賣掉一套市中心二手房需要多久？18個(gè)月！

    最近兩個(gè)月，隨著二套房首付比例降低和二手房營業(yè)稅免征期由五年縮短為兩年等利好政策的實(shí)施，杭城二手房市場迎來了一段難得的愜意時(shí)光，成交量持續(xù)維持在高位。尤其是成交一向比較困難的改善型房源，抓住這個(gè)時(shí)機(jī)趕緊出貨，不少房東都如愿解套。

　　日前，《每日商報(bào)》的資深讀者“小蜜蜂”（網(wǎng)名）向商報(bào)投稿，講述了她為期18個(gè)月的賣房歷程。從最初的信心滿滿，堅(jiān)守價(jià)格，到中間的漫漫等待，逐漸降價(jià)，再到最后迎來政策利好，底價(jià)出手，這篇文章，不僅是“小蜜蜂”個(gè)人的賣房體驗(yàn)，而且代表了改善型房東群體的心路歷程，同時(shí)折射出了近三年來杭城二手房市場的風(fēng)雨變化。

　　第一階段：樓市嚴(yán)控期 “地段地段還是地段”的鐵律失靈了

　　2013年11月15日，屏風(fēng)街某中介門店。

　　“我家這個(gè)地段不用多介紹了吧，出門即是武林銀泰，樓下是長壽橋小學(xué)，春蕾中學(xué)，130方，三室兩廳全明，電梯高層公寓，2000年的房子，10樓，南面無遮擋……”當(dāng)“小蜜蜂”吧啦吧啦羅列出自身房子的優(yōu)點(diǎn)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人小李耐心仔細(xì)地在電腦中記錄著，時(shí)不時(shí)地附和著，“皇親苑的房子拿出來不多的，又是學(xué)區(qū)，地段又?jǐn)[在那里，放心了房東我們會(huì)認(rèn)真幫你賣的。不過這價(jià)格，390萬，還有沒有余地……”

　　“這個(gè)是我的底價(jià)，3萬一方，這地段總值這個(gè)價(jià)吧，武林廣場周邊沒新房子呀，武林國際最起碼四萬五，還是大戶型，武林壹號(hào)都六萬以上了，你們適當(dāng)?shù)靥Ц唿c(diǎn)報(bào)價(jià)，但底價(jià)不能少……”鑒于歷次賣房后，房價(jià)愛都飆升得離譜，讓人頓足，“小蜜蜂”篤定地說。

　　之后一周，中介公司派出周邊各大門店的經(jīng)紀(jì)人實(shí)地看房、拍照。對手中介也派出了精英游說，“能否做個(gè)獨(dú)家代理呀，我們會(huì)主力推薦的……”“小蜜蜂”心想，雖然樓市還是處于調(diào)控期，但自己的掛價(jià)務(wù)實(shí)，應(yīng)該是能快速成交的，雖然不期望像2009年那樣一個(gè)月成交，但半年時(shí)間總足夠了吧。小蜜蜂從事的職業(yè)也是房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，自認(rèn)對樓市信息還是敏感的。

　　11月27日，“杭六條”出臺(tái)，杭州提高二套房首付比例，不得少于70%，貸款利率不低于1.1倍。

　　又一周，都是中介電話核實(shí)信息，沒客戶電話。“小蜜蜂”拿起了電話，“小李，有客戶約看房嗎？”“林女士，政策出了，你也知道，買你這房子的都是二套，首付提高，資金有壓力……”

　　12月底，依然沒客戶約看房。安心過年。

　　2014年3月，年后收心上班。一日同事問起“小蜜蜂”賣房情況，訴苦，沒人來看啊，價(jià)格！某大佬不是說，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格！還有擴(kuò)大宣傳范圍，不能只在中介門店掛，報(bào)紙上各大網(wǎng)站也去發(fā)帖么。說干就干，“小蜜蜂”立刻找了報(bào)社的朋友，約了看房，寫稿，刊登。見報(bào)第二天，就接到了五六個(gè)電話，簡單聊了下，相約一起看房。一個(gè)大媽，兩對小夫婦，一個(gè)年輕人，相繼上門看房。有沉默不語的，有拿尺比劃的，有問東問西的。價(jià)格？降啦，370萬！不過，兩周后陸續(xù)都沒了聲響。

