“限外”政策的維穩(wěn)邏輯 外資買房會不會大爆發(fā)

    國務(wù)院總理李克強在今年全國兩會上所說的“歡迎外國人來中國買房”，似乎并非只是一句寒暄。被限制多年的外資購房，打破藩籬的日子正漸行漸近。

    深圳房地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人近日告訴《華夏時報》記者，目前監(jiān)管層正考慮取消樓市“限外令”，放開外資購買中國樓市，不過像深圳這樣的一線城市，外資只可以購買商鋪、寫字樓等物業(yè)，普通住宅很可能仍將“限購”。

    “中央層面對于樓市的調(diào)整思路早已確定要去行政化，因此，此前部分‘一刀切’的政策限制逐步放開也是正常的。”接近住建部的一位消息人士稱。

    不過，對于“限外”取消的實際影響，業(yè)內(nèi)人士接受采訪時分析認(rèn)為，僅憑限外政策放松并不一定能帶動海外熱錢進入樓市投資，但對于北上廣深等一線城市的高端項目而言，或?qū)⑵鸬结尫刨徺I力的作用。

    實際效果不大，但更重要的是由此釋放的政策維穩(wěn)信號，這也讓政策調(diào)整背后的邏輯愈加清晰。

    “限令”正逐漸放開

    “現(xiàn)在中央對于樓市政策的調(diào)整，仍然處在釋放市場需求方面，逐步取消對外資購房的限制，直觀意義上來說，就是在釋放外資購房需求。”國研中心一位負(fù)責(zé)人對本報記者表示，隨著整體經(jīng)濟層面上對外資限制的放寬，購房需求上的放開是“遲早的事”。

    事實上，早在今年3月國家發(fā)改委與商務(wù)部就公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2015年修訂)》，在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中，已經(jīng)刪除了此前針對外商投資房地產(chǎn)的全部限制類條款。

    這些限制類條款包括：土地成片開發(fā)(限于合資、合作)，高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司等，都曾被列在2007年和2011年版的限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中。

    上述深圳房地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人表示：“外資想要購買商務(wù)公寓現(xiàn)在仍受到政策限制，其實外資投資是好事，可以拉動需求增加銷售收入。”

    “是否全面放開限外政策，目前決策層仍未確定，最快也要7月份前后。”上述接近住建部的消息人士指出，“由于這一政策主要針對的是一二線城市，而目前一二線城市正處于逐步回暖的市場行情下，一旦放開可能會帶來部分城市的樓市過熱，這也不是中央希望看到的。”

    北京一位高端樓盤的營銷總監(jiān)告訴記者，今年以來，北京高端樓盤扎堆開盤，不少高端項目的營銷都瞄上了外資購房者這一客群，除了給予部分優(yōu)惠，在購買限制上也盡量幫助簡化手續(xù)、解決一部分受限條件。

    “現(xiàn)在對于外資購房來說，雖然沒有在政策上明確放松，但在不少地方，外資購房可以享受一定的優(yōu)惠，同時購買以及貸款流程會給予不少方便。”招商銀行北京分行一位負(fù)責(zé)人向《華夏時報》記者表示。

    上海易居研究院副院長楊紅旭告訴記者，政府在逐漸放開一些行政干預(yù)政策，“限購”、“限貸”、“限價”都在退出，只有“限外”沒有明確發(fā)文取消，預(yù)計也會逐漸放松，但這個政策不一定是外匯管理局公開發(fā)文取消，有可能是各地城市出臺政策或者是暗地里放松。

    5月6日，廣東省江門市住建局召開新聞發(fā)布會宣布，取消實施了3年多的購房“限外”政策，以加快消化當(dāng)?shù)貥鞘袔齑妗?/p>

    同時，深圳從5月份開始，已經(jīng)悄然放松對外資購房的限制，過去港澳臺和華僑于內(nèi)地置業(yè)若想取得1%的契稅優(yōu)惠必須提供結(jié)婚證明或單身證明，內(nèi)地政府以家庭為單位限制境外人士置業(yè)，但目前不再需要提供證明，只需購房者在深圳無房則可，無需再證明配偶是否有房。

    外資買房不會大爆發(fā)

    住建部聯(lián)合外匯管理局曾在2006年和2010年兩次出臺過“限外”政策。按照規(guī)定，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房;在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

    “2006年出臺‘限外令’是有原因的，當(dāng)時人民幣持續(xù)升值，國內(nèi)物業(yè)價值處于低谷期，因此當(dāng)時有大量外資通過投資中國房地產(chǎn)進入中國市場。”當(dāng)年在北京東直門附近開發(fā)過住宅項目的一位開發(fā)商對記者表示，由于位于使館區(qū)附近，該項目在當(dāng)年熱銷，而購房者中超過50%的是外籍購房人及長期在海外工作的中國人。

