2010年中國住房投資對經(jīng)濟(jì)拉動作用進(jìn)一步增強(qiáng)

    11月16日，由中國社會科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所和社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會暨2009～2010年住房形勢與政策研討會”在北京舉行，會議正式對外發(fā)布由中國社會科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室完成的首份住房綠皮書《中國住房發(fā)展報(bào)告（2009-2010）》。

    《住房綠皮書》綜合運(yùn)用微觀、宏觀、公共經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論，建立了以住房市場為核心，住房市場主體為支撐，住房市場潛力為延展，住房宏觀背景為基礎(chǔ)，公共政策作保障的住房分析框架。分析了2008年至2009年中國住房市場運(yùn)行狀況，預(yù)測了2010年中國住房市場的發(fā)展趨勢以及所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，提出了促進(jìn)中國住房市場健康發(fā)展的政策建議。

    《住房綠皮書》提出了一個(gè)有多項(xiàng)指標(biāo)組成的測量中國住房市場質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)和效率等的指數(shù)體系。這個(gè)體系包括住房上市公司指數(shù)、住房支付能力指數(shù)、住房真實(shí)供求缺口指數(shù)、城市土地市場價(jià)值指數(shù)、住房市場價(jià)值潛力指數(shù)、住房貸款風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)、住房市場監(jiān)管指數(shù)、住房社會保障指數(shù)等，對涉及住房市場的關(guān)鍵方面的健康程度以及合理性進(jìn)行評價(jià)。

    《住房綠皮書》認(rèn)為，由于全球金融和經(jīng)濟(jì)走勢于2008年急轉(zhuǎn)直下，中國住房市場在這一年初開始的調(diào)整被迫中斷，住房產(chǎn)業(yè)雖然未被列入國家振興產(chǎn)業(yè)名單但實(shí)際上依然被視為GDP止跌回升的主力軍。于是，諸種關(guān)于住房產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策的出臺、金融機(jī)構(gòu)和金融市場慷慨注入大量的流動性、難以遏制的投機(jī)需求和一定的剛性需求集體向住房產(chǎn)業(yè)發(fā)力，結(jié)果是，在2008年底瀕臨絕境的住房產(chǎn)業(yè)絕處逢生，轉(zhuǎn)過難熬的2008年頭后，迅速爆發(fā)，短短幾個(gè)月間就吞噬了住房價(jià)格在2008年近一年里的下降空間，沖上了一個(gè)新的歷史峰值。

    《住房綠皮書》所展現(xiàn)的2008年以來中國住房市場及其相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、金融和政策圖景是：全球經(jīng)濟(jì)從深度衰退到逐步回穩(wěn)；中國宏觀經(jīng)濟(jì)從急速下滑到觸底回升；城市化質(zhì)量提升明顯，中西部地區(qū)城市化加快；住房金融市場從緊縮到寬松；住房開發(fā)企業(yè)由急劇惡化到迅速好轉(zhuǎn)；住房消費(fèi)、投資和投機(jī)意愿幾經(jīng)反復(fù)；信貸監(jiān)管由緊變松，又由松變緊；住房資產(chǎn)與物業(yè)市場從回落調(diào)整到快速上漲；住房土地市場從熱度下降到逐步回暖；保障性住房建設(shè)力度迅速加大，保障覆蓋范圍有所提高。

    《住房綠皮書》預(yù)測2010年：全球經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，但全球住房市場表現(xiàn)不一；中國經(jīng)濟(jì)將持續(xù)復(fù)蘇，住房投資作用將進(jìn)一步增強(qiáng)；城市化規(guī)模呈現(xiàn)高峰，城市化區(qū)域增長相對均衡；住房市場春暖秋涼、震蕩增長；住宅用地市場交易量增加，交易價(jià)格上行；住房金融市場溫和上行，波動增長。