　　之后每個(gè)月，中介都會(huì)帶一兩撥人上門看房，但一直沒人出價(jià)。樓市也是風(fēng)聲不斷，一直有業(yè)內(nèi)靈通人士說，快放松限購了……

　　市場行情：在經(jīng)歷過2013年3月份的“恐慌性”成交后，當(dāng)年接下來的時(shí)間杭城二手房市場進(jìn)入了持續(xù)的溫吞狀態(tài)，主城區(qū)月度成交量僅在2000套左右徘徊，到了年末，受到政策面解讀多元化、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容樂觀、市場高庫存、新房降價(jià)促銷、二手房房價(jià)連月下降等多方面因素的影響，二手房市場并未迎來年末翹尾行情。尤其是對于改善型房源來說，可以用“寒冬”來形容：成交滯緩，價(jià)格較2012年相比甚至出現(xiàn)了下滑。

　　專家點(diǎn)評：在嚴(yán)格的市場調(diào)控下，多數(shù)業(yè)主仍然對自己的物業(yè)抱有極大的信心，認(rèn)為當(dāng)前的價(jià)格符合市場預(yù)期，潛在的市場需求非常旺盛，因而國家依然通過提高首付的方式來遏制交易進(jìn)行和房價(jià)的上漲，因而在出售時(shí)降價(jià)的幅度相對有限。之后，在市場交易壓縮，限購即將放松的傳聞下，大家更是期待限購解除后的市場反彈，帶來量價(jià)齊升。這套房子年代較周邊80、90年代的房子要新，所處地段也是杭州歷來的黃金地段，業(yè)主的優(yōu)越感自然存在，加上武林周邊的新房，更是一個(gè)個(gè)創(chuàng)下杭州新的單價(jià)記錄，業(yè)主的降價(jià)意愿自然也是微乎其微了。

　　第二階段：政策和市場進(jìn)入拉鋸期 “降價(jià)降價(jià)降價(jià)”的策略也失靈了

　　2014年6月23日，呼和浩特正式發(fā)布聲明，宣布放開限購。隨后幾個(gè)月，全國30多個(gè)城市陸續(xù)宣布放松限購。2014年8月29日，杭州宣布放開限購，大快人心！

　　9月30日，央行出臺(tái)房貸新政，對擁有1套房結(jié)清貸款的，購買二套可按首套房貸政策執(zhí)行。

　　2014年10月，秋高氣爽，小蜜蜂來到皇親苑的舊家。前一晚和家人分析商量后，決定再降20萬，350萬。并分析了自身房子的特性，在自身小區(qū)、周邊區(qū)域拓展客戶。先是打印了幾張小廣告，貼在每個(gè)樓道的電梯廳。同時(shí)與物業(yè)大伯暢聊，讓他幫忙打聽有沒鄰居想換房的。同時(shí)挖掘自己的朋友圈，制作微信稿，一時(shí)信心滿滿。朋友也很帶勁，那天的朋友圈都被這套房子刷屏啦，傳播率不要太好。可是，點(diǎn)贊滿滿，房子沒人相約來看！

　　看房的客戶沒來，倒是陸續(xù)接待了幾批鄰居，紛紛對“小蜜蜂”的房子表示慰問，同時(shí)義憤填膺地表示：我們這里黃金地段，未來潛力無限?。〒?jù)說香港恒隆地產(chǎn)看中我們樓下的地塊啦，未來比銀泰更大的商業(yè)綜合體要落戶百井坊地塊。）

　　前景很美好，現(xiàn)實(shí)很殘酷，依然沒人看中……

　　2014年11月22日，時(shí)隔28個(gè)月，央行首度降息，樓市暖風(fēng)起。

　　這期間，看房電話也陸續(xù)增加，也有人相約談價(jià)，不過最終都因價(jià)格及付款方式而未能談攏。

　　市場行情：2014年下半年，在限購限貸政策松綁、央行降息等連續(xù)的政策利好影響下，杭城二手房市場開始回暖，簽約量自7月起連續(xù)5個(gè)月穩(wěn)步回升，年終處于高位徘徊。成交活躍度持續(xù)性提高，市場信心持續(xù)性恢復(fù)。

