樓市猛藥對(duì)首次置業(yè)者影響最大

    “首套房七折利率”、“改善型二套房貸放松”、“二手房交易營業(yè)稅減免”是否取消最受業(yè)內(nèi)關(guān)注

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如果二手房營業(yè)稅優(yōu)惠、改善型二套房貸放松等優(yōu)惠政策到期終止，樓市剛性需求將受較大壓制。

　　去年年底，中央和地方政策出手救北京樓市于“低谷”，其中，被業(yè)內(nèi)稱為“猛藥”的有首套房七折利率、改善型二套房貸放松、二手房交易營業(yè)稅減免等。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，去年年底密集的樓市優(yōu)惠政策出臺(tái)，對(duì)于購房者來說受惠范圍已經(jīng)涵蓋了首次置業(yè)需求、改善型需求。一方面，購買首套房可享七折利率，同時(shí)營業(yè)稅征收范圍從五年以內(nèi)改為兩年以內(nèi)，征收的標(biāo)準(zhǔn)也由評(píng)估價(jià)全額的5.5%改為按買賣差價(jià)征收5.5%，這使不少剛性需求結(jié)束觀望，帶動(dòng)樓市回暖。另一方面，放開了改善型二套房貸，取消了限外，這就促使了改善型需求和投資型需求積極入市。

　　對(duì)于開發(fā)商來說，優(yōu)惠政策也使其極大緩解了資金壓力。除了明確指出要支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求外，優(yōu)惠政策中還有條款規(guī)定，對(duì)以招拍掛方式出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地，在不影響土地市場公平競爭的前提下，受讓方由于困難不能按時(shí)付款的，市國土管理部門可根據(jù)實(shí)際情況批準(zhǔn)延期并公示，延期最長不超過6個(gè)月。

　　在大力度優(yōu)惠政策等利好因素的刺激下，今年北京樓市一改去年的萎靡姿態(tài)，年初就開始回暖，4月份以后，北京樓市更是步入了快速上升軌道，不僅成交量大增，而且房價(jià)也節(jié)節(jié)攀升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，10月北京樓市的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到15891元/平米，為兩年以來的最高值，而2008年北京樓市成交均價(jià)最高的8月份，也僅為13814元/平米。在土地市場上，去年鮮見的“天價(jià)地”現(xiàn)象，今年也卷土重來，不時(shí)有地塊刷新“地王”記錄。一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂地認(rèn)為，樓市已經(jīng)從去年的“過冷”轉(zhuǎn)為了今年的“發(fā)燒”。

　　現(xiàn)如今，營業(yè)稅優(yōu)惠、改善型二套房貸放開、限外等一些優(yōu)惠政策的時(shí)限將到，而首套房貸七折利率等政策是否會(huì)有變數(shù)，現(xiàn)在也受到業(yè)內(nèi)和購房者的廣泛爭議和討論。搜狐網(wǎng)正在進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有56%的網(wǎng)友認(rèn)為2008年底出臺(tái)的優(yōu)惠政策對(duì)其作出買房決策影響較大，而對(duì)于明年的政策走向，64%的網(wǎng)友認(rèn)為政策的走向是逐漸收緊。

　　離年底僅剩一個(gè)半月時(shí)間，本報(bào)對(duì)優(yōu)惠政策中的重點(diǎn)條款進(jìn)行分析和解讀，以期展現(xiàn)其市場影響和前景。

　　政策 1

　　首套房可享基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠

　　出臺(tái)時(shí)間：2008年10月22日

　　期限：無明確限定

　　解讀：居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。優(yōu)惠前標(biāo)準(zhǔn)———基準(zhǔn)利率下浮15%。

　　關(guān)注度：★★★★★

　　【算賬】

　　百萬房產(chǎn)可省利息近10萬

　　一套100萬元住房，首付款為20萬元，比優(yōu)惠政策出臺(tái)前的30萬減少了10萬元，貸款80萬元以等額本息還款法貸款20年，按七折最低利率來算，每月還款額4915.7元，利息總支出約379773.3元，按8.5折優(yōu)惠利率來算，每月還款額5301.6元，利息總支出約472381.8元。由此可見，七折最低利率比八五折優(yōu)惠利率每月還款額少385.9元，共節(jié)省利息支出約92608.5元。

