一線城市二手房首付利率依然緊縮 銀行對(duì)樓市回暖持謹(jǐn)慎態(tài)度

    央行330新政中指出，二套房首付降至四折。兩個(gè)月過(guò)去，然而據(jù)報(bào)道稱，截至目前各地銀行對(duì)政策的落實(shí)情況并不樂(lè)觀，尤其是一線城市二手房首付和利率方面，依然處于相對(duì)緊縮狀態(tài)。

    6月第一周，北上廣深等一線城市延續(xù)5月份走勢(shì)。二套房利率分布方面，以北京為例，融360所監(jiān)測(cè)的29家銀行中，29家銀行中，除4家銀行停貸以外，其他25家銀行二套房利率均為基準(zhǔn)上浮10%。而房?jī)r(jià)漲幅最猛的深圳，其二套房政策并未有放松的跡象。

    融360房貸分析師袁媛認(rèn)為，近期深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)且增長(zhǎng)幅度超過(guò)政府預(yù)期，在此情況下，對(duì)于銀行二套房政策是否松綁及何時(shí)松綁，當(dāng)?shù)卣般y監(jiān)會(huì)或持審慎的態(tài)度，即使近期出臺(tái)相關(guān)政策，二套房政策仍將相對(duì)保守。

    有市場(chǎng)分析人士也認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，多數(shù)銀行仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度;為避免市場(chǎng)過(guò)熱，一線城市并不排除首套和二套房貸款利率均收緊的可能。

    房貸政策執(zhí)行有差別

    樓市回暖，離不開(kāi)政府降準(zhǔn)降息政策的推動(dòng)。但是，央行在5月11日對(duì)基準(zhǔn)利率下調(diào)后，各大城市的執(zhí)行步伐并不一致。

    融360發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市536家銀行中，有382家不同程度地降低了二套房首付成數(shù)，占銀行總數(shù)的71.3%。但是仍有154家銀行按兵不動(dòng)，暫未對(duì)房貸政策進(jìn)行調(diào)整，占所有銀行的28.7%。

    382家落實(shí)新政的銀行并非清一色將首付降至4成，而是銀行根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況制定出個(gè)性化的二套房政策，如北京二套房首付5成為主流，南京和蘇州的絕大多數(shù)銀行則執(zhí)行4.5成的二套房首付。

    需要指出的是，在尚未執(zhí)行二套房新政的154家銀行中，廣州、深圳及上海已經(jīng)占到67家。其中上海新政執(zhí)行率僅3成，廣深更是按兵未動(dòng)。如果再忽略部分停貸銀行，則從比例上看，絕大多數(shù)二三線城市已經(jīng)基本完成了降低二套房首付這一動(dòng)作。相比之下，市場(chǎng)更好的一線城市新政落地速度反而明顯滯后。

    基于以上房貸市場(chǎng)表現(xiàn)，融360分析認(rèn)為，在一系列樓市利好政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的回暖趨勢(shì)，尤其是一線城市，近期更是量?jī)r(jià)齊漲。在此情況下，一線城市的二套房政策或繼續(xù)收緊，以抑制市場(chǎng)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng);而部分庫(kù)存量過(guò)大的二三線城市或?qū)⒊掷m(xù)放松二套房貸款政策，以拉動(dòng)改善型購(gòu)房需求，縮短去化周期。

    分析還認(rèn)為，政策刺激對(duì)于嚴(yán)重供過(guò)于求的城市提振效果有限，從而導(dǎo)致城市間分化更加明顯。

    一線城市二套房利率上浮

    從最新公布的6月第一周數(shù)據(jù)來(lái)看，二套房利率方面，一線城市普遍上浮。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京29家銀行中共有21家銀行調(diào)整了二套房首付成數(shù)。分別從7成降至5成、4成不等。

    此外，在京城開(kāi)展二套房貸款業(yè)務(wù)的銀行中，仍無(wú)一家銀行明確表示統(tǒng)一執(zhí)行二套房首付4成的新政，在利率上，基準(zhǔn)利率似乎仍是“可望而不可求”。

    一位房地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，北京市二套房貸款均執(zhí)行最低首付6成的標(biāo)準(zhǔn)，而且利率全部為基準(zhǔn)利率上浮10%。

    上海方面，在融360監(jiān)測(cè)范圍中的上海地區(qū)26家銀行中，一共有7家銀行開(kāi)始執(zhí)行二套房首付四成的新政，包括浙商銀行、友利銀行、工商銀行、郵儲(chǔ)銀行、中國(guó)銀行、渤海銀行及上海農(nóng)商行。執(zhí)行新政的銀行占比僅為26.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后其他二三線城市。

    廣州方面，共有16家銀行提供優(yōu)惠利率，其中提供9折利率的銀行有7家，包括工商銀行、中國(guó)銀行及農(nóng)業(yè)銀行三大國(guó)有行，為主流折扣利率。

    深圳市場(chǎng)僅1家銀行調(diào)整了房貸政策。在二套房政策方面，目前深圳各銀行仍未降低二套房首付，所有銀行仍執(zhí)行二套房首付最低7成的規(guī)定。

    二套房為何難回歸基準(zhǔn)利率?

    在實(shí)際操作中，為何二套房回歸基準(zhǔn)利率較難?

    一位商業(yè)銀行信貸員曾算過(guò)一筆細(xì)賬。該人士所在銀行5年期存款利率為4%，如果購(gòu)房者按照貸款基準(zhǔn)利率上浮10%來(lái)算，貸款利率為6.22%，利差空間僅為2.22%，如果銀行降至基準(zhǔn)利率，那么利差不到2%、只有1.65%，這還沒(méi)有算上人工成本等，這樣低的利差銀行顯然沒(méi)有動(dòng)力去做。

    另外，基于樓市回暖的事實(shí)，分析人士一致認(rèn)為，銀行對(duì)此還持謹(jǐn)慎態(tài)度。

    融360房貸分析師袁媛就認(rèn)為，最近兩個(gè)月，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，深圳房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)暴漲的跡象，引發(fā)了政府的擔(dān)憂。為了抑制市場(chǎng)過(guò)熱，短期內(nèi)一線城市的二套房政策還將維持相對(duì)保守的政策。

    袁媛還表示，對(duì)于銀行二套房政策是否松綁及何時(shí)松綁，當(dāng)?shù)卣般y監(jiān)會(huì)或持審慎的態(tài)度，即使近期出臺(tái)相關(guān)政策，二套房政策仍將相對(duì)保守，二套房首付降至4成的可能性極低。

    易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，“雖然從政策層面看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有所復(fù)蘇，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策也不斷寬松，但實(shí)際執(zhí)行方面還是有困難的。”

    第一、公積金可貸余額的制約下，不可能完全漫無(wú)目的地注水，也是需要開(kāi)源節(jié)流的。第二、目前改善型購(gòu)房者也可以享受此類住房公積金資源，所以會(huì)造成僧多粥少的現(xiàn)象。第三、在房?jī)r(jià)看漲的態(tài)勢(shì)下，住房公積金資源將面臨新的壓力。尤其會(huì)造成排隊(duì)現(xiàn)象。

    所以與其過(guò)于樂(lè)觀，倒不如對(duì)公積金運(yùn)用有一些足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)于一線城市而言，公積金購(gòu)房的成本優(yōu)勢(shì)最明顯，所以公積金資源更容易有不足的風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度看，這確實(shí)需要對(duì)后續(xù)公積金使用方面把控好節(jié)奏。嚴(yán)躍進(jìn)還表示。