房價今年還會暴漲嗎？多位專家拋重磅觀點

    作為經(jīng)濟主要寄托的樓市地市交相升溫再次引發(fā)人們猜想：樓市已經(jīng)筑底了嗎？中國房價今年到底會不會暴漲？

    近日，中國公布了前5月中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)，整體下滑趨勢仍存在。但作為經(jīng)濟主要寄托的樓市地市交相升溫，再次引發(fā)人們猜想：樓市已經(jīng)筑底了嗎？中國房價今年到底會不會暴漲？

    5月，廣州新房成交網(wǎng)簽量達到9313套，創(chuàng)下今年新高，這也是自2010年以來的同期最高水平；北京純商品住宅成交量環(huán)比增加超三成。

    據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅新推、在售項目價格升幅顯著，助力5月成交均價非結(jié)構(gòu)性走高，新房庫存顯著下降；二手住宅市場成交量、成交價格也穩(wěn)定上漲。

    另據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，近期投資客重返市場勢頭明顯，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，達到28.1%。而在去年市場低迷期，投資客的比例只占一成。

    6月，土地市場也熱起來了。上海再現(xiàn)總價“地王”，杭州住宅用地溢價率回升，一線城市平均樓面價又創(chuàng)單月歷史紀錄。

    6月初，華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價38061元/平方米，刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上海總價“地王”紀錄。同日，招商平安聯(lián)合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價，競得寶山大場鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出近90%的高溢價率。

    不僅是一線市場，杭州、蘇州等二線市場也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁低密度住宅地塊樓面價9975元/平方米，溢價率33%，成為2014年春節(jié)以來杭州溢價率最高的住宅用地。

    從去年11月起，一線城市土地市場就開始升溫，截至今年1月，標桿房企土地交易額連續(xù)3個月突破300億元。特別是今年1月，一線城市成交土地出讓金超過531億元，其中，5宗住宅用地成交的樓面價高達每平方米17353元，創(chuàng)下歷史紀錄。

    “3·30”房貸新政出臺后，一線土地市場在4月再度上揚，并于6月初爆發(fā)。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月首周，一線城市合計簽約住宅土地6宗，平均樓面價高達21010元/平方米，創(chuàng)造了單月歷史紀錄。

    去年10月以來，公積金貸款門檻降低、額度提高，央行連續(xù)降息降準，二套房貸首付下調(diào)，以及營業(yè)稅免征期5年改兩年等樓市利好政策頻出，降低了購房者的買房成本與貸款難度，刺激了改善型需求入市。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月，4個一線城市商品房銷售額由一季度的下降10.1%轉(zhuǎn)為增長5.3%。

    然而，持續(xù)多輪救市，成就了深圳樓市的暴漲和部分熱點城市的回暖，卻不能挽救眾多三四線城市樓市的衰落。

    “市場差距越明顯，樓市低迷的地方救市政策出臺就會越頻繁。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，近期各地紛紛調(diào)整公積金額度，主要原因仍是為了救市，但從庫存、人口流入等因素看，刺激政策對一二線城市影響相對較大，而三四線城市樓市整體降溫的趨勢依然難以改變。

    中國國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負責人表示，目前，由于一線城市之間、不同區(qū)域之間出現(xiàn)高度分化，這種趨勢已引起中央相關(guān)部門的重視，預(yù)計未來對地方房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段還會有所改變，對于過熱區(qū)域，不排除再次出現(xiàn)政府介入干預(yù)的可能。

    而對于那些全國性布局的房企來說，由于區(qū)域發(fā)展極不均衡，樓市分化帶來的經(jīng)營風(fēng)險正逐步加大。

    張大偉指出，2015年來，全國主要城市樓市的特點是：成交復(fù)蘇，一二線明顯上漲，分化嚴重。

    他認為，購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預(yù)期。影響房地產(chǎn)價格的主要是經(jīng)濟調(diào)控政策，其中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標。

    3·30新政正是從信貸方面著力，釋放了二套房需求。由于后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會有多種可能性，包括降準降息繼續(xù)在二季度都有出現(xiàn)的可能性，購房者入市的積極性的確在提高。

