中國人口將在五年后到達(dá)峰值 樓市回暖恐難持續(xù)

    土地財(cái)政的式微，地方政府收取房產(chǎn)稅的積極性可能會(huì)提高。因?yàn)橐郧盎鶖?shù)較高的土地收入，使得政府支出的盤子也比較大，政府支出增長容易，要消減起來就比較困難。隨著土地出讓收入增速下降，部分地區(qū)甚至?xí)霈F(xiàn)絕對(duì)值的減少，如何彌補(bǔ)這部分支出缺口，就擺在地方政府面前。

    6月11日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，1-5月份全國商品房銷售額實(shí)現(xiàn)2.44萬億元，增長3.1%，為2014年年初以來的首次正增長。5月份當(dāng)月，全國商品房銷售快速增長，銷售面積增長15.0%，銷售額增長24.3%。

    全國商品房銷售面積及銷售額，自今年3月份以來降幅收窄，銷售額在5月份率先轉(zhuǎn)正。其他指標(biāo)，如房企開發(fā)到位資金、房企土地購置面積、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收收入等均在5月份出現(xiàn)降幅收窄。但全國土地出讓收入、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍在下行通道中。

    國家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師王寶濱在解讀5月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要先行指標(biāo)有向好跡象，商品房銷售明顯回暖，重點(diǎn)城市更為明顯。商品房銷售市場回升，房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)，市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，購房者信心有所恢復(fù)。

    5月份其他宏觀指標(biāo)，也出現(xiàn)分化。如5月份規(guī)模以上工業(yè)增加值增速出現(xiàn)回升，但固定資產(chǎn)投資增速仍在進(jìn)一步下行，全國財(cái)政收入仍然維持較低的增速。一季度以來，中央和地方政府出臺(tái)的系列穩(wěn)增長措施，似乎取得一定效果，但經(jīng)濟(jì)下行的壓力仍不小。

    5月份房地產(chǎn)市場釋放的積極信號(hào)是否可持續(xù)？房地產(chǎn)市場的回暖對(duì)地方政府收入將帶來什么影響？“土地財(cái)政”后續(xù)會(huì)如何？如何看待當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢？穩(wěn)增長政策是否需要加碼，宏觀政策該往哪個(gè)方向走？帶著這些問題，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長蘇劍進(jìn)行了專訪。

    樓市回暖恐難持續(xù)

    《21世紀(jì)》：數(shù)據(jù)顯示近幾個(gè)月房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)回暖，這波行情會(huì)延續(xù)多久？

    蘇劍：房地產(chǎn)銷售走暖是正常的，畢竟政策環(huán)境變了。貨幣供應(yīng)增加，利率在降低，對(duì)房地產(chǎn)市場有拉動(dòng)作用很正常。但從長期趨勢來看，此次回暖將不同于以往，不會(huì)像以前那樣房地產(chǎn)一回暖，就帶來房價(jià)每年20%-30%的上漲，房價(jià)上漲得快的甚至一年翻番。

    這次回暖是短期的，能持續(xù)多久令人懷疑。中國長期人口結(jié)構(gòu)決定了中國房地產(chǎn)市場的長期走勢。最近房地產(chǎn)市場火爆，主要幾個(gè)一線城市，某些城市部分地區(qū)房價(jià)上漲了40%-50%，北京的房價(jià)部分上漲了15%；但二三線城市并沒有出現(xiàn)太火熱的場面，尤其是一些小城市，住房供給已經(jīng)嚴(yán)重大于需求。

    房價(jià)的恢復(fù)，有可能帶動(dòng)一線城市后續(xù)的投資；但二三線城市供給已經(jīng)過剩，商品房銷售的恢復(fù)，是否會(huì)帶動(dòng)下一步投資，帶來新開工項(xiàng)目的增長還不好說。單靠幾個(gè)一線城市，對(duì)整個(gè)中國的房地產(chǎn)拉動(dòng)效果有多大？由于數(shù)據(jù)不充分，不好判斷；但估摸一下，帶動(dòng)作用不會(huì)太大。

    我個(gè)人對(duì)未來房地產(chǎn)走勢不看好，按照我們的研究，中國人口在2020年將達(dá)到峰值，現(xiàn)在只剩五年時(shí)期，房子是給人住的，到時(shí)候房子還有啥前途呢？

    《21世紀(jì)》：5月份財(cái)政收入數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入降幅在收窄；但累計(jì)到5月份全國土地出讓收入仍然是負(fù)增長，同比下降了約40%，降幅相比4月份還略有擴(kuò)大。土地市場是否恢復(fù)得慢一些呢？

