地產(chǎn)圈唱“合作” 蔚然成風(fēng) 分析稱(chēng)能降低持有成本

    今年在地產(chǎn)圈刮起“合作”之風(fēng)，尤其大企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合尤為凸顯。繼萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科聯(lián)手之后，北京晨報(bào)記者昨天從上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)了解到，綠地控股集團(tuán)正在掛牌轉(zhuǎn)讓綠地集團(tuán)北京京晟置業(yè)有限公司（文中簡(jiǎn)稱(chēng)京晟置業(yè)）50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，北京晨報(bào)記者發(fā)現(xiàn)綠地對(duì)合作方的門(mén)檻要求相當(dāng)高。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，綠地很有可能也是在尋找大企業(yè)，而房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)有利于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，還能產(chǎn)生創(chuàng)新火花，未來(lái)很可能成為發(fā)展新趨勢(shì)。

    發(fā)現(xiàn)：綠地出讓昌平項(xiàng)目50%股權(quán)

    5月27日，綠地控股集團(tuán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓京晟置業(yè)50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，其中京晟置業(yè)50%股權(quán)對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)讓底價(jià)為17200萬(wàn)元。綠地集團(tuán)原持有京晟置業(yè)100%股權(quán)，此次轉(zhuǎn)讓完成后仍持有該公司50%股權(quán)。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易掛牌期滿(mǎn)日期6月25日。截至北京晨報(bào)記者發(fā)稿前，還沒(méi)出現(xiàn)受讓方。

    據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站公布此次交易信息顯示，2015年2月27日，京晟置業(yè)在北京成立。該公司目前主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)位于北京昌平區(qū)的北七家鎮(zhèn)項(xiàng)目。北七家鎮(zhèn)項(xiàng)目地上建筑面積為43.1萬(wàn)平方米。其中，住宅30.7萬(wàn)平方米(含限價(jià)房10萬(wàn)平方米)，農(nóng)村勞動(dòng)力安置產(chǎn)業(yè)用房8萬(wàn)平方米。

    京晟置業(yè)已簽訂關(guān)于開(kāi)發(fā)北七家鎮(zhèn)項(xiàng)目的14份合同，合同總價(jià)2292.8932萬(wàn)元，已不同程度履行，但京晟置業(yè)除已支付7萬(wàn)元外尚未支付其他款項(xiàng)，根據(jù)目前履行程度應(yīng)付款項(xiàng)639.3萬(wàn)元。京晟置業(yè)自今年4月30日至今已發(fā)出2份施工總承包中標(biāo)通知書(shū)，但未簽署正式合同。值得注意的是，截至今年4月30日，京晟置業(yè)尚未取得《國(guó)有土地使用證》，暫未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)暫以《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》為依據(jù)。

    回應(yīng)：“這是一個(gè)正常的項(xiàng)目合作”

    據(jù)此次交易信息披露，在進(jìn)行掛牌出讓前，已由第三方評(píng)估公司對(duì)京晟置業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以今年4月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日。截至今年4月30日，京晟置業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損11.136萬(wàn)元。而京晟置業(yè)資產(chǎn)總計(jì)賬面值為45.89億元，評(píng)估值為49.03億元；凈資產(chǎn)賬面值為988.87萬(wàn)元，評(píng)估值達(dá)到3.2億元。

    在此次交易中，綠地集團(tuán)對(duì)受讓方資格條件做了一定的限制，要求對(duì)方或其關(guān)聯(lián)企業(yè)凈資產(chǎn)不低于50億元，應(yīng)具有一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，應(yīng)具有在特大、超大城市開(kāi)發(fā)住宅、商業(yè)、辦公物業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。要求截至2014年末，對(duì)方在上述城市在建或已建1個(gè)地上建筑面積不低于40萬(wàn)平方米的含住宅、商業(yè)、辦公物業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)面積累計(jì)不少于150萬(wàn)平方米且商辦物業(yè)面積累計(jì)不少于50萬(wàn)平方米。

    對(duì)于這樣的合作條件，多位業(yè)內(nèi)人士分析還是鎖定了有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)。對(duì)于綠地集團(tuán)轉(zhuǎn)讓京晟置業(yè)是否涉及資金壓力的問(wèn)題，綠地不愿透露姓名的相關(guān)人士表示：“這是一個(gè)正常的項(xiàng)目合作。”

    分析：

    合作開(kāi)發(fā)

    能降低持有成本

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京土地市場(chǎng)土地價(jià)格接近和超過(guò)在售物業(yè)價(jià)格已經(jīng)成為常態(tài)，房企之間合作開(kāi)發(fā)有利于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，此次綠地轉(zhuǎn)讓的昌平北七家鎮(zhèn)地塊屬于郊區(qū)物業(yè)，而且其中持有面積較大，綠地集團(tuán)出讓部分股權(quán)有利于降低持有成本。作為標(biāo)桿房企，綠地集團(tuán)的實(shí)力不至于因運(yùn)作一塊土地而吃力，轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)該是已有意向企業(yè)，雙方共同運(yùn)作后續(xù)區(qū)域市場(chǎng)。

    易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前房企采取搭建合作平臺(tái)、項(xiàng)目入股等方式進(jìn)行合作，說(shuō)明地產(chǎn)圈的合作意識(shí)在增強(qiáng)。“過(guò)去孤軍奮戰(zhàn)、單打獨(dú)斗的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)太高，而房企之間通過(guò)合作能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生創(chuàng)新的火花。從此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)來(lái)看，其硬性要求中明確合作方應(yīng)該有對(duì)超大城市開(kāi)發(fā)住宅、商業(yè)、辦公物業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，所以后續(xù)綠地與新的合作方一起開(kāi)發(fā)，有可能在當(dāng)?shù)貐^(qū)域打造一個(gè)新的區(qū)域性商圈，嘗試新領(lǐng)域的深度合作。”