2010年我國(guó)住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)"春暖秋涼、震蕩增長(zhǎng)"

   2010年我國(guó)住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)“春暖秋涼、震蕩增長(zhǎng)”

    11月16日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨2009～2010年住房形勢(shì)與政策研討會(huì)”在北京舉行，會(huì)議分析了2008年至2009年中國(guó)住房市場(chǎng)運(yùn)行狀況，預(yù)測(cè)了2010年中國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)以及所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，提出了促進(jìn)中國(guó)住房市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議，并正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室完成的首份住房綠皮書：《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2009-2010）》。

    《住房綠皮書》指出，2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市場(chǎng)與住房存量市場(chǎng)將呈現(xiàn)春暖秋涼、價(jià)穩(wěn)量增的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在沒有出現(xiàn)新的重大外部沖擊的條件下，受前三季度銷售量與價(jià)格增長(zhǎng)過快及開發(fā)企業(yè)資金壓力較小的綜合作用，2009年第四季度住房市場(chǎng)可能有一個(gè)銷售量回落和價(jià)格小幅調(diào)整的過程，投資開發(fā)則將繼續(xù)保持上升。2010年從整體看可能呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑、價(jià)穩(wěn)量增的態(tài)勢(shì)。具體而言，2010年第一季度銷售量可能出現(xiàn)緩降，而價(jià)格基本保持平穩(wěn)；第二季度受通貨膨脹預(yù)期或政府可能出臺(tái)新政策的影響，銷售量回升、價(jià)格上漲及開發(fā)投資上升的概率較大；第三、四季度價(jià)格與銷售量可能穩(wěn)定或出現(xiàn)下降，開發(fā)投資上升或保持穩(wěn)定。

    《住房綠皮書》分析2009年第四季度至2010年第四季度預(yù)測(cè)的有以下四個(gè)方面的依據(jù)：

    第一，從供給方面看，開發(fā)企業(yè)資金面決定短期供給變動(dòng)。由于信貸政策寬松及2009年商品住房銷售業(yè)績(jī)良好，開發(fā)企業(yè)普遍資金較充裕，短期內(nèi)大幅度擴(kuò)大供給或降價(jià)促銷的概率較小。

    第二，從消費(fèi)需求方面看，近期經(jīng)濟(jì)下滑可能對(duì)真實(shí)住房需求有一些影響，但政府采取的一些鼓勵(lì)住房消費(fèi)、降低城市化門檻的措施如買房送戶口等又可以在一定程度上抵消其作用，總體上真實(shí)住房需求不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。

    第三，從投機(jī)需求方面看，住房投機(jī)行為是造成現(xiàn)階段住房市場(chǎng)波動(dòng)的需求方面的主要原因，它受通貨膨脹率、融資成本與融資杠桿比率、交易成本等因素的影響。其中通脹預(yù)期是否會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)通脹壓力還有待于進(jìn)一步觀察，融資成本、融資杠桿比率及交易成本大小則主要取決于政府住房信貸與稅收政策。

    第四，從投資方面看，由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚不穩(wěn)固、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)住房市場(chǎng)的依賴仍較大，因而政府短期內(nèi)并沒有大力抑制住房投機(jī)的政策空間，甚至在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低于預(yù)期時(shí)，政府還可能進(jìn)一步加大住房需求刺激力度。

    此外，《住房綠皮書》還選取了全國(guó)35個(gè)大中城市為樣本城市來研究住房?jī)r(jià)值潛力，根據(jù)指標(biāo)體系和各級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，測(cè)算出住房?jī)r(jià)值潛力的綜合排名結(jié)果依次是：深圳、上海、北京、廣州、天津、南京、杭州、武漢、廈門、成都、大連、青島、重慶、沈陽、寧波、濟(jì)南、西安、鄭州、長(zhǎng)沙、哈爾濱、福州、太原、南昌、合肥、石家莊、昆明、長(zhǎng)春、蘭州、西寧、烏魯木齊、銀川、呼和浩特、貴陽、海口和南寧。