    蘇劍：這反映從全國來看，開發(fā)商拿地的積極性還沒有恢復(fù)。

    《21世紀(jì)》：房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收和土地出讓金收入，即俗稱的“土地財(cái)政”，地方政府很多項(xiàng)目建設(shè)、舉債多倚重土地財(cái)政。土地財(cái)政收入減少會(huì)帶來什么影響？

    蘇劍：政府收入減少，會(huì)帶來政府支出的減少，這在穩(wěn)增長背景下，會(huì)帶來一定負(fù)面影響。土地財(cái)政一直就難以持續(xù)，地價(jià)靠市場定價(jià)，具有一定的運(yùn)氣成分；隨著長期房地產(chǎn)市場的變化，土地財(cái)政的作用會(huì)逐漸減弱。

    土地財(cái)政的式微，地方政府收取房產(chǎn)稅的積極性可能會(huì)提高。因?yàn)橐郧盎鶖?shù)較高的土地收入，使得政府支出的盤子也比較大，政府支出增長容易，要消減起來就比較困難。隨著土地出讓收入增速下降，部分地區(qū)甚至?xí)霈F(xiàn)絕對(duì)值的減少，如何彌補(bǔ)這部分支出缺口，就擺在地方政府面前。

    需疏導(dǎo)宏觀政策傳導(dǎo)機(jī)制

    《21世紀(jì)》：一季度以來，各級(jí)政府出臺(tái)不少穩(wěn)增長措施，但5月份數(shù)據(jù)其實(shí)有分化，工業(yè)增加值相比4月份回升了0.2個(gè)百分點(diǎn)，但固定資產(chǎn)投資增速相較4月份還回落了0.6個(gè)百分點(diǎn)。如何看待當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢？穩(wěn)增長效果如何？

    蘇劍：從5月份數(shù)據(jù)來看，穩(wěn)增長是有效果的，但效果不明顯。固定資產(chǎn)投資增速還在進(jìn)一步下滑，工業(yè)增加值的增速增長只恢復(fù)了0.2個(gè)百分點(diǎn)，這可以當(dāng)做是月度間的正常波動(dòng)。

    當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，在于需求萎縮太厲害，這主要是兩方面因素導(dǎo)致的，一是地方政府穩(wěn)增長籌碼減少，二是中國企業(yè)融資方式的轉(zhuǎn)變使得固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑。

    地方政府能做的事情非常有限，土地出讓金增速下滑，甚至絕對(duì)量在下降；中央對(duì)地方政府債務(wù)的管理更嚴(yán)，以前依靠融資平臺(tái)就能輕易借債，現(xiàn)在融資渠道在收緊；地方政府不作為的現(xiàn)象也越來越多，做事不如不做事安全等。

    再者，股市行情的火爆，導(dǎo)致銀行存款搬家，貨幣供給發(fā)生改變，貨幣乘數(shù)下降，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貨幣供給下降，M2增速比較低，只有10.8%左右，且一直在降低——但直接融資增加的部分，還不足以彌補(bǔ)間接融資規(guī)模的下降，這使得固定資產(chǎn)投資的增速一直在下滑。

    《21世紀(jì)》：后續(xù)宏觀調(diào)控政策應(yīng)該側(cè)重什么方面？

    蘇劍：當(dāng)前財(cái)政和貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制都發(fā)生了改變，后續(xù)應(yīng)該注重政策傳導(dǎo)機(jī)制的疏導(dǎo)。

    地方政府不作為，懶政惰政的現(xiàn)象較多，國務(wù)院總理李克強(qiáng)多次強(qiáng)調(diào)要督促地方政府積極作為；另一方面由于政府收入增速下滑，政府用于項(xiàng)目的支出減少。

    現(xiàn)在貨幣政策運(yùn)用中，往經(jīng)濟(jì)中注入一些資金，資金就流向股市；出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，銀行又惜貸，貨幣政策的放松并沒有太多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。

    《21世紀(jì)》：如何疏導(dǎo)呢？對(duì)于積極財(cái)政政策，最近國務(wù)院要求加強(qiáng)財(cái)政自己的統(tǒng)籌使用力度，這是否能起到一定作用？

    蘇劍：要疏導(dǎo)財(cái)政政策，關(guān)鍵是要調(diào)動(dòng)地方積極性，讓他們愿意干活，這是個(gè)難題。貨幣政策方面也不好辦。要么讓直接融資盡快成長起來，能充分彌補(bǔ)間接融資的下降；要么就解決商業(yè)銀行惜貸的問題。