    但這種刺激基本只會出現(xiàn)在一二線城市?？傮w來看，目前除了深圳，全國大多數(shù)城市房價仍然沒有明顯上漲現(xiàn)象，或者仍然處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，說明大多數(shù)城市仍然處于去庫存階段，仍然沒有明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)。

    “從2014年開始，北京和上海樓市從供求關(guān)系總量上已經(jīng)基本達到平衡，在最嚴限購和信貸政策下，樓市中的投資需求已經(jīng)很少，價格也相對穩(wěn)定。因此在價格上不具備大幅上漲的基礎(chǔ)。”同策研究機構(gòu)總監(jiān)張宏偉表示。

    與北京、上海不同，深圳樓市的供求關(guān)系是四個一線城市中最為緊張的。深圳市房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率僅為30%，與北京和上海的約70%的數(shù)據(jù)相去甚遠。

    “廣州的庫存壓力最大，因此在2014年的樓市調(diào)整中，四個一線城市中廣州的房價跌幅最大。而在本輪政策刺激下，廣州樓市雖然也有所好轉(zhuǎn)，但房價遠未回到歷史最高水平。”合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌如是說。

    據(jù)陽光家緣網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月廣州住宅庫存套數(shù)超過15萬套，創(chuàng)歷史月度新高，去化周期為26.1個月，遠高于北上深等其他一線城市。

    同策咨詢研究部預(yù)計，到了下半年，當前庫存去化周期在15-20個月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。

    住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。

    “當供給遠快于需求時，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模，從而有利于抑制樓市過快上漲。”

    有人說，現(xiàn)在政府把房地產(chǎn)當做中國經(jīng)濟增長的關(guān)鍵所在，為了使生產(chǎn)總值增長的速度保持在7%左右，必須讓房地產(chǎn)堅挺。

    中國社會科學(xué)院研究生院教授曹建海稱，雖然房地產(chǎn)投資可以帶動多個行業(yè)發(fā)展，但實際上這些行業(yè)多屬對于資源和自然環(huán)境壓力較大的重化工業(yè)，與中國新常態(tài)下追求的創(chuàng)新型增長方式并不一致。國家為防止地產(chǎn)泡沫破裂，雖然促進了經(jīng)濟的穩(wěn)定，但也給經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型帶來較大的延滯。

    中國官方媒體《人民日報》發(fā)文稱，隨著經(jīng)濟增長步入中高速階段，房價暴漲暴跌的基礎(chǔ)不復(fù)存在。

    在行政手段逐步淡出、市場力量日漸顯現(xiàn)的當下，個別特大城市的房價在合理區(qū)間正常波動，而整個行業(yè)將會平穩(wěn)健康發(fā)展。

    從全國看，大部分城市的房地產(chǎn)供過于求，特別是三四線城市，前期擴張的步伐過快，新城新區(qū)的規(guī)劃過于超前，甚至出現(xiàn)了“樓比人多”的“空城”“鬼城”。

    消化這些過剩的行業(yè)庫存，專家普遍預(yù)計需要較長的時間，短期來看房價不跌就不錯了，沒什么暴漲的余地。

    另一方面，一線城市、特大城市的房地產(chǎn)市場，確實迎來了“小陽春”。40個重點監(jiān)測城市的銷售面積與開發(fā)投資，提速都非常明顯。

    其原因，一是經(jīng)濟走勢逐漸筑底，二是流動性適度寬松，三是“限購”“限貸”政策的調(diào)整釋放了觀望許久的“剛需”。

    在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，北上廣深這類“巨無霸”城市的房價，難免存在一定的上漲空間。

    所以，在經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，穩(wěn)增長措施需更全面地考慮化解樓市風(fēng)險問題。

    中國國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松認為，為穩(wěn)定經(jīng)濟增長，實行穩(wěn)健的貨幣政策特別是低利率政策時如不采取相應(yīng)的對沖措施，可能引發(fā)房價泡沫風(fēng)險。

    “因此，在經(jīng)濟增速放緩階段運用貨幣政策工具時，要重視研究出臺能夠?qū)_利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響的政策工具。”

