈的過程，終結(jié)了此前12個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。

  易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月18日公布的《2015年5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》計(jì)算，2015年5月份，70個(gè)大 中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.1%，相比4月份0.1%的跌幅而言首次出現(xiàn)上漲。同比方面，跌幅6.3%，在連續(xù)9個(gè)月下跌后開始收窄。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，5月份70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.2%，在此前11個(gè)月連跌后，出現(xiàn)了兩個(gè)月的上漲，已有42個(gè)城市房?jī)r(jià)處于止跌或上漲態(tài)勢(shì)。 “二手房領(lǐng)先一手房而漲價(jià)，和目前的政策調(diào)整有密切關(guān)系。對(duì)于二手房的房東而言，在目前營(yíng)業(yè)稅免征期從過去的五年調(diào)整為兩年后，住房出售的稅負(fù)成本降低， 加速了二手房的回暖速度。”

  領(lǐng)漲一線城市迅速回暖

  一線城市迅速回暖。其中深圳環(huán)比上漲6.7%的爆發(fā)式上漲，創(chuàng)造單月環(huán)比城市上漲歷史紀(jì)錄。

  統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比普漲，平均分別上漲3.0%和3.8%。

  易居中國(guó)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2015年5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》計(jì)算得知，2015年5月，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅分別為3.0%、0.0%和-0.2%，而4月分別為0.9%、-0.1%和-0.3%。

  對(duì)此，張大偉表示，一線城市開啟全線領(lǐng)漲狀態(tài)。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，前5月整體市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)更加明顯，54城市住宅合計(jì)簽約110.5萬(wàn)套，同比上漲13.7%，其中一線城市2015年前5月簽約17.11萬(wàn)套，同比漲幅達(dá)41%。

  張大偉認(rèn)為，造成現(xiàn)階段集中性上漲的主要原因是信貸寬松。全國(guó)35個(gè)城市中，提供9折以下利率的銀行共24家，相比上月增長(zhǎng)兩家，但僅分布在北京、上海 等幾個(gè)熱點(diǎn)城市，北京有12家，上海有5家，其中浙商銀行針對(duì)合作樓盤推出的7折利率優(yōu)惠刷新了全國(guó)首套房利率的下限，一線城市利率水平已接近2009年 以來最低位。

  此外，北京進(jìn)一步提高公積金繳存上限，廣州更是推出公積金貼息試點(diǎn)，并指出將投入50億元進(jìn)行貼息。

  張大偉指出，持續(xù)的利好政策，對(duì)一線城市樓市的影響逐漸加強(qiáng)，在“930”“330”以及后續(xù)的系列降息影響下，二手市場(chǎng)成交升溫，資金開始涌入新房市場(chǎng)后，拉動(dòng)新房市場(chǎng)的成交量呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。

  以北京為例，5月北京新建住宅(剔除保障房、自住房)實(shí)際簽約套數(shù)為4194套，環(huán)比上漲達(dá)到了40%，成交均價(jià)達(dá)每平米28391元，環(huán)比上漲0.5%。目前可售純商品房住宅(剔除保障房自住房)只有50551套，這一數(shù)值達(dá)到最近一年來的最低點(diǎn)。

  風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)分化加劇

  嚴(yán)躍進(jìn)表示，5月房?jī)r(jià)上漲和預(yù)期一致，在連跌12個(gè)月后首次翻紅。反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)較好的復(fù)蘇階段。市場(chǎng)邏輯將不會(huì)改變，下半年房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

  “一線城市在本輪市場(chǎng)復(fù)蘇中成為領(lǐng)頭羊。政策刺激對(duì)基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對(duì)供過于求的城市提振作用有限。”張大偉說。

  本月雖然一線城市大幅領(lǐng)漲，但部分二三線城市卻仍然有著較大的降幅。從同比看，雖然僅深圳一市出現(xiàn)上漲，但與一線城市相比，部分二三線城市仍然跌幅較 大。數(shù)據(jù)顯示，在5月深圳同比上漲7.7%、上海同比下跌2.8%、北京同比下跌2.9%，與此同時(shí)，桂林同比下跌10.1%，青島、瀘州同比下跌 9.8%，沈陽(yáng)、丹東等城市下跌幅度也高達(dá)9.7%。

  在價(jià)格下降的同時(shí)，部分二三線城市繼續(xù)采取放松政策提振當(dāng) 地房地產(chǎn)市場(chǎng)。近日，長(zhǎng)春發(fā)布《支持居民自住性和改善性住房需求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》指出，長(zhǎng)春市取消住房限購(gòu)政策，即凡在本市內(nèi)購(gòu)買 新建商品住房或二手住房不受購(gòu)房套數(shù)限制。非本市戶籍居民家庭也無需提供納稅證明和社保證明即可在本市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買新建商品住房或二手住房。

  與此同時(shí)，為提高住房公積金貸款使用效率，《意見》指出，對(duì)首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買除別墅外的新建商品住房的，最低首付比例為20%，對(duì)已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款且家庭只有一套住房再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買面積在144平方米以下新建商品住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。

  福建方面，下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，允許開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。

  對(duì)此，張大偉認(rèn)為，因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共資源、產(chǎn)業(yè)布局、人口、樓市庫(kù)存、政策刺激作用等方面都存在不均衡，全國(guó)以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢(shì)。

  “但這樣的畸形上漲，或?qū)?dǎo)致不可小視的問題。”張大偉說，例如未來政策刺激效果集中體現(xiàn)在一二線城市，而三四線則越來越差。一二線價(jià)格暴漲也會(huì)導(dǎo)致后 續(xù)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大問題。市場(chǎng)資源過分的集中在一二線，目前大部分企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向一二線拿地，導(dǎo)致地王頻繁出現(xiàn)，而三四線的崩盤可能性反而增加。此外，由于一二線 城市的暴漲，中央或難以再出全面的利好政策，在此背景下，三四線城市或?qū)⒚媾R再次下滑的風(fēng)險(xiǎn)。