在和平時代 中國房價的長期趨勢只有漲沒有跌

    歷史是最好的老師。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史中摸清發(fā)展規(guī)律有助于我們深入研判當前的中國房地產(chǎn)市場及其未來發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)業(yè)是伴隨整個市場經(jīng)濟一起成長的重要產(chǎn)業(yè)?？v觀世界經(jīng)濟史，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢以及房價變化趨勢是上升的。

    首先，從國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史和規(guī)律中可以證明，由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受到宏觀經(jīng)濟發(fā)展、人口、政治、社會、文化、法律制度等多種因素的多重影響，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中也會伴隨宏觀經(jīng)濟而表現(xiàn)出明顯的正相關的周期性波動的變化，呈現(xiàn)出“復蘇-擴張-收縮-衰退”的周期性運行特征，并表現(xiàn)出一定的規(guī)律性。從世界經(jīng)濟史來看，房地產(chǎn)行業(yè)周期比較長，并且這種經(jīng)濟周期屬于增長性周期而非古典型周期，即在收縮階段，并未出現(xiàn)總量絕對量的下降，只是增長速度的相對降低，增長率仍為正值，只不過與擴張階段相比處在相對較低的位置。

    中國房地產(chǎn)起步較晚，以1987年為起點，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展僅有28年歷史，與發(fā)達國家上百年的歷史相比還很短暫，并且中國的房地產(chǎn)周期是在市場化進程中伴隨著住房制度改革和住房保障制度的構建與完善波浪式前進的，而發(fā)達國家的房地產(chǎn)周期運行則是建立在比較完善的房地產(chǎn)市場基礎上的。

    如果將中國房地產(chǎn)波動趨勢與發(fā)達國家如美國房地產(chǎn)市場波動趨勢進行對比，可以發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)并沒有完全獨立于國際市場，具有一定的一致性。美國房地產(chǎn)市場已有200多年歷史，可追溯至1795年，有比較完善的市場運行機制，是房地產(chǎn)市場化最早的國家之一。如果對其發(fā)展歷程進行分析可以發(fā)現(xiàn)，從18世紀至今，美國房地產(chǎn)業(yè)大體呈現(xiàn)出18年左右的周期波動，而每個周期中又有幾個5年左右的短周期波動。排除掉特殊的非正常經(jīng)濟周期波動的影響，從二戰(zhàn)后開始分析美國房價變化趨勢，在房價走勢上平均房價是穩(wěn)步上升的，但如果縮小觀測區(qū)間，在區(qū)間內(nèi)房價也是不斷波動的，并且房地產(chǎn)行業(yè)景氣與經(jīng)濟波動基本上是同步的，并且房地產(chǎn)業(yè)的波峰、波谷與宏觀經(jīng)濟周期的波峰、波谷也基本一致。當宏觀經(jīng)濟形勢好時，產(chǎn)業(yè)投資增速加快，房地產(chǎn)市場活躍，當宏觀經(jīng)濟形勢不好時，房地產(chǎn)業(yè)開始走下坡路。

    對世界主要國家的房地產(chǎn)投資率曲線及GDP增長率曲線進行對比，可驗證上述結(jié)果的普遍性：房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟周期基本同步，宏觀經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)價格周期的繁榮蕭條階段有一致性，兩者之間基本為正相關關系，表明房價與GDP變動之間有較緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動內(nèi)生于貨幣政策與經(jīng)濟周期，房地產(chǎn)投資在GDP中占比高，產(chǎn)業(yè)鏈條長，產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，涵蓋鋼材、水泥、物流、建筑、裝修、物業(yè)等行業(yè)，通常被作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)，對其他行業(yè)的投資和消費的拉動作用強，會同時反作用于宏觀經(jīng)濟波動，推動經(jīng)濟增長。從各國經(jīng)濟史中能夠證明適度平穩(wěn)的房價上漲對經(jīng)濟增長的貢獻。包括美國在內(nèi)，當經(jīng)濟增長乏力的時候，房地產(chǎn)都曾是拉動本國經(jīng)濟增長的主動力，并且伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為進行房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎建設行業(yè)，它的支柱地位是不斷提升的，在GDP中的比重也不斷增加。

    有學者曾對房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟關系做了測算，當宏觀經(jīng)濟增長率大于5%時，房地產(chǎn)業(yè)為發(fā)展狀態(tài)，特別是在5%~8%之間為穩(wěn)定發(fā)展趨勢。同時，在與宏觀經(jīng)濟的周期波動對比中可以得出，在一般情況下，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期宏觀經(jīng)濟周期的正相關程度不斷提高，并且房地產(chǎn)平均增長速度要快于宏觀經(jīng)濟平均增長速度;在同一周期的不同階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動幅度大于宏觀經(jīng)濟波動幅度。因此，在和平年代，房價的長期趨勢只有漲沒有跌。從房價走勢中可以看出房價深跌通常都是伴隨著快速的復蘇，香港的兩次暴跌都是很快恢復，而日本的房地產(chǎn)泡沫是多重因素積累的結(jié)果，不應作為房地產(chǎn)市場的普遍規(guī)律。按照當前中國經(jīng)濟增速以及制定的GDP增速目標，房地產(chǎn)業(yè)不會“崩盤”也不會衰退，還會持續(xù)發(fā)展下去，而中國人太容易受消息面及政策影響，會造成中國房價螺旋上升，但從大趨勢來說，由于房價具有向上的剛性，后一波的低點總是略高于前一波的低點甚至高過前一波的高點。

    其次，房地產(chǎn)是一種特殊商品。由于土地存量的固定性和稀缺性，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。由于社會各項活動都離不開房地產(chǎn)，房地產(chǎn)不存在替代品，使得房地產(chǎn)的替代彈性也很低。這兩個因素決定了房地產(chǎn)市場供給曲線一直趨于上升且斜率越來越大，因此只要需求不斷增加，房地產(chǎn)市場的均衡價格就會不斷上升。在中國政府出臺的房地產(chǎn)新政策的刺激下，改善型和自住剛需購房需求大量釋放，而由于房地產(chǎn)建造的時滯，使供給無法跟上需求的增加，房地產(chǎn)市場的供給曲線會越來越陡峭，房價仍然會不斷上漲。