承和·書香庭
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九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南，安居路以西，通湖路以東，八里湖大道加油站兩側(cè)
18家品牌開發(fā)商爭搶，溢價(jià)46%，樓面地價(jià)21203元/平方米，面粉接近面包價(jià)，這是北京北辰6月10日在南京河西中部No.2015G10地塊創(chuàng)造的南京單價(jià)地王新紀(jì)錄。
此前的6月3日下午，上海市閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊現(xiàn)場競價(jià)。作為之前備受矚目的“百億準(zhǔn)地王”，此次競拍中引起了首創(chuàng)、華潤華發(fā)聯(lián)合體等4家企業(yè)的激烈爭奪。經(jīng)過一番激烈的“廝殺”，最終華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元競得閘北區(qū)住辦用地，大幅度溢價(jià)26.87%。加上此前華潤華發(fā)70.52億元競得的10號兄弟地塊，汶水路158.47億元地王已出。
就在6月3日當(dāng)天，2015年蘇州首場大型土拍火爆開槌?，F(xiàn)場22宗地塊成功“出嫁”，共吸金130億元，最高溢價(jià)率307%，最高樓面價(jià)為12760元每平方米。包括萬科、招商、新城、華潤、旭輝等知名房企參與競拍。
連日來，一二線城市土拍現(xiàn)場品牌房企頻頻出手，地王頻現(xiàn)，讓2015年的土地市場硝煙彌漫。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企拿地在逐漸調(diào)整，針對三四線城市的明顯過剩風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企開始全面回歸一二線城市。
優(yōu)質(zhì)板塊稀缺 滬總價(jià)地王帶動(dòng)成交
一線城市近期紅火的樓市也讓其土地再次成為了房企眼中爭食的“蛋糕”，尤其是那些供應(yīng)稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊。
中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至6月7日，一線城市6月份合計(jì)成功出讓住宅用地6宗，平均樓面價(jià)高達(dá)2.1萬元/平方米，創(chuàng)造了單月歷史紀(jì)錄，溢價(jià)率為32.48%。
6月3日，上海兩幅熱門地塊接連出讓。首先成交的是寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W121301單元38-02純宅地，包括萬科、綠地、碧桂園、招商、中信泰富、慶隆、九龍倉等18家開發(fā)商。最終該地塊由招商平安聯(lián)合體以30.1億元競得，平均樓面價(jià)2.33萬元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)89.67%。隨后成交的閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)西地塊競爭更加激烈，該地塊起拍價(jià)高達(dá)69.32億元，為今年上海起始價(jià)最高的地塊，最終由華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元奪得，平均樓面價(jià)高達(dá)3.81萬元/平方米。
值得注意的是， 3月20日，華潤華發(fā)聯(lián)合體以70.5億元的高價(jià)競得上海市閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，刷新年內(nèi)紀(jì)錄，當(dāng)時(shí)的平均樓面價(jià)3.49萬元/平方米，與6月3日出讓的這幅地塊相鄰。這也意味著，不到三個(gè)月的時(shí)間，該區(qū)域平均樓面價(jià)就已經(jīng)上漲了3000元/平方米。而就在距離地塊東南側(cè)不遠(yuǎn)處，為上海2014年總價(jià)地王項(xiàng)目大寧金茂府，該項(xiàng)目目前售價(jià)7萬元/平方米。
另據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，6月4日，上海又有多幅地塊完成出讓，溢價(jià)率均高達(dá)60%以上。