　　【取消之影響】

　　抑制新增購房需求

　　鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，一旦最低七折的優(yōu)惠利率不再執(zhí)行，相當(dāng)于購房成本增加了一成，在當(dāng)前房價(jià)處于高位、六成以上購房者處于被迫購房的狀態(tài)下，驟然增加的較高貸款成本，將起到很強(qiáng)的抑制新增需求的作用，至少會(huì)影響六成以上人群推遲購房。

　　同時(shí)，將可能發(fā)生需求無力入市與房源拋售并舉的現(xiàn)象，造成二手房成交低迷，甚至推及到整個(gè)房產(chǎn)市場來說，新增需求迫于成本壓力難以入市，發(fā)生整個(gè)交易市場跌入谷底的情況。

　　政策 2

　　兩年以上普宅轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅

　　出臺(tái)時(shí)間：2008年12月20日

　　期限：暫定執(zhí)行至2009年12月31日

　　解讀：根據(jù)國辦發(fā)[2008]131號(hào)，二手房交易中，營業(yè)稅征收范圍從證滿五年改至證滿兩年，對(duì)于兩年內(nèi)的次新房，營業(yè)稅征收的標(biāo)準(zhǔn)也由之前的評(píng)估價(jià)全額5.5%改為按買賣差價(jià)征收5.5%。

　　關(guān)注度：★★★★★

　　【算賬】

　　百萬房產(chǎn)稅費(fèi)最高增5萬多

　　假如該政策不再續(xù)期，產(chǎn)權(quán)證未滿五年的次新房都受影響，房屋總價(jià)越高，則增加的稅費(fèi)越多。我們假定的情況是原購買價(jià)為現(xiàn)在出售價(jià)的50%，而且交易是按照貸款全額納稅，那么出售價(jià)為100萬的5年內(nèi)次新房，增加營業(yè)稅為2．75萬元至5.5萬元；出售價(jià)為150萬的5年內(nèi)次新房，增加的營業(yè)稅費(fèi)為4.125萬至8.25萬；出售價(jià)為200萬的5年內(nèi)次新房，增加的營業(yè)稅費(fèi)更高，為5.5萬至11萬元。而五年以上的房產(chǎn)，由于交易時(shí)需要繳納的稅費(fèi)中只有契稅和個(gè)人所得稅，并不涉及營業(yè)稅，所以不受影響。

　　【取消之影響】

　　初次置業(yè)者購房受限

　　“營業(yè)稅年底到期后可能不再續(xù)期的消息，從9月份就開始傳了”，美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉如是告訴記者，近期樓市成交量呈上漲之勢(shì)，而房源掛牌量也出現(xiàn)明顯增長。隨著接近年底，這一比例還有繼續(xù)上升的可能。目前，對(duì)于營業(yè)稅優(yōu)惠是否會(huì)續(xù)期，業(yè)內(nèi)看法不一。如果到年底該政策不再續(xù)期，那么從影響群體來看，交易成本的增加將主要影響初次置業(yè)群體為主的剛性置業(yè)群體。

　　政策 3

　　松綁改善型二套房貸

　　出臺(tái)時(shí)間：2008年12月20日

　　期限：暫定執(zhí)行至2009年12月31日

　　解讀：根據(jù)國辦發(fā)[2008]131號(hào)，在落實(shí)居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降木用?，再申?qǐng)貸款購買第二套普通自住房，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策，即貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例為20%。對(duì)其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。而優(yōu)惠出臺(tái)前，所有的第二套房的首付一般為四成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　關(guān)注度：★★★★

　　【算賬】

　　百萬房產(chǎn)可省利息20多萬

　　首付方面的差別比較明顯，一套純粹用于改善居住條件的第二套普通自住房，總價(jià)100萬元，首付款最低為20萬，比優(yōu)惠政策出臺(tái)前的40萬減少了一半。

　　貸款情況變化也較大，假設(shè)需要貸款80萬元，以等額本息還款法貸款期限20年，如果是按七折最低利率來算的話，每月的還款額是4915.7元，而利息總支出是約379773.3元；如果是按1.1倍利率來算的話，每月還款額是5981.18元，利息總支出是約635481元。由此可見，七折最低利率比1.1倍二套房貸利率每月還款額少1065.5元，共節(jié)省利息支出約255707.7萬元。