　　專家點(diǎn)評：在限購放松之后，開發(fā)商通過以價(jià)換量的方式首先迎來了一波購房潮，不少開發(fā)企業(yè)為了爭奪客戶的購房資源，也是絞盡腦汁。而業(yè)主這時(shí)候，也是期待限購解除后的首波利好。但在杭州，新房市場仍然是主角，開發(fā)商的降價(jià)，給市場傳遞出價(jià)格回歸的信號(hào)。特別是這樣的利好，促使了很多業(yè)主有了換房的置業(yè)計(jì)劃，紛紛掛牌出售，市場不僅商品房庫存居高不下，二手房房源量也大量增加。在大量的房源面前，價(jià)格自然出現(xiàn)回落。所以，即便是市中心的房子，其價(jià)格也因?yàn)楸姸嗟母偁幷叱霈F(xiàn)下滑。

　　第三階段：政策利好接連不斷 抓住回暖時(shí)機(jī)，降到底價(jià)終于成交了

　　2015年2月5日，央行降準(zhǔn)，下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　過年“小蜜蜂”家中親戚聚會(huì)，談起樓市股市，有人想把老房子出了進(jìn)股市，于是建議，早點(diǎn)掛牌賣房， 錢先入口袋了再做打算。

　　2015年3月1日，時(shí)隔3個(gè)月，央行再度降息，看來央媽急了。

　　2015年3月30日，購房新政出臺(tái)，公積金首套貸款降至2成，二套房貸也降至4成，營業(yè)稅5年改2年，行情徹底反轉(zhuǎn)。

　　家里親戚也相繼傳來喜訊，掛牌才一兩個(gè)月的房子都已經(jīng)出貨啦，一套100萬，一套150萬。

　　“小蜜蜂”這邊看房電話也不斷，中介小王信心滿滿地說，“林姐，這套房鐵定幫你賣了。這月看房都40多次了。”4月30日，小王總算搞定了客戶，最終以330萬元的價(jià)格成交。

　　5月11日，買賣雙方正式簽約。當(dāng)天，央行宣布，自2015年5月11日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。雙方皆大歡喜。

　　至此，歷經(jīng)18個(gè)月的賣房經(jīng)歷總算結(jié)束，“小蜜蜂”由衷感嘆：房產(chǎn)再也不是硬通貨啦，它的賣現(xiàn)能力將成為你考量物業(yè)價(jià)值的精確標(biāo)準(zhǔn)。

　　市場行情：經(jīng)過2014年下半年多項(xiàng)政策利好的持續(xù)發(fā)酵以后，進(jìn)入2015年的二手房市場開始回暖的節(jié)奏，尤其是3月底“3·30新政”的實(shí)施，一下子將市場帶到了“暖春”行情，3月、4月、5月成交連創(chuàng)歷史新高，成交均價(jià)也自2月以來保持連續(xù)微漲的勢頭。

　　專家點(diǎn)評：一次次地降息、降準(zhǔn)，雖然整個(gè)樓市都帶來了活力，成交上升，但杭州巨大的庫存仍然是現(xiàn)實(shí)，加上整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑，購房者雖然有強(qiáng)烈的購房意愿，更仍然看跌未來的市場預(yù)期。而對于想出售的業(yè)主，也是愈發(fā)著急，想盡快出售原有房產(chǎn)獲取資金，只有不斷地降價(jià)吸引客戶。類似像文章中提到的這一套總價(jià)300多萬的房子，在市中心有很多新房可以選擇，比如像華家池、申花等板塊，新建的商品房，不僅戶型設(shè)計(jì)更優(yōu)，小區(qū)品質(zhì)、環(huán)境也比年代早的小區(qū)好。所以，業(yè)主也只能無奈大幅降價(jià)，才能讓客戶心動(dòng)。

　　18個(gè)月的賣房歷程，就比如一場曠日持久的“心理戰(zhàn)”，不僅是賣家同各路買家的較量，也是同整個(gè)市場的較量。如何在不同的行情條件下，選擇或割肉、或等待、或堅(jiān)守等不同的策略，非?？简?yàn)房東的智慧。

　　我愛我家市場評論員宋文杰就表示，從整個(gè)調(diào)控放松過程來看，很多賣家沒有及時(shí)了解整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢和商品房庫存的變化，如果在政策剛剛放松之際，就及時(shí)下調(diào)價(jià)格，可能售價(jià)會(huì)較高。而多數(shù)業(yè)主都是追求利益的最大化，引致最終無奈割肉。“房產(chǎn)已經(jīng)不會(huì)像2009年那樣快速上漲，房子的出售和購買，可能要像股票投資一樣變化無常。”宋文杰說道。