    《住房綠皮書》指出當(dāng)前住房市場面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。宏觀經(jīng)濟(jì)：內(nèi)生性增長動力不足，通貨膨脹壓力加大；全球經(jīng)濟(jì)：復(fù)蘇緩慢，貿(mào)易保護(hù)主義抬頭；城市發(fā)展：公共支出壓力大；開發(fā)企業(yè)：風(fēng)險(xiǎn)增加，素質(zhì)下降；資金充裕助長地價(jià)、房價(jià)上漲壓力；需求主體：投資者蠢蠢欲動，消費(fèi)者缺乏理性，市場面臨需求者沖擊；金融機(jī)構(gòu)：寬松支持了投機(jī)，緊縮抑制了消費(fèi)，風(fēng)險(xiǎn)防控手段有限；住房市場：價(jià)穩(wěn)量增難以實(shí)現(xiàn)，市場波動頻繁劇烈；土地市場：土地供給嚴(yán)重不足，土地價(jià)格過快上漲；金融市場：大量流動性流向樓市，市場單一導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)過于集中；市場監(jiān)管：監(jiān)管任務(wù)更加繁重，監(jiān)管意愿有所放松；社會保障：保障性住房建設(shè)計(jì)劃難實(shí)現(xiàn)。

    《住房綠皮書》還梳理了住房市場面臨的長期問題。宏觀經(jīng)濟(jì)：面臨波動風(fēng)險(xiǎn)，潛藏泡沫風(fēng)險(xiǎn)，遭遇停滯風(fēng)險(xiǎn)；城市發(fā)展：城市化加速度減緩，城市化潛力無法完全釋放；開發(fā)體系：市場壟斷產(chǎn)生高利潤，行政管制導(dǎo)致高成本；需求主體：消費(fèi)心理不成熟，消費(fèi)觀念有障礙，消費(fèi)者保護(hù)和投機(jī)者監(jiān)管體系不健全；土地市場：土地市場壟斷，政府經(jīng)營與監(jiān)管合一；金融體系：一元化住房的金融體系，過度集中的金融風(fēng)險(xiǎn)；住房體系：商品房和保障房體系都不健全，兩者結(jié)合不好；住房監(jiān)管：監(jiān)督管理制度較粗糙，監(jiān)督制衡機(jī)制不健全；住房調(diào)控：調(diào)控手段不經(jīng)濟(jì)，調(diào)控步調(diào)不協(xié)調(diào)。

    《住房綠皮書》對2010年住房調(diào)控給出了詳細(xì)的政策建議。指出2010年住房市場調(diào)控的主要任務(wù)就是促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)和住房經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、健康和較快發(fā)展。政策目標(biāo)為即“價(jià)穩(wěn)量增”，具體概括為：“增加銷售，擴(kuò)大投資，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定價(jià)格”。即實(shí)現(xiàn)價(jià)格基本穩(wěn)定、投資開發(fā)與銷售量穩(wěn)步增長，小戶型、保障房比例大幅提升。

    提出2010年細(xì)化調(diào)控辦法。供給管理：對高檔物業(yè)提供者，實(shí)施重稅；對普通商品房開發(fā)適當(dāng)優(yōu)惠，對保障房開發(fā)實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼政策；需求管理：實(shí)施“抑制投機(jī)、引導(dǎo)投資、鼓勵(lì)消費(fèi)和擴(kuò)大保障”差別化的需求管理政策；空間管理：重點(diǎn)監(jiān)控一線城市的國際游資的沖擊和炒作，重點(diǎn)監(jiān)控一線、二線城市的國內(nèi)投機(jī)客的炒作。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平及其變化，采取區(qū)別對待措施，指導(dǎo)不同區(qū)域和城市的供求政策；時(shí)間管理：針對2010年四個(gè)季度可能出現(xiàn)的不同的市場表現(xiàn)，金融、土地、財(cái)政等尤其是金融部門提前做出預(yù)案，把握節(jié)奏，采取適度的松緊政策。具體在一季度加大土地和保障性住房，適度降低一貫的貸款高增長率；第二季度，加大措施，刺激供給，同時(shí)加大保障房供給力度，適度從緊消費(fèi)支持，第三、第四季度，加大消費(fèi)刺激的政策；預(yù)期管理：針對根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和住房市場形勢產(chǎn)生預(yù)期，政府采取適當(dāng)?shù)?、并且不斷變化的?yīng)對措施，通過預(yù)期管理，打擊市場投機(jī)行為，引導(dǎo)供需雙雙回歸理性。