對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析表示，由于政策層面已經(jīng)寬松，市場基本面回升已是既定趨勢，此時(shí)開發(fā)商有可能趁機(jī)在上海這樣的一線城市加碼拿地。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)陶琦則表示：“大寧板塊的地王之所以受到這么多的關(guān)注，首先這個(gè)地塊的確是離市中心相對比較近的大型優(yōu)質(zhì)地塊，它具有稀缺性，其次是這個(gè)板塊大寧金茂府的熱銷促進(jìn)了這個(gè)區(qū)域的關(guān)注熱度以及未來的升值預(yù)期。”
此外，一線城市土地供應(yīng)的減少也是房企爭相在此搶地的原因之一。陶琦表示：“從今年土地市場來看，前幾個(gè)月各個(gè)地方新推出的土地實(shí)際上是減少的，而一些大的房企需要企業(yè)持續(xù)性的發(fā)展，后續(xù)的土地補(bǔ)充是很必要的，他們一般會(huì)瞄準(zhǔn)房產(chǎn)市場比較健康的一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊。”
“其實(shí)每個(gè)階段都會(huì)有地王的產(chǎn)生，有的時(shí)候是總價(jià)地王，有的時(shí)候則是單價(jià)地王，從目前的數(shù)據(jù)來看，今年全國的土地出讓情況相較于去年減少了將近30%，一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊顯得越來越稀缺。因此，此次備受熱捧的大寧板塊刷新地王紀(jì)錄也在情理之中。”陶琦置評。
資料顯示，在一線城市5月份簽約的30宗土地中，只有10宗為住宅用地，合計(jì)出讓金額僅72.39億元，這也是2014年來首次出現(xiàn)單月4個(gè)一線城市合計(jì)土地出讓金不足百億元的情況。而且從未來預(yù)期看，北京、上海等城市的待售土地并不多，特別是北京，目前8宗地塊掛牌，處于歷史最低水平。
二線城市市場分化 熱門地塊遭房企競逐
6月上旬，蘇州、南京等二線城市也迎來土拍熱潮，高價(jià)地頻出，據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，6月第一周土地交易數(shù)據(jù)顯示，前十城市收金總額環(huán)比漲幅近120%。上榜以重點(diǎn)二線城市為主，天津、杭州、蘇州樓面均價(jià)超過4000元/平方米。其中蘇州主城年內(nèi)首場土拍即成功出讓14宗宅地，成交總面積超百萬平方米，高居宅地活躍度榜首，重慶、天津分列二、三位，榜單量價(jià)漲幅顯著。溢價(jià)方面仍表現(xiàn)分化，蘇州、天津、上海較高，最高達(dá)57%，其他城市以底價(jià)為主。
對于剛剛刷新單價(jià)地王的南京土拍市場來說，其土地市場的爆發(fā)力也吸引了業(yè)界的注意。南京房地產(chǎn)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝分析表示：“這說明4月份以來越來越強(qiáng)勁的成交量以及深圳等一線城市的火爆氛圍激發(fā)了開發(fā)商對南京樓市的后市預(yù)期，提前做好土地儲(chǔ)備迎接未來樓市回升成為品牌開發(fā)商的共識。”
“從南京這個(gè)城市來說，樓市庫存低、安全系數(shù)高、房價(jià)易漲難跌，開發(fā)商加大南京投資的趨勢愈演愈烈，18家房企入市搶地可見一斑。另外，地市回暖，優(yōu)質(zhì)稀缺地塊領(lǐng)漲，受宏圖、金隅紛紛破三的熱銷刺激，河西中部的未來前景和上升空間被寄予厚望，強(qiáng)者恒強(qiáng)水到渠成，河西中部已成南京地王聚集區(qū)。”張輝置評。
天地源地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)土地戰(zhàn)略投資的業(yè)內(nèi)人士也表示：“從房企拿地的角度來看，目前要避開類似于寧波這樣的庫存壓力巨大的城市，到人口導(dǎo)入迅速，城市住房供需比較健康的城市來布局新地塊。其實(shí)從開發(fā)商拿地來說，這里面的問題比較復(fù)雜，這里有政府的推地因素，也有開發(fā)商戰(zhàn)略布局的考慮，包括一個(gè)城市的市場反饋情況。”
“以蘇州這個(gè)城市為例，蘇州的樓市一直相對比較穩(wěn)健，大盤項(xiàng)目也很多，很多開發(fā)商早些年拿到的優(yōu)質(zhì)便宜地塊穩(wěn)步開發(fā)，目前優(yōu)質(zhì)地塊相對比較稀缺，因而后續(xù)想進(jìn)來的開發(fā)商就要進(jìn)來。還有一個(gè)有意思的現(xiàn)象，就是你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)地方的地王拿地方往往都不是本地開發(fā)商，基本上都是外來開發(fā)商，本土開發(fā)商在拿地方面是比較保守的。”上述人士置評。
