囤地收益率已高于黃金 高房價還要持續(xù)一段時間

    11月4日，在葉檀新書《拿什么拯救中國經(jīng)濟？》發(fā)布會上，作者葉檀和社科院經(jīng)濟評價中心主任劉煜輝就中國經(jīng)濟中存在的問題進行了熱烈的討論?！蹲C券日報》記者就目前高漲的房價提出了問題，并采訪了兩位專家。

    囤地收益率已高于黃金

    《證券日報》：您怎么看待現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，以及房地產(chǎn)企業(yè)的囤地行為？

    劉煜輝：我覺得中國現(xiàn)在房價反映的是一個體制下的合理價格，也就是說只有這個體制才能創(chuàng)造這個價值。

    我曾經(jīng)寫過一篇文章，從供求兩方面看這個問題，從供給角度來講，這個制度肯定是政府壟斷市場的土地供應(yīng)，在這個制度背景下面跟成熟歐美市場土地私有制根本無法做比較，在這個體制下面看到中國地產(chǎn)商不是一個簡單的生產(chǎn)房屋的企業(yè)，實際上是土地銀行，拿到這個土地，馬上有銀行給錢，資本市場也給你錢，融資成本非常低。它的盈利模式是靠土地儲備，在土地供給壟斷保護下面或者土地升值，絕大部分來自土地儲備的收益，只要銀根不緊的話，任志強有一句話說的很直白，現(xiàn)在只要有地就拿，開開心心拿地，放心大膽拿地，只要供給的速度能供給，房地產(chǎn)商能夠控制好從土地到樓盤實現(xiàn)的速度，在中國做房地產(chǎn)肯定是穩(wěn)賺不賠。我覺得這是一個金科玉律。從07、08房地產(chǎn)突擊開發(fā)的，從中也汲取了這樣的教訓(xùn)，現(xiàn)在只要掌握07、08年那一段教訓(xùn)的話，我想未來中國高房價可能還要有相當(dāng)長一段時間。這是我的看法，從供給上來講的話是這樣的。

    從需求上講，中國這么大人口的基數(shù)，包括城市化，中央銀行反正是以物價指數(shù)作為行動指南，所以只要這個東西不漲的話，放那么多貨幣也是無罪的。所以在這種貨幣操刀情況下面所引發(fā)的資產(chǎn)保值的需求，中國房地產(chǎn)可以變成一個根深蒂固的觀念，中國房地產(chǎn)就可以等于黃金一樣，成為一個天然的保值品。因為大家知道黃金基本上沒有實用價值，或者實用價值非常低。

    葉檀：最近李澤楷的事情鬧的沸沸揚揚，他屯地收益大概是60%多，而當(dāng)時黃金才50%多。

    其實從房價起起落落來看，起碼房地產(chǎn)投資性和保值性很好。我對房地產(chǎn)市場這么一個復(fù)雜的市場，有時候簡直無話可說，這個市場有時候讓人頭暈，它摻雜的問題實在很多。我們經(jīng)常用房價收入比這些東西，不光在這幾個指標(biāo)，所有國外指標(biāo)拿到中國一衡量，全部都報掉，沒有用，水平就躥出去了。

    被高房價犧牲的一代

    《證券日報》：中國的高房價是由什么決定的？中國的房價還有沒有下降的一天？

    劉煜輝：我最近聽到一個房價最雷人的理論，“可支配收入理論”。假設(shè)你一個人是白領(lǐng)，3000元/月收入，2500元干性收入，只有500元是可支配收入，當(dāng)你的收入從3000元轉(zhuǎn)到4000元的時候，你可以看到好像你的總收入上漲幅度是30%，但是可支配收入?yún)s是三倍。房價上漲之所以有理，是因為中國房價是由可支配收入決定的，而不是由收入決定的。

    葉檀：政府經(jīng)濟學(xué)家怎么說都有自己一套邏輯。房價事情我著重看兩點，之所以房價這么堅挺，除了民意之外，他們并不怎么害怕房價的高升。其實房地產(chǎn)市場是貨幣最大的吸納，而且吸納能力很強，一旦火山噴發(fā)的話，會把所有的貨幣燒成灰燼。

    劉煜輝：日本現(xiàn)在房價比80年代末低30%，而且永遠上不去。

    葉檀：所以只要我們活的壽命夠長，我們一定會看到中國房價有上不去的那一天，會有這么一天，因為老齡化很快就要到了?，F(xiàn)在大家把所有的財富都拿出來買房子，我想80年代這一批人，年輕時候拼命買房，年老的時候房價一錢不值。