　　【取消之影響】

　　加大升級(jí)置業(yè)者的購房壓力

　　由于當(dāng)前對(duì)于第一套房產(chǎn)的人均面積很難審核和界定，二套房貸執(zhí)行又在逐漸縮緊，因此貸款購買第二套房實(shí)際上基本都按1.1倍利率執(zhí)行。“鏈家地產(chǎn)”市場研究部認(rèn)為，改善型二套房利率執(zhí)行的相對(duì)嚴(yán)苛以及四成首付的較高要求，讓升級(jí)置業(yè)者的購房壓力加大，這直接體現(xiàn)在交易市場，就是90—120平米升級(jí)置業(yè)群體較為集中選擇的中檔戶型成交格局縮小。

    政策 4

　　契稅等稅費(fèi)稅率下調(diào)或減免

　　出臺(tái)時(shí)間：2008年10月22日

　　期限：無明確限定

　　解讀：根據(jù)財(cái)稅〔2008〕137號(hào)，個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅和土地增值稅。優(yōu)惠之前，140平米以下普通住宅契稅為1.5%，140平米以上非普通住宅契稅為3%，優(yōu)惠出臺(tái)后，９０平米以下可以只交１％。優(yōu)惠前印花稅買賣雙方要各付0.05%，政策出臺(tái)后若買賣雙方都為個(gè)人，可以免印花稅。

　　關(guān)注度：★★★☆

　　【算賬】

　　百萬房產(chǎn)僅省6000元

　　如果是首次置業(yè)，購買一套總價(jià)100萬的房子，在優(yōu)惠政策出臺(tái)前，需要交納1.5%的契稅，即1.5萬元，還需0.1%的印花稅即1000元，而在優(yōu)惠期內(nèi)，需要繳納1%的契稅即1萬元，無需繳納印花稅和土地增值稅。

　　【影響】

　　影響心理而非實(shí)際交易

　　“雖說契稅優(yōu)惠到期將增加購房者成本，但鑒于首次置業(yè)者多為自住型，增加0.5%的契稅對(duì)其不會(huì)產(chǎn)生較重負(fù)擔(dān)”，麥田房產(chǎn)營銷總監(jiān)吳存勝認(rèn)為，契稅優(yōu)惠政策動(dòng)向?qū)τ谖磥硎袌鲇绊懖淮螅嗫赡茉谛睦硇?yīng)，若取消此優(yōu)惠，可能令購房者從心理上產(chǎn)生對(duì)于未來政策層面的猜測，從而影響到購房信心。

　　政策 5

　　賣經(jīng)濟(jì)適用房再買房契稅按差額

　　出臺(tái)時(shí)間：2009年1月23日

　　期限：無明確限定

　　解讀：居民將經(jīng)適房，危改回遷房、集資建房等上市出售后1年內(nèi)，如果按市場價(jià)購買住房，或者此類住房出售前1年內(nèi)已按市場價(jià)購買住房的，參照“公有住房上市出售實(shí)施辦法”繳納契稅。經(jīng)適房家庭如果出售自己的經(jīng)適房，1年內(nèi)再購買商品房，將按新購商品房與出售經(jīng)適房成交價(jià)的差額繳納契稅。

　　關(guān)注度：★★☆

　　【算賬】

　　按差價(jià)的1．5%交契稅

　　如果按照50萬賣掉經(jīng)濟(jì)適用房一年內(nèi)再買價(jià)值150萬商品房的，就按差價(jià)100萬元來繳納契稅1.5%，合計(jì)1.5萬，而如果沒有這個(gè)優(yōu)惠政策則需要繳納2.25萬，這一政策優(yōu)惠了7500元。

　　【影響】

　　涉及范圍小影響有限

　　美聯(lián)物業(yè)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這一政策延期與否對(duì)市場的影響有限。首先，契稅按照成交價(jià)的1.5%計(jì)稅，即使按照商品房標(biāo)準(zhǔn)納稅，一套房產(chǎn)交稅也在2萬以內(nèi)。其次，在經(jīng)濟(jì)適用房交易中因?yàn)樾枰U納成交價(jià)格10%的綜合地價(jià)款，所以實(shí)際納稅總額較小，對(duì)市場的影響也不會(huì)很大。

