易憲容:國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策該到及時(shí)調(diào)整的時(shí)候了

    鑒于部分房地產(chǎn)刺激政策導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升，使得本已存在的房地產(chǎn)泡沫越積越大，我們應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)政策，特別是要取消部分短期性的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。

　　國(guó)際金融危機(jī)拯救了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。此話不假。這是因?yàn)?，正是由于?guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)與擴(kuò)散，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策突然間發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了難得一見的快速發(fā)展機(jī)會(huì)。由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)展開的理性調(diào)整 “戛然而止”，并導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨本已存在的泡沫繼續(xù)吹大的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　事實(shí)上，相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的突然大逆轉(zhuǎn)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所產(chǎn)生的后果與影響已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的預(yù)期與想像。最為明顯的例子莫過于全國(guó)各地的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了快速飆升，如深圳在今年1-9月份內(nèi)房?jī)r(jià)上漲了1倍以上。另外，今年1-9月份，全國(guó)商品房銷售面積58371萬(wàn)平方米、商品住宅銷售面積53673萬(wàn)平方米、商品房銷售額27532億元及商品住宅銷售額24267億元，與中國(guó)房地產(chǎn)增長(zhǎng)最為火爆的2007年同期相比分別高出了123%、124%、147%和151%。

　　正是由于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的快速上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的不斷放大。據(jù)北京大學(xué)劉民權(quán)教授的研究表明，截至2007年末，從房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比率、房地產(chǎn)投機(jī)比重等指標(biāo)分析，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格偏離了其長(zhǎng)期均衡價(jià)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)也早已積累了大量泡沫。如果以2009年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，可以預(yù)計(jì)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫累計(jì)程度肯定要比2007年時(shí)更大。

　　確實(shí)，相關(guān)房地產(chǎn)政策的突然逆轉(zhuǎn)，不僅中止了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性調(diào)整，而且還導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中本已存在的泡沫繼續(xù)放大。有鑒于此，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策是否要適時(shí)調(diào)整？特別是已實(shí)施一年的部分房地產(chǎn)優(yōu)惠政策是否有必要延續(xù)為長(zhǎng)期政策？這些問題都值得思考。

　　當(dāng)然，對(duì)地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及住房炒作者而言，延長(zhǎng)短期政策的時(shí)間是越長(zhǎng)越好，這樣就可以繼續(xù)刺激房?jī)r(jià)的上漲，就可以從不斷吹高的房?jī)r(jià)中攫取可觀利潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政。如此，部分地方政府公開表態(tài)將延續(xù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策；有的房地產(chǎn)開發(fā)商及其代言人則認(rèn)為，目前房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)還不是很快，在經(jīng)濟(jì)尚需企穩(wěn)回升的前提下，沒有必要中止或調(diào)整房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。

　　但依筆者的看法，可從以下四方面反駁上述這些理由都是不成立的。

　　第一，自去年9月以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了政策的突然逆轉(zhuǎn)，但這些政策僅僅是非常時(shí)期的非常政策，將這些超短期的政策變成長(zhǎng)期政策并不合理。這是因?yàn)?，一旦?jīng)濟(jì)恢復(fù)常態(tài)，我們就理應(yīng)調(diào)整這種短期性房地產(chǎn)政策。從目前來看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已走出危機(jī)，并重新步入較快增長(zhǎng)之道。因此，調(diào)整短期房地產(chǎn)政策本應(yīng)是“題中應(yīng)有之意”。

　　第二，由于中國(guó)采取了住房預(yù)售制度，在這種情況下，往往是先有住房預(yù)售，后有房地產(chǎn)投資。以此觀察，2008年住房銷售增長(zhǎng)放緩，導(dǎo)致了目前房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度看起來不高。但隨著2009年以來住房銷售的快速增長(zhǎng)，預(yù)期房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)將在2010年得到反映。由此可見，未來房地產(chǎn)投資將增長(zhǎng)很快。

　　第三，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售的快速增長(zhǎng)，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的購(gòu)買對(duì)象已出現(xiàn)了較大變化，即由消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為主導(dǎo)的市場(chǎng)。如果政府的住房?jī)?yōu)惠政策去支撐一個(gè)以投資為主的市場(chǎng)，而不是去推動(dòng)全體國(guó)民的住房福利水平亟待提高的市場(chǎng)，同時(shí)又會(huì)對(duì)積累房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生很大的影響，那么這些房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的調(diào)整就“勢(shì)在必行”。

　　第四，一年前出臺(tái)的部分房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，目前已變相成了一種巨大的利益轉(zhuǎn)移機(jī)制。相關(guān)管理部門通過管制信貸利率及信貸規(guī)模，可以將一個(gè)行業(yè)和部分人的利益向另一個(gè)行業(yè)及另外部分人進(jìn)行轉(zhuǎn)移。這種管制下的利益轉(zhuǎn)移機(jī)制，不僅有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則，對(duì)大多數(shù)人來說也是不公平和不合理的。結(jié)果是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)已變成社會(huì)財(cái)富向少數(shù)人聚集的地方。因此，只有及時(shí)調(diào)整現(xiàn)行的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，才能保證中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的公平與公正。

　　總而言之，當(dāng)我們意識(shí)到當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已面臨較為明顯的房地產(chǎn)泡沫時(shí)，為了避免進(jìn)一步吹大房地產(chǎn)泡沫，我們理應(yīng)立即取消現(xiàn)行的、極為優(yōu)惠的部分房地產(chǎn)政策，使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)能回歸常態(tài)或回歸理性，以此保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。