一線樓市已經(jīng)筑底 但不會(huì)過快上漲

    專家認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購(gòu)政策在控制需求規(guī)模，從而有利于抑制樓市過快上漲

    5月，住宅市場(chǎng)熱起來了。

    深圳新入市的三個(gè)樓盤全部“日光”；廣州新房成交網(wǎng)簽量達(dá)到9313套，創(chuàng)下今年新高，這也是自2010年以來的同期最高水平；北京純商品住宅成交量環(huán)比增加超三成。

    6月，土地市場(chǎng)也熱起來了。

    上海再現(xiàn)總價(jià)“地王”，杭州住宅用地溢價(jià)率回升，一線城市平均樓面價(jià)又創(chuàng)單月歷史紀(jì)錄。

    樓市地市交相升溫，再次引發(fā)人們猜想：樓市已經(jīng)筑底了嗎？還會(huì)出現(xiàn)新一輪暴漲嗎？調(diào)控政策會(huì)否再次轉(zhuǎn)向呢？

    “地王”再現(xiàn)

    一線土地市場(chǎng)的火爆與房企資金面改善有關(guān)

    6月初，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價(jià)38061元/平方米，刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上?？們r(jià)“地王”紀(jì)錄。同日，招商平安聯(lián)合體則以高達(dá)2.3萬元/平方米的樓面價(jià)，競(jìng)得寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出近90%的高溢價(jià)率。

    不僅是一線市場(chǎng)，杭州、蘇州等二線市場(chǎng)也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁低密度住宅地塊樓面價(jià)9975元/平方米，溢價(jià)率33%，成為2014年春節(jié)以來杭州溢價(jià)率最高的住宅用地。

    從去年11月起，一線城市土地市場(chǎng)就開始升溫，截至今年1月，標(biāo)桿房企土地交易額連續(xù)3個(gè)月突破300億元。特別是今年1月，一線城市成交土地出讓金超過531億元，其中，5宗住宅用地成交的樓面價(jià)高達(dá)每平方米17353元，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

    “3·30”房貸新政出臺(tái)后，一線土地市場(chǎng)在4月再度上揚(yáng)，并于6月初爆發(fā)。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月首周，一線城市合計(jì)簽約住宅土地6宗，平均樓面價(jià)高達(dá)21010元/平方米，創(chuàng)造了單月歷史紀(jì)錄。

    一線土地市場(chǎng)的火爆與房企資金面改善有關(guān)。

    政策利好刺激了需求入市，加速房企回款。

    去年10月以來，公積金貸款門檻降低、額度提高，央行連續(xù)降息降準(zhǔn)，二套房貸首付下調(diào)，以及營(yíng)業(yè)稅免征期5年改兩年等樓市利好政策頻出，降低了購(gòu)房者的買房成本與貸款難度，刺激了改善型需求入市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至4月，4個(gè)一線城市商品房銷售額由一季度的下降10.1%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)5.3%。

    “隨著信貸等各項(xiàng)政策的逐步寬松與落實(shí)，北京購(gòu)房者的入市信心增加，市場(chǎng)需求釋放，成交量持續(xù)上漲。特別是新房市場(chǎng)近期回暖明顯。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲說。

    金融巨頭的涌入，也為土地市場(chǎng)添了一把火。

    一方面，金融機(jī)構(gòu)與房企的合作，緩解了房企拿地的資金壓力。去年以來，金地、招商、華潤(rùn)、九龍倉(cāng)、首開、保利等知名房企均與中國(guó)平安展開合作，借助其資金實(shí)力，在杭州、廣州、北京等地頻頻拿地。今年在上海連續(xù)拿地的陽光城，也在今年4月引入中民投成為最大單一股東。此外，新華保險(xiǎn)也在6月成了方興地產(chǎn)的第二大股東。另一方面，金融機(jī)構(gòu)，特別是保險(xiǎn)企業(yè)已成為土地市場(chǎng)的主力軍。去年有18家保險(xiǎn)公司新增了房地產(chǎn)投資，像永誠(chéng)財(cái)險(xiǎn)、天安財(cái)險(xiǎn)均在今年拿下上海世博地塊，進(jìn)軍高端寫字樓市場(chǎng)。

    房企看多

    一線和部分二線城市樓市調(diào)整幅度有限，復(fù)蘇也較快

    “我覺得北上廣這種城市，房?jī)r(jià)跌也不會(huì)跌多少，太多人要來了?？吹接姓{(diào)整，就趕緊買房了，就怕一猶豫又錯(cuò)過時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在看看還是買對(duì)了，房?jī)r(jià)果然又上來了。”今年初在北京東四環(huán)附近購(gòu)房的成小姐坦言，盡管房貸壓力不小，但現(xiàn)在看“抄底”還是成功的。

    去年以來，我國(guó)樓市首次出現(xiàn)市場(chǎng)自發(fā)的深度調(diào)整，告別了單邊上漲的局面，出現(xiàn)了分化格局。一線和部分二線城市盡管房?jī)r(jià)與成交量有所微降，但調(diào)整幅度有限，回調(diào)也較快。反觀三四線城市，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)較大幅度的下調(diào)，其住宅成交量、成交面積大幅跳水，甚至出現(xiàn)交易幾乎停滯的情況。

