專家：樓市下半年“弱勢企穩(wěn)”局面仍待夯實(shí)

    國家統(tǒng)計(jì)局上周發(fā)布的“2015年1至5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示,前5月全國房地產(chǎn)市場成交、庫存、新開工等主要指標(biāo)趨于好轉(zhuǎn),尤其全國商品房銷售額15個月來首現(xiàn)正增長,顯示樓市已現(xiàn)走出疲軟區(qū)間的曙光。

    政策對于合理住房需求的大力度扶持,疊加貨幣政策降準(zhǔn)、降息等因素,是樓市在5月份止跌企穩(wěn)的主要原因。從數(shù)據(jù)看,銷售端的改善最為明顯:1～5月份,全國商品房銷售面積盡管下降0.2%,但降幅較1～4月份大幅收窄4.6個百分點(diǎn),住宅銷售面積已經(jīng)與去年同期持平,銷售面積在上半年有望實(shí)現(xiàn)同比正增長。

    與此同時,銷售面積從1～2月份下降16.3%到1～5月份基本止跌,超出市場預(yù)期,這也反映出開發(fā)商庫存去化加快,5月底待售面積自今年以來首現(xiàn)下降。“去庫存”加速也激勵了開發(fā)商加杠桿的進(jìn)程,3個先行指標(biāo)(開發(fā)企業(yè)到位資金、土地購置面積、新開工)增速下降初現(xiàn)收窄跡象。

    目前,三大因素將夯實(shí)樓市底部基礎(chǔ)。

    首先,目前商業(yè)房貸和公積金貸款基準(zhǔn)利率分別為5.65%和3.75%,已跌破2009年的歷史最低水平。從過去境內(nèi)外樓市的市場周期看,利率底部一般會引領(lǐng)樓市底部;

    其次,國家統(tǒng)計(jì)局解讀5月數(shù)據(jù)時,強(qiáng)調(diào)樓市銷售回升,購房者信心恢復(fù)和先行指標(biāo)向好(盡管向好跡象并不明顯),這頗有引導(dǎo)輿論呵護(hù)樓市的意味;

    最后,下半年通脹水平難破“2”,實(shí)際利率仍將維持低位,而開發(fā)貸款條件放松,債權(quán)股權(quán)融資快速增長,資金環(huán)境繼續(xù)友好將助推供銷活躍。

    但必須要看到,盡管累計(jì)銷售面積跌幅連續(xù)大幅度收窄,意味著單月銷售回升明顯,但5月底的庫存僅僅減少了15萬平方米,與6.57億平方米的總庫存相比仍談不上庫存改善。

    另外,如果考慮到在建未售、已批未建這兩大塊庫存的話,言及“庫存壓力下降”還太早。即便易居監(jiān)測的35個城市多為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域,庫存去化效果最明顯,但5月份仍有28個城市庫存同比增長。

    今年前5個月,即便表現(xiàn)最好的40個重點(diǎn)城市,商品房銷售面積同比也僅增長1.7%,而非重點(diǎn)城市銷售面積仍下跌10%以上。也就是說,絕大部分城市對樓市及貨幣政策刺激的敏感度(或彈性)正在下降。

    這種下降反映這些城市集聚人口和產(chǎn)業(yè)的能力不足,新增住房需求有限。如庫存壓力最大的東北,近年來每年流失人口約200萬,沈陽、哈爾濱和大連等重點(diǎn)二線城市樓市去化周期在3年左右。廣大二線非重點(diǎn)及三、四線城市,將是樓市回升的主要拖累。

    今年以來,盡管貨幣政策的寬松超出市場預(yù)期,但資金“脫實(shí)入虛”問題仍非常嚴(yán)重,這與存款和銀行理財(cái)大量參與股市有關(guān)。另外,一線城市近日樓市火爆,深圳和上海的房價領(lǐng)漲全國,據(jù)媒體報(bào)道,“炒完股市炒樓市”的投資需求占比至20%左右,也與資金“脫實(shí)入虛”有關(guān)。

    在這種情況下,除了思考如何引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)外,當(dāng)前及未來一段時間政策重點(diǎn)有望轉(zhuǎn)向積極的財(cái)政政策。4月財(cái)政支出顯著加快,第二批1萬億地方債務(wù)置換出爐等,都意在讓財(cái)政政策更加積極。

    因此,打通傳導(dǎo)途徑,而不是繼續(xù)實(shí)施“降準(zhǔn)降息”式的寬松模式,或成為未來一段時間貨幣政策的重點(diǎn)。而減少降準(zhǔn)降息對樓市來說意味著少了一個強(qiáng)勁的助力。

    值得注意的是,去年7月份以來股指大幅上漲帶來的財(cái)富效應(yīng),驅(qū)動樓市短期的購買力迅速增加,這是近期一線城市房價任性上漲的重要原因。

    但自5月以來,股指寬幅震蕩,泡沫論甚囂塵上,管理層期待慢牛,去年以來的財(cái)富效應(yīng)開始減弱,顯示對樓市的這一擾動因素將在下半年趨于消退。

    綜上所述,下半年樓市將繼續(xù)著力于夯實(shí)弱勢企穩(wěn)的基礎(chǔ),去庫存仍是樓市主題;銷售止跌趨勢形成,但反彈幅度會非常小;原有樓市政策的邊際效應(yīng)減退,加上過去幾年高地價給房價帶來的壓力,將是制約樓市銷售難以顯著回升的主要原因。

    據(jù)此可以判斷,樓市分化將繼續(xù)加劇,一線城市會告別“火熱”,但下半年量價可能繼續(xù)上升,多數(shù)二線城市樓市有望止跌企穩(wěn),實(shí)現(xiàn)銷售正增長,而其他城市依舊疲軟。此外,開發(fā)商將通過“搶食”一線城市土地和并購,尋求增量市場機(jī)會。