福建出臺(tái)樓市新規(guī) 房企項(xiàng)目可申請“商改住”

    被業(yè)內(nèi)認(rèn)為在國內(nèi)樓市中表現(xiàn)較為不錯(cuò)的福建，最近又出新政了。

　　據(jù)《福州日報(bào)》等報(bào)道，近日，福建省國土資源廳、住建廳轉(zhuǎn)發(fā)了國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)。根據(jù)《通知》，福建省允許開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱今日(6月16日)在其微信公眾號(hào)上評價(jià)稱，“被福建省政府的‘接地氣’和‘執(zhí)行力’驚呆了。”

　　供地計(jì)劃調(diào)控分為五類

　　《福州日報(bào)》的報(bào)道顯示，據(jù)《通知》內(nèi)容，福建省內(nèi)各市、縣(區(qū))要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，允許房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場變化，按以下不同情況，作出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。未來供地計(jì)劃將分五類來調(diào)控，分別為“顯著增加”、“增加”、“持平”、“適當(dāng)減少”、“減少直至?xí)和?rdquo;，由此來確定房地產(chǎn)市場供應(yīng)規(guī)模。

　　五類供地計(jì)劃具體如何執(zhí)行呢？上述報(bào)道稱，是根據(jù)該市、縣近3年商品住房月平均銷售量來計(jì)算的。截至2015年6月底，商品住房現(xiàn)實(shí)庫存去化期限超過24個(gè)月的市、縣，應(yīng)明顯減少商品住房用地供應(yīng)數(shù)量；商品住房現(xiàn)實(shí)庫存去化期限超過36個(gè)月的市、縣，應(yīng)明顯減少直至?xí)和３鲎屔唐纷》坑玫?；商業(yè)辦公用房庫存供過于求的市、縣，要調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、優(yōu)化布局，直至?xí)和９?yīng)商業(yè)辦公用房用地。

　　今年3月27日，國土資源部聯(lián)合住建部下發(fā)了上述《通知》，要求各地“有供、有限”，控制供地節(jié)奏，“對在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件下，允許不適應(yīng)市場需求的住房戶型作出調(diào)整。

　　丁祖昱在其微信公眾號(hào)表示，不管是調(diào)規(guī)劃，還是調(diào)供地，都不是容易的事情，規(guī)劃一旦制定，要改起來就難了；土地供應(yīng)也是如此，又是地方政府最大的財(cái)源，說減就減難度很大。

　　丁祖昱表示，就目前來看，這還只是省級政府對市縣發(fā)出的的操作性意見，具體落實(shí)還需一段時(shí)間，具體效果還有待觀察，但福建省政府的做法值得其他省份參考，特別是東北、西部等房地產(chǎn)供求失衡的地區(qū)。

　　房企可申請“商改住”

　　福建此次發(fā)布的新政被業(yè)內(nèi)視為力度最大的部分是：允許住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。《福州日報(bào)》上述報(bào)道顯示，根據(jù)《通知》，各市、縣(區(qū))要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，允許房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場變化，按以下不同情況，作出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。

　　對于未取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目及項(xiàng)目中單棟樓房，在不改變用地性質(zhì)和容積率的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)市場需求。

　　同時(shí)，對于未取得預(yù)售許可證的整體或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，所在市、縣現(xiàn)實(shí)庫存去化期限超過24個(gè)月的(按住房和非住房現(xiàn)實(shí)庫存分別計(jì)算去化期限)，在符合相關(guān)規(guī)劃要求的情況下，允許房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目整體或部分轉(zhuǎn)型；房地產(chǎn)企業(yè)可以申請土地用途、規(guī)劃條件變更，用于其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目或用于符合市場需求項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，重新依法依規(guī)辦理相關(guān)規(guī)劃、用地手續(xù)，重新確定相應(yīng)的土地價(jià)款。

　　克而瑞廈門機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月底，廈門SOHO在售存量為55.87萬平方米，未售存量約69.31萬平方米，合計(jì)約125萬平方米，去化周期至少4年以上(按30萬平方米/年計(jì))。

　　上述政策無疑給SOHO項(xiàng)目去庫存提供了一條重要途徑，對房企而言也意味著新機(jī)會(huì)。

　　克而瑞福建區(qū)域總經(jīng)理、房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)首席分析師張子吉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“商辦用地可改住宅”的政策，對未來樓市而言是一重大利好，一方面是因?yàn)楫?dāng)前商辦市場持續(xù)處于低迷狀態(tài)，政策的出臺(tái)，有利于緩解這類型產(chǎn)品后市的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；另外，廈門近年來商住用地供應(yīng)量偏緊，樓面價(jià)不斷高企攀升，如果能有一部分商辦用地變更為住宅用地，既可以緩解土地的供應(yīng)壓力，對于一些“土地?cái)嗉Z”的房企來說也能尋找新的開發(fā)機(jī)會(huì)，同時(shí)或許也能在一定程度上減緩樓面價(jià)攀升的速度，有利于樓市更加健康穩(wěn)定的發(fā)展。

　　不過，對于上述政策的執(zhí)行落地，業(yè)內(nèi)也表示程序較為復(fù)雜。廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎認(rèn)為，商辦和住宅在配電、消防等方面的建設(shè)都不一樣，這些要更換的話并不容易。