    “一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但因?yàn)榫奂诉^多公共資源，需求基礎(chǔ)依然龐大，復(fù)蘇較快。為了規(guī)避三四線城市明顯過剩的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企必然調(diào)整市場(chǎng)戰(zhàn)略，回歸一二線城市，因此土地儲(chǔ)備至關(guān)重要。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

    在需求釋放的同時(shí)，一線城市土地供應(yīng)量減少，也助推了土地市場(chǎng)的火爆。以北京為例，今年前5個(gè)月，北京僅新增住宅土地供應(yīng)26宗，這一數(shù)量創(chuàng)下了自2009年以來近7年的同期新低；而今年北京的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃將同比減少27%。

    “包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個(gè)城市的開發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴(kuò)張。因此從未來預(yù)期看，北京、上海等城市，待售土地并不多，特別是北京，目前掛牌的只有8宗土地，處于歷史最低規(guī)模。”張大偉說，本就“僧多粥少”，再加上近期一二線樓市升溫，房企對(duì)土地的爭(zhēng)搶更加積極。“土地市場(chǎng)體現(xiàn)了房企對(duì)一二線市場(chǎng)的看多。”

    房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲？

    一線樓市已經(jīng)筑底，但不會(huì)過快上漲

    土地市場(chǎng)的火爆再次引發(fā)人們對(duì)樓市的猜想：“面粉已經(jīng)漲價(jià)，面包價(jià)格會(huì)跟風(fēng)上漲嗎？”

    實(shí)際上，一線樓市已經(jīng)筑底，不僅成交量環(huán)比大幅增加，房?jī)r(jià)也企穩(wěn)回升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)全部環(huán)比上漲，其中廣州、深圳甚至出現(xiàn)了多個(gè)“日光盤”。

    不過一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國(guó)樓市也將重回“大步快漲”時(shí)代。2003年到2013年，中國(guó)商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場(chǎng)基數(shù)已不可同日而語，增速降低是必然。

    在市場(chǎng)整體從高速增長(zhǎng)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)區(qū)間的同時(shí)，分化也將更加明顯。從房?jī)r(jià)上看，一線城市在價(jià)格較高的基礎(chǔ)上整體回升并領(lǐng)漲全國(guó)，而絕大部分三線城市房?jī)r(jià)仍然下降。從成交量上看，一線樓市成交量激增，而三四線城市則依然交易冷清。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)，今年前5月，一線城市簽約17.11萬套，同比漲幅達(dá)到41%；二線城市簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬套，基本持平；四線城市成交量有輕微下調(diào)。

    住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當(dāng)供給遠(yuǎn)快于需求時(shí)，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購(gòu)政策在控制需求規(guī)模，從而有利于抑制樓市過快上漲。

    調(diào)控會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)向？

    樓市調(diào)控的行政手段“宜減不宜加”，穩(wěn)增長(zhǎng)措施需更全面地考慮化解樓市風(fēng)險(xiǎn)問題

    在這種市場(chǎng)現(xiàn)狀下，樓市調(diào)控又將去向何方？

    進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，樓市調(diào)控的行政手段“宜減不宜加”。去年以來，“去行政化”、分城調(diào)控，是樓市調(diào)控的基調(diào)。但是隨著市場(chǎng)調(diào)整的深入，一些三線城市在取消限購(gòu)、限貸等抑制性政策的同時(shí)，又實(shí)施了較大幅度的補(bǔ)貼政策。像四川眉山，當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌姆績(jī)r(jià)多在每平方米三四千元，但政府卻出臺(tái)“每平方米補(bǔ)貼500元”的托市政策。山東棗莊、安徽黃山、浙江湖州、遼寧鞍山、新疆烏魯木齊等多個(gè)城市則出臺(tái)了契稅補(bǔ)貼的政策。由于不可能從根本上改變供求關(guān)系，類似的補(bǔ)貼政策常常是“短效刺激”，卻會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成新一輪的干擾。例如，今年4月，安徽銅陵結(jié)束了當(dāng)?shù)仄醵愌a(bǔ)貼政策，當(dāng)月住宅類商品房成交套數(shù)便驟跌78%。

    在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，穩(wěn)增長(zhǎng)措施需更全面地考慮化解樓市風(fēng)險(xiǎn)問題。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松認(rèn)為，“為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策特別是低利率政策時(shí)如不采取相應(yīng)的對(duì)沖措施，可能引發(fā)房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。因此，在經(jīng)濟(jì)增速放緩階段運(yùn)用貨幣政策工具時(shí)，要重視研究出臺(tái)能夠?qū)_利率政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的政策工具。”

    此外，房地產(chǎn)業(yè)的定位、目標(biāo)和住房政策體系也應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系而適時(shí)調(diào)整。“從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均收入不斷提高，基本住房需求得到滿足后，對(duì)綠色、高效、宜居的高品質(zhì)住房需求快速上升。”鄧郁松建議，“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)從追求規(guī)模數(shù)量向追求水平質(zhì)量轉(zhuǎn)變，提高百姓居住品質(zhì)，通過改革和政策調(diào)整，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)供應(yīng)體系、稅收體系、市場(chǎng)監(jiān)管體系和住宅金融體系，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。