地方政府加快供地 業(yè)內(nèi)稱土地應(yīng)盡快轉(zhuǎn)化為房源

    記者日前在上海、重慶、天津等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，為緩解土地供求矛盾，近期一些地方政府明顯加快了土地供應(yīng)。對(duì)此，不少房地產(chǎn)官員和分析人士建議，加大推地的同時(shí)要完善市場(chǎng)監(jiān)管，要加大對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地的處置力度，完善土地出讓程序以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，并根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整供地規(guī)模，使新推土地能盡快轉(zhuǎn)化為房源，形成實(shí)際樓市供應(yīng)。

    土地入市明顯加速

    記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，隨著樓市“回暖”形勢(shì)的確立、土地成交的活躍、供求矛盾的顯現(xiàn)，一些地方政府在下半年明顯加大了推地?cái)?shù)量。

    據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的最新監(jiān)測(cè)，1至9月，上海共推出土地332幅、1355萬(wàn)平方米；其中商品房地塊65幅、432萬(wàn)平方米。全年預(yù)計(jì)可供住宅用地1597公頃，下半年供地?cái)?shù)量預(yù)計(jì)是上半年的三倍之多。近一段時(shí)間來(lái)，上海市主要領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)“增加土地供應(yīng)和樓市供應(yīng)”。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局副總工程師蔡順明表示，目前上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)“高位上漲”，且后續(xù)供應(yīng)量相對(duì)短缺，加大推地?cái)?shù)量有望平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

    1至9月，天津共成交住宅用地90宗，成交土地面積1514萬(wàn)平方米，同比增加49%。第三季度，天津成交住宅用地912萬(wàn)平方米，成交量超過(guò)前兩個(gè)季度總和。7月以來(lái)，交易量逐漸放大，創(chuàng)下年度交易新高。武清區(qū)加大住宅用地供應(yīng)量，成交土地面積占成交總量的22%，是天津2009年以來(lái)成交土地最多的區(qū)域。

    重慶個(gè)別區(qū)縣在下半年推出“土地大餐”。重慶市大渡口區(qū)副區(qū)長(zhǎng)常永官介紹，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，區(qū)里的存量房源幾乎已銷售一空，這出乎許多開(kāi)發(fā)商的意料，他說(shuō)，“目前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商信心滿滿，希望能拿地就拿地，能開(kāi)工就早點(diǎn)開(kāi)工”。大渡口區(qū)上半年推出住宅用地90多畝，今年全年計(jì)劃推出800畝。9月初，區(qū)里就將組織一次土地出讓，推地300多畝。

    “土地出讓”與“項(xiàng)目開(kāi)工”應(yīng)雙雙提速

    土地閑置在部分城市或多或少存在。記者近日在武漢采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在該市京漢大道旁的義和巷，有塊用廣告牌圍起來(lái)的空地，地面雜草叢生，未見(jiàn)開(kāi)工跡象。經(jīng)查，該地塊是2007年8月武漢拍出的“地王”，彼時(shí)樓面價(jià)為6879元/平方米，高于周邊房?jī)r(jià)。金地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于拆遷等方面的原因，簽訂該地塊出讓合同時(shí)，相關(guān)部門對(duì)開(kāi)發(fā)年限延長(zhǎng)了一年“目前還未到最后期限，地塊不會(huì)被政府收回”。對(duì)此，武漢市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人未予否認(rèn)。

    上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局近日對(duì)全市歷年供地情況進(jìn)行“摸底”后發(fā)現(xiàn)，目前上海全市共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態(tài)，其中有相當(dāng)一部分在開(kāi)發(fā)商手中，涉及70多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商拿地后不開(kāi)工，可能跟企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況有關(guān)，也不排除有“囤地”目的。

    中原地產(chǎn)研究中心近日對(duì)萬(wàn)科、保利、金地等40家知名開(kāi)發(fā)商在北京、廣州、深圳等12個(gè)重點(diǎn)城市的拿地及開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)顯示，上述開(kāi)發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的共計(jì)270幅住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%；剩余57%的土地則尚未形成實(shí)際供應(yīng)，其中27%的土地“待開(kāi)發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”。中原地產(chǎn)研究中心研究員宋莉認(rèn)為，正是大量已出讓的土地沒(méi)有轉(zhuǎn)化為商品住宅而上市，造成了目前樓市短期供應(yīng)的緊缺，形成了“地荒”假象。