    據(jù)這位開發(fā)商回憶，當(dāng)時不少外資購房者都一次性購買兩到三套，最多的曾一次購買了7套房。他表示，北京樓市在2007年前后迅速升溫，與當(dāng)時大批外資涌入不無關(guān)系。

    “在過去的10年中，中國房地產(chǎn)被境外投資者視作保值、升值的投資目標(biāo)而被炒作，同時，國際市場看好人民幣持續(xù)升值，大量熱錢不斷涌入，這造成了我國房價多年持續(xù)性暴漲;因此，對于外資進入相關(guān)房地產(chǎn)市場進行投資在過去一個階段時間內(nèi)的限制一直較為嚴(yán)格。”北京房協(xié)秘書長陳志稱。

    “現(xiàn)在的市場局面已經(jīng)和10年前差別很大，由于外資購房主要集中在一線城市和幾個熱點二線城市，而現(xiàn)在這類城市的房價已經(jīng)很高，短期內(nèi)升值空間小，投資回報率在降低，即使‘限外令’放開也不會出現(xiàn)大規(guī)模外資買房。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示。

    楊紅旭則認(rèn)為，“限外令”取消與否涉及面并不大，因為外資買房考慮因素很多，比如人民幣是否升值可以套取匯差，現(xiàn)在人民幣是雙向波動，美元在升值走強，所以外資不是很愿意來中國購買資產(chǎn)。

    亦有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，中國放開外資進來炒房后，是否會引發(fā)類似日本上世紀(jì)80年代末90年代初的問題，當(dāng)時日元升值，外資進場炒高房價后撤出，很快又隨著日元的貶值，引發(fā)日本樓市雪崩。

    不過楊紅旭認(rèn)為，中日情況有所不同，日本是在1985年后日元匯率快速升值，而中國對美元的匯率近年來已在緩慢升值，而且目前人民幣對美元保持浮動匯率，并沒有快速升值，所以不用擔(dān)心中國重蹈日本覆轍。

    政策的維穩(wěn)邏輯

    雖然“限外”政策看上去影響不大，但政策一旦出臺，改變的不僅是少數(shù)購房需求，還有對未來的政策預(yù)期。

    “整體來看，‘3·30新政’后，只有一線城市和部分二線城市樓市迎來紅五月，樓市整體回暖的趨勢并不明朗;其中，還有部分城市在需求釋放后，6月成交重新恢復(fù)平淡，樓市表現(xiàn)并不穩(wěn)定。”同策研究中心總監(jiān)張宏偉稱。

    “從各地樓市的成交走勢來看，市場的需求仍需利好政策來拉動。”經(jīng)濟學(xué)家陳劍波表示，每當(dāng)有救市政策出臺，樓市的成交就會出現(xiàn)放量，但成交上漲只能保持一兩個月，就又會回歸平淡。去年的“9·30”政策如此，今年的“3·30”政策也是如此。

    陳劍波分析認(rèn)為，限外政策放松與否，主要仍是為了引導(dǎo)預(yù)期。

    從成交量上來看，“限外”放松后，江門市住建局統(tǒng)計的蓬江、江海區(qū)新建商品住房單月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)創(chuàng)歷史記錄，中心城區(qū)二手樓市成交也比上月增加了近1/5。

    而從深圳“限外令”在近幾年的變化來看，這一政策確實能起到“轉(zhuǎn)向”的目的。2008年樓市跌入谷底后，深圳在2009年曾將“限外令”取消過一段時間，即取消港澳臺居民在深圳只能購買一套用于自住的商品住宅的限制，不過仍然限制港澳臺居民個人購買包括商鋪、寫字樓等在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。此后樓市整體又出現(xiàn)過快上漲，隨后這一政策在2010年后再度收緊。

    “如果不斷有利好政策出臺，則意味著樓市在今年的寬松環(huán)境不會變，這對今年下半年的房地產(chǎn)走勢有利。”上述國研中心負(fù)責(zé)人稱。

    近期，各地方政府紛紛開始調(diào)整公積金額度。在公積金政策的拉動下，部分地方樓市也出現(xiàn)了一波放

    6月11日，廣州市公積金中心提出的試行開展個人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)獲批，廣州公積金中心還將試點開展個人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。據(jù)鏈家地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，在此之前的6月1日-7日，廣州全市一手房網(wǎng)簽量環(huán)比下跌11%。

    政策調(diào)整正在形成合力，目標(biāo)就是維穩(wěn)樓市。