二手房快速升溫 增加樓市不確定性

    在穩(wěn)定住房消費(fèi)政策刺激下，當(dāng)前我國住宅市場交易趨向活躍，樓市出現(xiàn)回暖跡象。但與此同時(shí)，二手房交易量急劇增長，導(dǎo)致住宅市場供應(yīng)總量明顯增加，或?qū)π路慨a(chǎn)生擠出效應(yīng)，影響到新房去庫存化進(jìn)程，樓市運(yùn)行增加不確定性。

    二手房交易激增是當(dāng)前樓市運(yùn)行突出特征。目前看，隨著我國住宅供求關(guān)系跨越短缺時(shí)期，以及人口拐點(diǎn)到來，加上住宅投資價(jià)值趨降、家庭財(cái)富配置結(jié)構(gòu)優(yōu)化、股市持續(xù)大幅上漲、投資性住房變現(xiàn)需要等因素的共同作用下，當(dāng)前二手房上市意愿明顯增強(qiáng)。而穩(wěn)定住房消費(fèi)政策也有助于二手房交易達(dá)成。特別是二手房交易營業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年，以及二套房首付比最低降至四成，對二手房上市有明顯推動(dòng)作用。2015年4月，北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)17191套，創(chuàng)出近25個(gè)月以來新高；廣州市中心六區(qū)二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積，環(huán)比分別飚升106.75%和88.14%；成都二手住房成交環(huán)比增長33%；溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過50%。

    二手房大量上市增加樓市運(yùn)行不確定性。從市場交易數(shù)據(jù)看，當(dāng)前市場二手房交易量明顯超過新房。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年5月，剔除保障房和自住房后的北京純商品住宅共成交6064套，環(huán)比4月增長33%。而二手住宅簽約網(wǎng)簽量為16627套，同比增長1.4倍，是新房成交套數(shù)的2.74倍。深圳新房成交6071套，環(huán)比4月增加近五成，而二手房成交13378套，環(huán)比增長28%，是新房成交套數(shù)的2.2倍。上海市二手房成交量達(dá)到3.88萬套，環(huán)比上漲1.6%，同比上漲1.57倍,連續(xù)兩個(gè)月維持在3.5萬套以上的高位水平，刷新上海歷史次高點(diǎn)。

    這些情況表明，二手房已構(gòu)成住宅市場交易主體，將對未來樓市運(yùn)行方向產(chǎn)生巨大影響。一是住宅市場供應(yīng)可控性下降。應(yīng)該看到，二手房上市規(guī)模存在不可控特點(diǎn)，貸款利率、住房交易價(jià)格、住宅租金水平、社會(huì)投資渠道等多種因素，都將對當(dāng)期二手房上市規(guī)模產(chǎn)生影響。二是住宅供求關(guān)系調(diào)整博弈更趨復(fù)雜。過去住宅市場主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房群體的雙方博弈，演化為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、二手房業(yè)主、購房群體的三方博弈，住宅供求關(guān)系調(diào)整將更加復(fù)雜。三是二手房上市交易量上升，將對新房去庫存形成巨大挑戰(zhàn)。截至2015年4月末，全國商品房待售面積65681萬平方米，比3月末增加682萬平方米。2015年1至4月，全國住宅施工面積418479萬平方米，同比增長3.2%，未來一年左右將形成實(shí)物住宅供應(yīng)。這些情況表明我國新房去庫存壓力不減，而二手房上市交易量的上升，將增加全社會(huì)住宅供應(yīng)總量，無疑將對當(dāng)前以新房去庫存為主要目標(biāo)的政策取向產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

    綜合來看，考慮到當(dāng)前我國城鎮(zhèn)存量住宅規(guī)模巨大，擁有二套房及以上的家庭也不在少數(shù)，需要高度關(guān)注二手房上市主導(dǎo)市場交易總量的這一重大變化。為適應(yīng)當(dāng)前住宅市場交易結(jié)構(gòu)重大調(diào)整，不僅需要地方政府適當(dāng)控制土地供應(yīng)節(jié)奏，避免未來市場供應(yīng)過快增加。還需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺正心態(tài)，充分認(rèn)識(shí)“去庫存”仍是當(dāng)前及未來一段時(shí)間樓市運(yùn)行的關(guān)鍵詞，加大促銷力度，以加快資金回籠，推進(jìn)新房去庫存化進(jìn)程。