放眼南京市場，張輝表示：“外來開發(fā)商布局南京的趨勢未改，北辰等外地大鱷覬覦南京樓市的肥厚前景，此次北辰首進(jìn)南京拿地王，戰(zhàn)略決心之大霸氣側(cè)漏，融創(chuàng)、葛洲壩同樣志在必得。”
聯(lián)合拿地成潮流 或帶動(dòng)下一波拿地?zé)岢?/strong>
對于大寧地王產(chǎn)生的后市影響。張宏偉表示，從影響角度而言，“地王”樓盤一定程度上拉升板塊內(nèi)的成交均價(jià)，只要“地王”樓盤推盤成交，會(huì)導(dǎo)致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)上偏向于高端，會(huì)帶來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格整體上走高。從其他樓盤定價(jià)的角度來講，如果不考慮調(diào)控政策的因素，有可能會(huì)由于“地王”樓盤的標(biāo)桿價(jià)格，其他樓盤在開發(fā)及定價(jià)時(shí)會(huì)跟風(fēng)提價(jià)，或定位做高端樓盤。從這個(gè)角度而言，“地王”樓盤的定價(jià)從長遠(yuǎn)趨勢來講會(huì)導(dǎo)致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格整體走高。
從上述分析來看，由于受益于3月和6月兩個(gè)大寧“地王”的誕生及金茂府項(xiàng)目的入市，板塊內(nèi)其他項(xiàng)目的市場價(jià)值的升值空間明顯會(huì)高于其他板塊項(xiàng)目。
對于業(yè)內(nèi)推測的大寧板塊住宅均價(jià)未來會(huì)有每平方米七八萬元的價(jià)位，陶琦表示，未來這個(gè)板塊的住房價(jià)格要取決于幾個(gè)因素：第一是當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境，第二要看產(chǎn)品自身的優(yōu)勢和品質(zhì)，第三要看房企的營銷策略，比如大寧金茂府的產(chǎn)品營銷策略就令人稱道。未來的價(jià)位是由綜合因素決定的，不是說現(xiàn)在可以賣7萬元，未來就可以賣8萬元。
值得注意的是，聯(lián)合拿地也越來越成為房企拿地的新潮流。“像華發(fā)、華潤這些房企聯(lián)合拿地主要是因?yàn)榻鼛啄暌恍﹥?yōu)質(zhì)地塊價(jià)格越來越貴，互相之間結(jié)合去拿地各自有各自的優(yōu)勢，從而強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，并且還可以均攤一下風(fēng)險(xiǎn)。華潤在上海是做了很長時(shí)間的，華發(fā)相對于華潤來說進(jìn)入上海的時(shí)間短一些，這個(gè)地塊競爭很激烈，開發(fā)商之間就要合作起來，努力爭取優(yōu)質(zhì)地塊。在這個(gè)時(shí)候產(chǎn)生總價(jià)地王，其實(shí)也很正常，因?yàn)檫@個(gè)板塊已經(jīng)很久沒有推出這樣大規(guī)模的優(yōu)質(zhì)地塊了。”上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
對于土地價(jià)格攀升后房價(jià)是否會(huì)攀升的問題，南京房地產(chǎn)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝分析表示：“新地王的出現(xiàn)，不但提升了周邊樓盤和地塊的土地價(jià)值，也提升了房價(jià)預(yù)期，交易增長、銷售看好、漲價(jià)都可能變成大概率事件。于是周邊房企紛紛借勢宣傳。當(dāng)然，同一個(gè)板塊的不同樓盤，尤其是新樓盤與之前的老樓盤，由于稀缺性、產(chǎn)品的獨(dú)特性等原因，房價(jià)的差距越來越大會(huì)成為現(xiàn)實(shí)，個(gè)別地王樓盤房價(jià)的鶴立雞群，不代表周邊的老樓盤也會(huì)漲到這個(gè)價(jià)格。選擇樓盤的時(shí)候，還是要根據(jù)其自身的產(chǎn)品特點(diǎn)、價(jià)值核心以及市場的價(jià)格認(rèn)同度，進(jìn)行具體樓盤具體分析。”
而易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示：“此類地王現(xiàn)象后，或還有一波新的拿地?zé)岢?。即預(yù)計(jì)在今年第四季度出現(xiàn)。隨著房企銷售業(yè)績的改善，以及銀行開發(fā)貸的放松，預(yù)計(jì)會(huì)有一波地王出現(xiàn)的熱潮。”