    提出調(diào)控的政策原則。堅(jiān)持“定量寬松，精確投放；抑揚(yáng)有別，重拳出擊；多策組合，時(shí)空匹配；長短結(jié)合，標(biāo)本兼治”的政策原則。“定量寬松，精確投放”。主要指住房信貸（也包括土地等）要堅(jiān)持?jǐn)?shù)量明確的寬松政策，并進(jìn)一步將投放對象加以細(xì)化，準(zhǔn)確投放到供需對象中；“抑揚(yáng)有別，重拳出擊”。就是對待保障、消費(fèi)、投資和投機(jī)采取不同的政策，并且進(jìn)一步強(qiáng)化。即采取進(jìn)一步的政策措施，更有效地抑制投機(jī)、引導(dǎo)投資，更進(jìn)一步地鼓勵(lì)消費(fèi)和擴(kuò)大保障；“多策搭配，時(shí)空組合”就是要綜合利用土地、金融、財(cái)稅和監(jiān)管手段，協(xié)同作戰(zhàn)并根據(jù)空間和時(shí)間不同，不斷調(diào)整；“長短結(jié)合，標(biāo)本兼治”。就是在將完成2010年的目標(biāo)和長期目標(biāo)結(jié)合起來，將解決眼前的目標(biāo)問題和長遠(yuǎn)的根本性問題結(jié)合起來，結(jié)合具體措施的推出，不失時(shí)機(jī)地改革制度、體制和機(jī)制。

    提出調(diào)控的政策措施。宏觀經(jīng)濟(jì)：微調(diào)宏觀政策，刺激內(nèi)生性增長，防控通貨膨脹；城市發(fā)展：挖掘城市化的潛力，提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量；開發(fā)企業(yè)：公布住房參考價(jià)格，提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量；需求主體：鼓勵(lì)住房消費(fèi)，引導(dǎo)住房投資，抑制住房投機(jī)；住房市場：完善住房市場體系，鼓勵(lì)住房消費(fèi)；土地市場：擴(kuò)大住房用地供應(yīng)規(guī)模，提高用地效率；金融機(jī)構(gòu)：嚴(yán)控投機(jī)性房貸，刺激真實(shí)住房需求；市場監(jiān)管：規(guī)范市場準(zhǔn)入條件，從嚴(yán)市場行為監(jiān)管；住房保障：落實(shí)保障房建設(shè)計(jì)劃，切實(shí)擴(kuò)大保障房供給。

    針對2008年以來出臺的住房優(yōu)惠政策的問題，報(bào)告提出“方向不變，適度微調(diào)，從嚴(yán)監(jiān)管，強(qiáng)化抑揚(yáng)”的建議。

    《住房綠皮書》還提出解決住房長期問題的對策建議。提出住房發(fā)展的總體目標(biāo)是：“確保穩(wěn)健發(fā)展，力爭持續(xù)繁榮，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，實(shí)現(xiàn)住有所居”的住房發(fā)展總體目標(biāo)。著力解決國民經(jīng)濟(jì)中的結(jié)構(gòu)性問題，重新確立住房在國民經(jīng)濟(jì)中的戰(zhàn)略定位；建立促進(jìn)住房穩(wěn)健均衡發(fā)展的長效機(jī)制。構(gòu)建三維一體的住房發(fā)展體系。重構(gòu)住房市場化和保障性相結(jié)合的住房生產(chǎn)體系，市場化和保障性相結(jié)合的產(chǎn)品體系，住房發(fā)展的制度、戰(zhàn)略、政策、監(jiān)管、調(diào)控的制度體系。

    具體有以下措施：完善社會保障制度體系建設(shè)，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模；改善城市發(fā)展的制度環(huán)境，挖掘城市化的潛力；創(chuàng)新房地產(chǎn)制度，建立完善可靠的法制體系；建立順暢得力的監(jiān)管體系，反對住房市場領(lǐng)域的壟斷；改進(jìn)政府參與市場的方式，提升政府的服務(wù)質(zhì)量；建立公平合理的稅費(fèi)體系，實(shí)現(xiàn)住房分配的轉(zhuǎn)移支付制度；設(shè)立住房政策委員會，建立統(tǒng)一靈活的調(diào)控體系；建立商品性與政策性差異化結(jié)合的分層次的住房體系；建立住房再生產(chǎn)各環(huán)節(jié)、商品性和保障性結(jié)合的住房體系。

    《中國住房發(fā)展報(bào)告（2009-2010）》報(bào)告對各級政府尤其是城市政府部門、國內(nèi)外企業(yè)、有關(guān)研究機(jī)構(gòu)、社會公眾具有重要的決策參考意義和研究借鑒價(jià)值。