一線城市二套房利率市場收緊 銀行謹慎應對樓市回暖

    央行330新政中指出，二套房首付降至四折。兩個月過去，然而據報道稱，截至目前各地銀行對政策的落實情況并不樂觀，尤其是一線城市二手房首付和利率方面，依然處于相對緊縮狀態(tài)。

　　6月第一周，北上廣深等一線城市延續(xù)5月份走勢。二套房利率分布方面，以北京為例，融360所監(jiān)測的29家銀行中，29家銀行中，除4家銀行停貸以外，其他25家銀行二套房利率均為基準上浮10%。而房價漲幅最猛的深圳，其二套房政策并未有放松的跡象。

　　融360房貸分析師袁媛認為，近期深圳房價領漲全國且增長幅度超過政府預期，在此情況下，對于銀行二套房政策是否松綁及何時松綁，當地政府及銀監(jiān)會或持審慎的態(tài)度，即使近期出臺相關政策，二套房政策仍將相對保守。

　　有市場分析人士也認為，對于房地產市場的回暖，多數銀行仍保持謹慎態(tài)度；為避免市場過熱，一線城市并不排除首套和二套房貸款利率均收緊的可能。

　　房貸政策執(zhí)行有差別

　　樓市回暖，離不開政府降準降息政策的推動。但是，央行在5月11日對基準利率下調后，各大城市的執(zhí)行步伐并不一致。

　　融360發(fā)布統(tǒng)計數據顯示，全國35個重點城市536家銀行中，有382家不同程度地降低了二套房首付成數，占銀行總數的71.3%。但是仍有154家銀行按兵不動，暫未對房貸政策進行調整，占所有銀行的28.7%。

　　382家落實新政的銀行并非清一色將首付降至4成，而是銀行根據當地的具體情況制定出個性化的二套房政策，如北京二套房首付5成為主流，南京和蘇州的絕大多數銀行則執(zhí)行4.5成的二套房首付。

　　需要指出的是，在尚未執(zhí)行二套房新政的154家銀行中，廣州、深圳及上海已經占到67家。其中上海新政執(zhí)行率僅3成，廣深更是按兵未動。如果再忽略部分停貸銀行，則從比例上看，絕大多數二三線城市已經基本完成了降低二套房首付這一動作。相比之下，市場更好的一線城市新政落地速度反而明顯滯后。

　　基于以上房貸市場表現，融360分析認為，在一系列樓市利好政策的刺激下，房地產市場已經呈現明顯的回暖趨勢，尤其是一線城市，近期更是量價齊漲。在此情況下，一線城市的二套房政策或繼續(xù)收緊，以抑制市場出現爆發(fā)式增長；而部分庫存量過大的二三線城市或將持續(xù)放松二套房貸款政策，以拉動改善型購房需求，縮短去化周期。

　　分析還認為，政策刺激對于嚴重供過于求的城市提振效果有限，從而導致城市間分化更加明顯。

　　一線城市二套房利率上浮

　　從最新公布的6月第一周數據來看，二套房利率方面，一線城市普遍上浮。

　　統(tǒng)計數據顯示，上周北京29家銀行中共有21家銀行調整了二套房首付成數。分別從7成降至5成、4成不等。

　　此外，在京城開展二套房貸款業(yè)務的銀行中，仍無一家銀行明確表示統(tǒng)一執(zhí)行二套房首付4成的新政，在利率上，基準利率似乎仍是“可望而不可求”。

　　一位房地產中介負責人告訴中國經濟網記者，北京市二套房貸款均執(zhí)行最低首付6成的標準，而且利率全部為基準利率上浮10%。

　　上海方面，在融360監(jiān)測范圍中的上海地區(qū)26家銀行中，一共有7家銀行開始執(zhí)行二套房首付四成的新政，包括浙商銀行、友利銀行、工商銀行、郵儲銀行、中國銀行、渤海銀行及上海農商行。執(zhí)行新政的銀行占比僅為26.9%，遠遠落后其他二三線城市。

　　廣州方面，共有16家銀行提供優(yōu)惠利率，其中提供9折利率的銀行有7家，包括工商銀行、中國銀行及農業(yè)銀行三大國有行，為主流折扣利率。

　　深圳市場僅1家銀行調整了房貸政策。在二套房政策方面，目前深圳各銀行仍未降低二套房首付，所有銀行仍執(zhí)行二套房首付最低7成的規(guī)定。

　　二套房為何難回歸基準利率？

　　在實際操作中，為何二套房回歸基準利率較難？

　　一位商業(yè)銀行信貸員曾算過一筆細賬。該人士所在銀行5年期存款利率為4%，如果購房者按照貸款基準利率上浮10%來算，貸款利率為6.22%，利差空間僅為2.22%，如果銀行降至基準利率，那么利差不到2%、只有1.65%，這還沒有算上人工成本等，這樣低的利差銀行顯然沒有動力去做。

　　另外，基于樓市回暖的事實，分析人士一致認為，銀行對此還持謹慎態(tài)度。

　　融360房貸分析師袁媛就認為，最近兩個月，一線城市房地產市場開始復蘇，深圳房價甚至出現暴漲的跡象，引發(fā)了政府的擔憂。為了抑制市場過熱，短期內一線城市的二套房政策還將維持相對保守的政策。

　　袁媛還表示，對于銀行二套房政策是否松綁及何時松綁，當地政府及銀監(jiān)會或持審慎的態(tài)度，即使近期出臺相關政策，二套房政策仍將相對保守，二套房首付降至4成的可能性極低。

　　易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴中國經濟網記者，“雖然從政策層面看，目前房地產市場已經有所復蘇，而且房地產市場的政策也不斷寬松，但實際執(zhí)行方面還是有困難的。”

　　第一、公積金可貸余額的制約下，不可能完全漫無目的地注水，也是需要開源節(jié)流的。第二、目前改善型購房者也可以享受此類住房公積金資源，所以會造成僧多粥少的現象。第三、在房價看漲的態(tài)勢下，住房公積金資源將面臨新的壓力。尤其會造成排隊現象。

　　所以與其過于樂觀，倒不如對公積金運用有一些足夠的風險意識，對于一線城市而言，公積金購房的成本優(yōu)勢最明顯，所以公積金資源更容易有不足的風險。從這個角度看，這確實需要對后續(xù)公積金使用方面把控好節(jié)奏。嚴躍進還表示。