    房地產(chǎn)，我想強調(diào)的是土地市場。其實剛才劉煜輝也說到了土地市場。因為我們經(jīng)常說房改，現(xiàn)在動不動就收銀根、收地根，放銀根、放地根，但是調(diào)來調(diào)去，房價節(jié)節(jié)上漲，當(dāng)去年我們以為是我們調(diào)房得力，房價下跌的08年的時候，誰知道是金融危機的前兆，根本不是調(diào)的好。在這種情況下，現(xiàn)在很多人提出來中國要二次房改。二次房改往哪兒改，我想中國房地產(chǎn)癥結(jié)的癥結(jié)就在于土地市場。所以我主張來一次徹徹底底的土改，而不是模棱兩可的房改。改來改去，表面順應(yīng)了人心，其實什么也沒做，反而調(diào)用了很多社會資源，還要給你納稅。我們經(jīng)常說土地是開發(fā)商的土地銀行，可以從銀行貸款，可以到資本市場兌現(xiàn)，更重要還是中國政府的土地銀行，通過土地，財政不足的時候可以通過土地拉拉高，多一點土地收入。這樣的市場不改的話，想改變房地產(chǎn)市場，是緣木求魚，不可能的。

    即是政策調(diào)整

    成交量變化也不會太大

    《證券日報》：大家都說今年年底有一部分房地產(chǎn)政策要到期了，您覺得下一步房地產(chǎn)政策會怎么調(diào)？前一段時間大家都說政府的意見，因為今年經(jīng)濟不太好，需要用房地產(chǎn)市場支撐中國經(jīng)濟，您怎么看？

    葉檀：明年中國經(jīng)濟誰也不要靠，只要維持后續(xù)效力，經(jīng)費繼續(xù)投入就可以了，按照慣性就可以。房地產(chǎn)，到今年年底主要是兩個政策比較敏感的政策，第一是二套房貸政策，改善住房政策，實際上我們不用考慮。從廣州到南京、上海，這些二套房政策房貸已經(jīng)開始收取。還有一個比較敏感，有的地方為了刺激房地產(chǎn)交易，甚至半年就開始免稅。這是刺激交易非常大的一塊稅費政策。我們現(xiàn)在主要觀察的就是這項稅收會不會變化?，F(xiàn)在房地產(chǎn)這兩個月成交量急劇上升，主要大家多想趕在12月前，政策到之前把這個稅錢免掉，省得到1月，誰知道稅收會不會變。但是從現(xiàn)在來看，我覺得這個政策有可能保證。即便調(diào)整政策，對于貨幣貶值預(yù)期還是在，即便調(diào)整之后，還是會有很多人去買房子，成交量下降不會太大。

    中國銀行業(yè)改革路徑的核心

    不是股權(quán)變賣

    《證券日報》：我們過去幾年所發(fā)生的與金融有關(guān)的變革，應(yīng)該稱為什么？是不是市場化的銀行？或者中國過去十幾年來這種金融市場，確實在制度上有一個變化？

    劉煜輝：實際上葉檀是這方面論斷的主將，我記得05年的時候，金融業(yè)變動的很厲害，我個人也困及當(dāng)中，而且有時候言辭也比較激烈，那時候她和我同一條戰(zhàn)壕?，F(xiàn)在回過頭來想，當(dāng)時多多少少應(yīng)該說還是有一點沖動在里面。任何改革推動者都應(yīng)該是一個理性的經(jīng)濟人，我們不應(yīng)該去狹隘的懷疑他推動改革的動機，我覺得這樣看可能有失公允。我們也認為確實是想推動中國銀行向現(xiàn)代商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，這個動機我們不應(yīng)該懷疑，但是向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)變的路，就是銀行真正能夠擺脫政府控制，真正自主經(jīng)營。當(dāng)時選擇的路徑，從現(xiàn)在看來效果會產(chǎn)生很多弊端，肯定想借助一個外來約束，把老外，弄進來以后，至少能夠在高管層層面對政府形成一個約束，銀行能夠真正自主經(jīng)營，忘記了銀行體制環(huán)境如何的。我們看到國有資產(chǎn)快速變賣以后，銀行信貸模式和原來沒有什么太大的區(qū)別，這一輪在政府號召下面，4萬億一下來，所有銀行都在搶，都知道在中國現(xiàn)有政治經(jīng)濟體制下，只有和政府相關(guān)的項目盈利還是有保證的，才是最賺錢的，甚至可以說是短期內(nèi)風(fēng)險最小的項目。

    劉煜輝：可能我們要反思這樣一個改革路徑本身，而不是股權(quán)變賣或者價值低估或者高估，我覺得不要轉(zhuǎn)移到那個焦點去。

    葉檀：我跟銀行界的人接觸，他們說我們當(dāng)初沒有辦法，如果我們不這樣做的話，第一銀行就面臨破產(chǎn)；第二整個銀行體系是一潭死水，我們都是以外界壓力逼迫中國改革，如果沒有外在壓力的話，中國銀行業(yè)就會一動不動，完全無法改革。所以他們說的那些情況，我能夠保持同情，但是我當(dāng)時特別想追問的是，我從來不認為一個市場經(jīng)濟體是單純靠外力推動就能夠建成的。改革了這么多年，中國銀行業(yè)改革取得多少多少成就，但是取得多少成就，拿到多少錢都是假的。我們要看它核心這部分有沒有改革。

    核心的比如用人權(quán)、市場定價權(quán)有沒有改。如果這兩部分沒有改，就是失敗的改革，就是徹頭徹尾的偽改革。