    重慶市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)莫元春說(shuō)，土地的閑置，有開(kāi)發(fā)商主觀原因，也有拆遷、規(guī)劃改變等客觀原因，查處起來(lái)一向較為棘手“開(kāi)發(fā)商總能找到理由繞開(kāi)政府的監(jiān)管，特別是大開(kāi)發(fā)商背后都有律師團(tuán)在支撐”。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局副總工程師蔡順明介紹，今年下半年上海市規(guī)土部門的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，就是研究、實(shí)施閑置土地的處置辦法，原則是“責(zé)任再分清一點(diǎn)，查處再嚴(yán)格一點(diǎn)”。一旦發(fā)現(xiàn)土地閑置或囤地，先處罰開(kāi)發(fā)商；再由開(kāi)發(fā)商根據(jù)具體閑置原因自行追訴責(zé)任。此外，上海還將對(duì)開(kāi)發(fā)商建立誠(chéng)信檔案，一旦查明開(kāi)發(fā)商囤地，便會(huì)在土地市場(chǎng)上對(duì)其設(shè)立限制門檻；限制對(duì)象不僅包括直接負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司，還包括公司背后的投資方。

     土地“出讓前”工作有待完善

    不少開(kāi)發(fā)商提出，要使土地盡快開(kāi)工、避免地價(jià)過(guò)快上漲，土地管理部門應(yīng)進(jìn)一步完善土地“出讓前”工作。

    一是要合理設(shè)計(jì)地塊規(guī)模，提高地塊“可開(kāi)發(fā)度”。重慶開(kāi)發(fā)商嘉禾實(shí)業(yè)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理劉飛說(shuō)，如果地塊太小，開(kāi)發(fā)商就不愿意做配套，因?yàn)楹笳哒嫉某杀颈壤?；如果地塊過(guò)大，只能一期一期地滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，局部推進(jìn)，部分土地難免有“閑置”之嫌。他建議，在推出地塊前，土地管理部門應(yīng)合理劃定地塊面積，確保地塊便于盡快開(kāi)發(fā)。

    二是要增加供地的“提前量”和“透明度”，明確供應(yīng)預(yù)期。劉飛說(shuō)，開(kāi)發(fā)商最煩惱的事之一，就是不知道土地會(huì)在什么時(shí)候、以怎樣的底價(jià)推出，“大家只好蒙，出來(lái)一塊地，就一齊搶。”這種短期的爭(zhēng)搶必然快速抬高地價(jià)。知名港資房企嘉華(中國(guó))投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝建議，政府應(yīng)向社會(huì)公布明確的推地計(jì)劃，至少要讓開(kāi)發(fā)商、公眾掌握未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的土地供應(yīng)，從而穩(wěn)定土地市場(chǎng)的預(yù)期，也有利于開(kāi)發(fā)商制訂合理的買地策略，減少競(jìng)拍的突然性和非理性因素。

    記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些地方土地管理部門已在著手完善相關(guān)的“出讓前”工作。比如，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)展處處長(zhǎng)曾強(qiáng)介紹，經(jīng)過(guò)研究測(cè)算，面積在200畝至400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開(kāi)發(fā)利用。目前，重慶市國(guó)土房管部門已按此標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)土地規(guī)模，今年以來(lái)市區(qū)出讓的約70%的土地的面積都在上述區(qū)間內(nèi)。

    再如，蔡順明介紹，上海已在著手試點(diǎn)實(shí)施土地出讓“預(yù)申請(qǐng)”制度，規(guī)土部門提前公示半年或全年的供地計(jì)劃，以便于開(kāi)發(fā)商有針對(duì)性地制定拿地方案。此外，還公示土地開(kāi)發(fā)涉及的環(huán)保、消防等多個(gè)部門的相關(guān)意見(jiàn)。對(duì)公示土地有興趣的開(kāi)發(fā)商，承諾合適的價(jià)格，便可以直接和規(guī)土部門進(jìn)行“對(duì)接”，進(jìn)入“預(yù)申請(qǐng)”。規(guī)土部門隨后將根據(jù)申請(qǐng)企業(yè)的多少，決定土地是掛牌、拍賣還是招標(biāo)。上述做法值得借鑒。