國內(nèi)融資渠道放開 房企融資目的與結(jié)構(gòu)生變

    去年初，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨國內(nèi)融資難、海外融資成本高的問題，而今年，房企的融資壓力得到了明顯緩解。

    今年1-5月，多家房企通過發(fā)行公司債、再融資、中票等渠道加大融資力度，與此同時(shí)，由于國內(nèi)融資渠道的放開，以及海外融資難度與成本的增加，也令今年進(jìn)行海外融資的房企相比去年大為減少。

    除了融資結(jié)構(gòu)的變化，房企今年的融資目的也普遍從去年的“去庫存”轉(zhuǎn)向了“發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)”。

    1-5月房企擬融資額超去年總量

    今年以來，包括標(biāo)桿房企在內(nèi)的多家房企發(fā)行了各類融資預(yù)案。2月，招商地產(chǎn)發(fā)行10億元中票；3月，保利地產(chǎn)拋出100億元定增融資方案；4月，陽光城拋出45億元定增方案；5月，華潤(rùn)置地融資101億元，復(fù)興國際融資93億元，恒大地產(chǎn)折讓17.95%配股融資46億港元。

    據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，共有31家國內(nèi)房企公告了發(fā)行公司債預(yù)案，涉及融資規(guī)模858億元，超過去年全年水平。

    此外，1-5月，共有32家上市房企公告了再融資預(yù)案，涉及融資規(guī)模1240億元，無論是數(shù)量還是融資規(guī)模均已經(jīng)超過2014年全年。

    綜合所有融資方式，截止5月12日，單A股市場(chǎng)就有38家房企拋出43次再融資、中票、公司債融資預(yù)案，擬融資總額達(dá)到1646億元，超去年全年總量。

    從單月來看，今年3月以后，房企的融資呈爆發(fā)性增長(zhǎng)狀。據(jù)CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月份，A股房企拋出的定增、中票、公司債、可轉(zhuǎn)債募集金額為373億元，4月份為668億元。而到了5月，據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，5月單月約有110家房企已合計(jì)完成融資超800億元，同比上漲了65%。僅5月中旬以來，就有11家內(nèi)地房企發(fā)布定增方案。其中包括復(fù)興國際、中建置地、華潤(rùn)置地等企業(yè)。

    然而，與房企爆發(fā)的融資計(jì)劃相比，監(jiān)管層的審批速度并沒有加快，反而是呈下降狀。據(jù)CRIC研究中心統(tǒng)計(jì)，今年年1-4月，監(jiān)管層月均審批通過額度為63億元，較14年全年下降24%，較14年四季度下降45%，審批速度幵沒有伴隨申請(qǐng)量的激增而上升。

    融資用途與融資機(jī)構(gòu)均出現(xiàn)變化

    除了計(jì)劃融資額出現(xiàn)變化，今年以來，房企的融資目的和結(jié)構(gòu)也都出現(xiàn)了一些新的變化。

    傳統(tǒng)的銀行貸款方面，由于銀行對(duì)開發(fā)貸依舊謹(jǐn)慎，導(dǎo)致銀行貸款規(guī)模出現(xiàn)萎縮。興業(yè)證券的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年5月，重點(diǎn)企業(yè)境內(nèi)銀行貸款規(guī)模44.69億元，同比大幅下滑71%。

    而海外融資方面，由于審批難度加大以及成本攀升導(dǎo)致今年前5月房企海外發(fā)債規(guī)模大幅萎縮。今年前5月，房企海外發(fā)債預(yù)案規(guī)模為548億元，與去年同期相比大幅下滑38%。

    對(duì)于海外融資的驟減，易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是因?yàn)閲鴥?nèi)市場(chǎng)的融資渠道開始放開，而且資金成本也不高。另外，隨著國內(nèi)市場(chǎng)樓市的復(fù)蘇，房企去庫存的壓力減少，通過項(xiàng)目銷售而回籠資金的速度也在加快。

    但也應(yīng)注意到，5月以后，海外融資或有復(fù)蘇勢(shì)頭。上月，共有5家房企公告海外發(fā)債預(yù)案，合計(jì)融資規(guī)模215億元，同比上漲61%，另有6家港股上市房企公告了配股融資方案，涉及總規(guī)模達(dá)159億元，單月規(guī)模創(chuàng)歷史最高點(diǎn)。

    除了融資結(jié)構(gòu)的變化，今年以來，房企的融資用途也發(fā)生了明顯變化。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，去年房企的融資主要是為了去庫存，部分的投入到一些未竣工項(xiàng)目中。而今年的融資很多是投入到新型產(chǎn)業(yè)中去，說明并不會(huì)單純地往傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行投資。
他表示，加大融資，總體上說明房企依然看好市場(chǎng)。當(dāng)然，這也從側(cè)面說明房企還是一種重資產(chǎn)的模式。一些房企比如萬達(dá)等，已經(jīng)積極著手在做輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)，對(duì)于傳統(tǒng)融資模式已經(jīng)減少了依賴程度。