　　政策 6

　　土地出讓金延期支付

　　出臺(tái)時(shí)間：2009年1月22日

　　期限：無限制期限

　　解讀：對(duì)以招拍掛方式出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地，在不影響土地市場公平競爭的前提下，受讓方由于困難不能按時(shí)付款的，市國土管理部門可根據(jù)實(shí)際情況批準(zhǔn)延期并公示，延期最長不超過6個(gè)月。

　　關(guān)注度：★★★

　　【取消之影響】

　　房企資金鏈或再度緊張

　　在北京政府推出的十五條優(yōu)惠政策中，土地出讓金可延期支付的寬松政策也對(duì)開發(fā)商形成了利好。中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究人員指出，在全球金融危機(jī)的大背景和房地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)整的形勢(shì)下，這項(xiàng)政策極大地緩解了開發(fā)商的財(cái)務(wù)壓力，幫助開發(fā)商較為平穩(wěn)地度過了行業(yè)的“寒冬”。土地出讓金延期支付既可以幫助開發(fā)商暫時(shí)緩解資金壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，也促進(jìn)部分有實(shí)力的開發(fā)商敢于拿地，在行業(yè)調(diào)整期做好土地儲(chǔ)備，以待行業(yè)復(fù)蘇時(shí)更有競爭力。如果停止執(zhí)行，拿地較多的房企有可能再度面臨資金緊張的情況。

　　政策 7

　　“限外令”暫時(shí)松綁

　　出臺(tái)時(shí)間：2009年1月22日

　　期限：至2009年12月31日

　　解讀：暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》(京建交〔2007〕103號(hào))中，對(duì)境外個(gè)人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定。

　　關(guān)注度：★★★

　　【取消之影響】

　　高端物業(yè)可能滯銷

　　松綁限外令的政策，對(duì)北京高端物業(yè)有一定影響。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認(rèn)為，雖然存量高端住宅的市場占比不高，但由于其較高的銷售價(jià)格，使得其存量銷售額較高，部分開發(fā)完成的高端住宅產(chǎn)品空置，不僅損傷了相關(guān)開發(fā)企業(yè)的投資收益，加大了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是對(duì)城市稀缺資源的極大浪費(fèi)。暫停“限外令”給高端物業(yè)的銷售打開了一條新的途徑，一旦關(guān)閉這扇大門，高端物業(yè)銷售會(huì)相對(duì)較慢一些。

　　■ 他城動(dòng)向

　　部分省份優(yōu)惠政策或順延

　　優(yōu)惠政策年底到期后是否續(xù)期至今懸而未決，盡管業(yè)內(nèi)眾說紛紜，但是住建部遲遲沒有對(duì)此表態(tài)，最終結(jié)果如何，可能要等到歲末才能正式揭曉，在這之前變化猶存。

　　不過，盡管中央層面態(tài)度尚未明確，但是一些地方政府已經(jīng)表露態(tài)度，據(jù)媒體報(bào)道，湖南、吉林等省份分別通過不同方式向開發(fā)商表示，2010年當(dāng)?shù)厥〖?jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不會(huì)取消。

　　投資增長下降是湖南省、吉林省再次提出穩(wěn)定房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的主要?jiǎng)右颉?br />
　　10月中旬，吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長柳青在“吉林省前三季度房地產(chǎn)形勢(shì)和保障型安居工程進(jìn)展?fàn)顩r匯報(bào)”中指出，吉林省部分地區(qū)的非住宅二手房交易量、交易價(jià)格處于同比下降階段，吉林省房地產(chǎn)市場還存在著開發(fā)商投資意愿不強(qiáng)、投資信心不足等問題。在房地產(chǎn)市場優(yōu)化投資軟環(huán)境方面、稅收和金融信貸政策支持等方面，還需要政府給予更好的支持。

　　“建議將2008年底出臺(tái)的吉林省穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策，順延到2010年底。”柳青自上述匯報(bào)材料中如是說。

　　此外，安徽、內(nèi)蒙古等固定資產(chǎn)投資仍有壓力的省份，也紛紛通過各種形式給地方省級(jí)政府提出建議，希望順延2008年底出臺(tái)的地方性扶植房地產(chǎn)政策。