    從對實體經(jīng)濟的影響看，房價多年來的上漲帶動了房地產(chǎn)投資的快速增長，房地產(chǎn)投資的增長又帶動地方提高賣地收入及財政收入預(yù)期，直接刺激了地方融資平臺規(guī)模的擴張，導(dǎo)致大量無效投資和地方債務(wù)的飆升。

    其次，在高房價的吸引下，眾多民營企業(yè)跨界進行房地產(chǎn)投資，房價下行資產(chǎn)縮水加之信貸資產(chǎn)期限的錯配，許多企業(yè)陷于老板跑路的債務(wù)危機；

    再次，在居民消費增速趨緩的情況下，房屋租金上漲，加之電商的夾擊，導(dǎo)致大量實體店鋪破產(chǎn)，嚴重影響生產(chǎn)活動與銷售活動的渠道暢通。

    長期來看，以下幾種因素可能嚴重影響房價走勢：首先，經(jīng)濟趨緩導(dǎo)致的居民工資性收入增長減緩，還有一些人因灰色收入大幅減少，很難像過去那樣動輒拿出數(shù)百萬元現(xiàn)金投資購房。市場需求將凈化為絕大部分為居住需求，住房供過于求及房價回落將在相當長的時期持續(xù)。

    其次，隨著房價調(diào)整，房價上漲的預(yù)期被打破，房地產(chǎn)業(yè)吸引大部分社會資金的魔力將被打破。而且，可能出現(xiàn)資金從房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)模流出的局面。

    最后，房地產(chǎn)制度改革包括農(nóng)村土地改革、不動產(chǎn)信息登記及房地產(chǎn)稅的出臺，都有可能成為壓塌房價居高不落的最后一根稻草。

    從長期看，房價回落可以促使住房需求增加，房地產(chǎn)市場盡管不會崩盤，但房地產(chǎn)商所憧憬的房價持續(xù)上漲的局面，恐怕一去不復(fù)返了。

    與此同時，特大城市的“限購”政策畢竟還沒放開，購買力相對受到限制。同時隨著投資渠道的多元化，人們對房子的投資、投機性需求在下降。

    更何況，貸款新政、公積金新政傾向于保障基本需求，保障房、自住型商品房的入市也在分流部分“剛需”。

    當然，隨著工資水平、財產(chǎn)性收入的日益提高，居民購買力絕對水平還要上升，稀缺的地段、改善性需求以及學(xué)區(qū)房等，難免受到追逐、熱捧，這就只能交給市場來決定、來調(diào)節(jié)。

    不過，值得注意的是，未來的十年、二十年、三十年，中國房地產(chǎn)業(yè)還將是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

    第一個理由，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的城市建設(shè)力量產(chǎn)業(yè)的規(guī)模速度和質(zhì)量，決定著中國國民經(jīng)濟未來十年、二十年發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟速度和質(zhì)量，我們依靠刀槍不入戰(zhàn)勝不了洋槍洋炮。

    第二個理由，消費結(jié)構(gòu)升級一定需要一個物質(zhì)基礎(chǔ)，這個物質(zhì)基礎(chǔ)就是由住房條件改善提供，由越來越多的人住到城里提供，離開了這條，中國經(jīng)濟發(fā)展將沒有動力、沒有消費、沒有擴大內(nèi)需的指向。

    第三個理由，當萬萬千千老百姓抱怨說“憑什么我買不起房子的時候”，人們正在希望成為有產(chǎn)階級，有產(chǎn)成為社會利益訴求的重要取向。

    什么叫全面的小康社會?全面的小康社會就是大多數(shù)人有產(chǎn)的社會，房地產(chǎn)業(yè)實際上正在為老百姓進一步富裕提供機會和物質(zhì)條件。

    最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是推動中國改革新的動力。過去十年改革中，遲遲未獲得多大進展，現(xiàn)在城和鄉(xiāng)勞動力就業(yè)，完全在封閉的市場中自發(fā)競爭，土地和資金是房地產(chǎn)最比重的兩個要素，而在過去十年改革中未見多少進展。

    房地產(chǎn)業(yè)將是進一步改革最重要的推動力，對市場優(yōu)化配置資源最大。