住房綠皮書：未來(lái)住房市場(chǎng)監(jiān)管任務(wù)更加繁重

   中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2009-2010）》

    住房市場(chǎng)監(jiān)管：監(jiān)管任務(wù)更加繁重，監(jiān)管意愿有所放松

    11月16日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨2009～2010年住房形勢(shì)與政策研討會(huì)”在北京舉行，會(huì)議分析了2008年至2009年中國(guó)住房市場(chǎng)運(yùn)行狀況，預(yù)測(cè)了2010年中國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)以及所面臨的主要問(wèn)題與挑戰(zhàn)，提出了促進(jìn)中國(guó)住房市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議，并正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室完成的首份住房綠皮書：《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2009-2010）》。

    世界銀行集團(tuán)的營(yíng)商環(huán)境報(bào)告主要調(diào)查激勵(lì)或阻礙商業(yè)活動(dòng)的政府規(guī)制的范疇以及形式，實(shí)際上其測(cè)度的就是政府的市場(chǎng)監(jiān)管問(wèn)題。《住房綠皮書》借鑒世界銀行的研究思路和方法，結(jié)合住房市場(chǎng)的狀況和中國(guó)的特點(diǎn)，建立了中國(guó)住房市場(chǎng)監(jiān)管的分析框架。從住房企業(yè)的設(shè)立到住房的形成以及管理，將中國(guó)住房市場(chǎng)劃分為六大標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)：企業(yè)開辦，住房土地，住房開發(fā)，住房銷售，住房租賃和物業(yè)管理。分別從住房企業(yè)的設(shè)立，住房開發(fā)土地的獲取，住房土地的開發(fā)過(guò)程，住房銷售過(guò)程，以及住房售出以后的住房租賃和物業(yè)管理過(guò)程來(lái)考察住房市場(chǎng)監(jiān)管。同時(shí)，按照政府在住房市場(chǎng)中的不同監(jiān)管措施，又從審批、監(jiān)督與服務(wù)三方面來(lái)考察住房市場(chǎng)的每個(gè)環(huán)節(jié)。

    綠皮書分析了中國(guó)住房市場(chǎng)監(jiān)管存在的問(wèn)題與挑戰(zhàn)，在審批、監(jiān)督與服務(wù)三方面的表現(xiàn)如下：

    1、審批效率低下，行政審批制度不完善。住房市場(chǎng)的行政審批涉及的部門多，步驟繁，時(shí)間長(zhǎng)。行政審批不透明、不規(guī)范和不簡(jiǎn)潔導(dǎo)致關(guān)系審批、金錢審批和準(zhǔn)入歧視。監(jiān)管部門自由裁量的空間很大，這為部門設(shè)租尋租創(chuàng)造了條件。

    2、政府監(jiān)督缺失，住房市場(chǎng)秩序不規(guī)范。住房市場(chǎng)政府監(jiān)督缺失，住房質(zhì)量差，價(jià)格不合理，“捂盤惜售”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。住房市場(chǎng)秩序不規(guī)范，法制不完善、不具體，諸多環(huán)節(jié)監(jiān)管無(wú)法可依；監(jiān)管部門監(jiān)督不力，責(zé)任追究機(jī)制不健全，執(zhí)法不嚴(yán)，違法不究，以罰代管。

    3、服務(wù)意識(shí)淡薄，信息披露機(jī)制不健全。監(jiān)管部門服務(wù)意識(shí)淡薄，信息披露不充分、不及時(shí)，住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍，公房供給，住房需求，住房交易，住房?jī)r(jià)格等信息都沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)、準(zhǔn)確的公布。

    利用住房市場(chǎng)監(jiān)管的理論框架，綠皮書構(gòu)建了一個(gè)住房市場(chǎng)監(jiān)管指數(shù)，用于測(cè)度不同城市在住房市場(chǎng)監(jiān)管中的優(yōu)劣勢(shì)，為中國(guó)城市確定住房市場(chǎng)監(jiān)管的努力方向。結(jié)果顯示：

    住房市場(chǎng)監(jiān)管指數(shù)前二十名的城市依次是北京、天津、成都、廣州、上海、沈陽(yáng)、南京、深圳、鄭州、福州、青島、石家莊、南昌、長(zhǎng)沙、合肥、重慶、廈門、杭州、濟(jì)南和長(zhǎng)春。排名第一的北京住房市場(chǎng)監(jiān)管指數(shù)為0.671，排名最末的呼和浩特為0.293，監(jiān)管指數(shù)相差懸殊，排名靠后的城市的住房市場(chǎng)監(jiān)管水平亟待提升。

    區(qū)域比較發(fā)現(xiàn)：環(huán)渤海、東南地區(qū)表現(xiàn)最佳，西北地區(qū)監(jiān)管水平較弱。前二十名中，環(huán)渤海地區(qū)城市有五位，且前兩名均為來(lái)自環(huán)渤海地區(qū)的城市；東南地區(qū)有七個(gè)城市入圍，且其中有五個(gè)是在前十名；中部地區(qū)雖有四個(gè)城市入圍，但僅鄭州排在前十；東北地區(qū)和西南地區(qū)各有兩個(gè)城市入圍前二十，而西北地區(qū)無(wú)城市進(jìn)入前二十名。

    分析發(fā)現(xiàn)：全國(guó)中心城市的住房市場(chǎng)監(jiān)管水平領(lǐng)先于其他城市。四個(gè)直轄市中除重慶排在第16以外，其余均進(jìn)入了前十名。環(huán)渤海中心的北京和天津，西南中心之一的成都，長(zhǎng)三角中心的上海、南京，珠三角中心的深圳、廣州也均排在了前十名。

    針對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的特點(diǎn)以及監(jiān)管方面存在的問(wèn)題，綠皮書給出了相應(yīng)的政策建議。1．完善行政審批制度，提高審批效率。住房市場(chǎng)監(jiān)管是一個(gè)多方面、全局性的問(wèn)題，需要各個(gè)職能部門通力協(xié)作，建立一套完善且長(zhǎng)期有效的住房市場(chǎng)行政審批制度。規(guī)范、簡(jiǎn)明企業(yè)開辦、住房開發(fā)、住房土地、住房銷售、住房租賃和物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)的各種審批，簡(jiǎn)化審批程序，縮短審批時(shí)間，提高審批效率，從嚴(yán)審批制度。

    2．健全市場(chǎng)監(jiān)督制度，規(guī)范市場(chǎng)秩序。健全市場(chǎng)監(jiān)督制度，務(wù)使對(duì)違反市場(chǎng)規(guī)則的行為予以及時(shí)有效的制止和更正；規(guī)范市場(chǎng)秩序，為市場(chǎng)主體充分競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造良好條件。制定房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售等內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)，使房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、售后等整個(gè)過(guò)程，在一個(gè)科學(xué)有序的管理和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督之中進(jìn)行。

    3．建立信息披露制度，改善信息服務(wù)。各地政府的首要任務(wù)應(yīng)該建立、完善住房市場(chǎng)的信息披露制度，改善信息服務(wù)。加強(qiáng)住房各市場(chǎng)的信息披露制度的構(gòu)建：建立、規(guī)范住房市場(chǎng)術(shù)語(yǔ)和統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，統(tǒng)一信息披露的內(nèi)容和程序，統(tǒng)一信息披露的主體和時(shí)間；完善市場(chǎng)主體的信用檔案的建設(shè)，加強(qiáng)各行政職能部門的信息共享和溝通；堅(jiān)持公告、公示制度，保證公告、公示內(nèi)容的完全性、時(shí)效性。