　　■ 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　陳云峰

　　近兩三個(gè)月不會(huì)變化

　　通過對(duì)市場的觀察，中國房地產(chǎn)經(jīng)理聯(lián)盟秘書長陳云峰發(fā)現(xiàn)，最近出現(xiàn)了恐慌性購買，買房的人多是基于對(duì)政策改變的擔(dān)心。但他預(yù)計(jì)到這個(gè)月月底，政府會(huì)明確這一條。同時(shí)他認(rèn)為，購房人沒有必要這么著急，基于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷，短期內(nèi)政府不會(huì)收回優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用，就好像家庭中的長子，如果家里日子不好過了，會(huì)把所有資源都讓給老大，讓他吃飽穿暖有力氣出去干活賺錢。當(dāng)然，一旦經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)了，日子好轉(zhuǎn)了，受打壓的肯定是房地產(chǎn)。他預(yù)測，明年5月份前后，政策調(diào)整的可能性會(huì)更大一些。

　　中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心

　　政府不會(huì)貿(mào)然大幅反向調(diào)整

　　在全球宏觀經(jīng)濟(jì)并沒有表現(xiàn)出確定的復(fù)蘇和增長之時(shí)，為確保由于多次全球聯(lián)合救市而來之不易的企穩(wěn)局面，各國政府應(yīng)當(dāng)不會(huì)貿(mào)然進(jìn)行政策的大幅反向調(diào)整。今年前三季度經(jīng)濟(jì)增長主要還是由投資來拉動(dòng)的，投資在經(jīng)濟(jì)增長中起到了主要的作用。然而很多投資存在效率欠缺、就業(yè)創(chuàng)造不足的問題。因此，除了GDP外，作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控者的中央政府還要關(guān)注就業(yè)、民生、環(huán)保、效率、民間資本的活力等等問題，而這些問題在當(dāng)前GDP好轉(zhuǎn)的情況下并沒有顯示出同步的好轉(zhuǎn)，甚至有些指標(biāo)是反向的。因此，過早地進(jìn)行大幅反向調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)更大。作為整個(gè)救市政策的一個(gè)重要的組成部分房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)惠、刺激措施應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)大幅的反向調(diào)整，最穩(wěn)妥的是漸進(jìn)性地調(diào)整。

　　■ 購房者說

　　買家怕沒優(yōu)惠 賣家怕跌價(jià)

　　“我要在年底之前買到房。”張玲最近在很積極地找房子，9月份，她聽同事老伍說到明年很多優(yōu)惠政策有可能不再續(xù)期，就開始著急了。“去年出新政策的時(shí)候，沒太注意，現(xiàn)在怕趕不上末班車。”張玲說，她算了一下，買一套總價(jià)一百萬的房產(chǎn)，各種優(yōu)惠加起來能省十幾萬。

　　記者在周邊人群中小范圍調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，無論是想要買房的還是想要賣房的，像張玲這樣，因擔(dān)心優(yōu)惠政策明年不再續(xù)期，而感到焦慮的人并不在少數(shù)。而一些賣家也在擔(dān)心政策變后，市場轉(zhuǎn)向，急于將房子出手。

　　“擔(dān)心政策有變，房價(jià)下跌。”劉暢有兩套房子，其中一套今年7月份開始閑置起來，她沒時(shí)間管理，也不想再出租了，一直想賣而沒提上日程。9月份，她聽說關(guān)于二手房的一系列優(yōu)惠政策有可能停止，她開始擔(dān)心。“2007年房子能賣150萬，到了2008年縮水到120萬，去年政策出來后，現(xiàn)在又值160多萬了。”劉暢這三年的經(jīng)歷，讓她認(rèn)識(shí)到，政策導(dǎo)向?qū)τ诜績r(jià)影響多么大。她擔(dān)心，一旦政策轉(zhuǎn)向，她的房產(chǎn)就又貶值了，不如趁現(xiàn)在賣個(gè)好價(jià)錢。

　　于是，11月初，她就把房子掛到經(jīng)紀(jì)公司了，周末接待了十幾組看房人，“他們大多挺急切的，也擔(dān)心政策有變。”劉暢覺得有意思的是，她擔(dān)心政策有變房產(chǎn)會(huì)貶值，別人卻在擔(dān)心享不到優(yōu)惠而著急買房。見這樣她將房價(jià)又提高了一點(diǎn)，但目前仍未成交。

　　“我找了一個(gè)月房，能感覺到房價(jià)在上漲。”看了一個(gè)多月房，張玲感到很疲憊，“算了，沒準(zhǔn)政策一變又跌了呢。”她干脆放棄購買。