房價呈現(xiàn)周期性波動 受市場自身的調(diào)整所影響

    近期，一些城市的樓市與股市一樣火爆，漲勢驚人。這甚至引發(fā)了《人民日報》的關(guān)注，6月15日發(fā)表文章分析“房價會不會再度暴漲”。文章引述住建部政策研究中心專家觀點，認為當(dāng)前房價很難出現(xiàn)2009年那樣的暴漲。讓歷史告訴未來是一種有效的分析方法，我們也來回顧一下這些年房價的漲跌情況。

    房價快速上漲是在2004年之后，上行的走勢一直持續(xù)到2008年，才被全球金融危機打斷；之后幾個月出現(xiàn)了下行的走勢。但很快就在2009年下半年之后重拾漲勢，并且漲幅迅速擴大；2010年二季度之后，漲勢受到一定抑制，于2011年四季度之后出現(xiàn)普遍環(huán)比下跌，跌勢一直持續(xù)到2012年中。

    2012年下半年房價走勢出現(xiàn)分化，一些城市房價環(huán)比上漲，一些城市房價環(huán)比下降；2012年底，房價走勢反轉(zhuǎn)再次發(fā)生，并在2013年演變?yōu)楸q，北上廣深新房價格同比漲幅一度超過20%；2014年5月之后又轉(zhuǎn)變?yōu)槠毡榄h(huán)比下跌，一直持續(xù)到現(xiàn)在。目前又有一些城市的房價開始環(huán)比上漲。

    我們“驚奇”地發(fā)現(xiàn)，這10來年，在“樓市不敗”的神話下，房價其實經(jīng)歷了三個漲跌周期：從2004年到2009年上半年；從2009年下半年到2012年中；從2012年下半年到現(xiàn)在。目前的情況與2012年下半年相似，我們要問的是，房價會不會出現(xiàn)2013年那樣的暴漲。

    分析這三個周期，歷時越來越短，也就是說，漲勢持續(xù)的時間越來越短。第一個周期中，漲勢持續(xù)了好幾年；第二個周期中，漲勢持續(xù)了兩年多，但2011年之后漲幅就不大，強烈的上漲只持續(xù)了一年半左右；第三個周期中，漲勢持續(xù)了一年半的時間。

    接下來，房價走勢像在2012年底那樣發(fā)生反轉(zhuǎn)是完全有可能的，實際上目前已經(jīng)在發(fā)生。但我們也可以預(yù)見，第一，漲勢持續(xù)的時間會繼續(xù)縮短，可能只是幾個月不到一年的時間；第二，房價上漲發(fā)生的范圍會縮小，只在一些一二線城市和沿海地區(qū)的城市。

    房價的周期性波動，固然是受到調(diào)控政策的影響（例如2010年4月之后開始限購），但房地產(chǎn)市場自身的調(diào)整可能更為重要。從供給來看，房價走低時，開發(fā)商投資會減少，導(dǎo)致一段時間后供給減少，使房價又可能因為供不應(yīng)求而上漲；在房價上漲時，開發(fā)商投資會增長，一段時間之后供給增加，又對房價上漲起到抑制作用。從需求來看，在房價上漲時，購房者擔(dān)心房價繼續(xù)高漲，被迫承受壓力入市，放大了需求；而在房價下跌時，房價絕對水平仍然很高，購房者無力購買，這又加劇了相對過剩的狀況。

    在高企的房價下，普通購房者被迫以投機的心態(tài)去選擇購房的時機，他們追漲不買跌，這是房價漲跌周期縮短而且上漲范圍縮小的主要原因。樓市變得與股市相似，它會抄襲“熊長牛短”的劇情。當(dāng)住宅變成投資品，很多有購房需求的人就只能無奈觀望。

    此外，需要說明的是，近期一些城市房價快速上漲，與股市上漲帶來的“財富效應(yīng)”是有關(guān)系的。