華誼兄弟電影城瘋狂圈地 文化嫁衣難掩地產野心

    影視娛樂公司華誼兄弟正在急速擴張文化地產版圖。

    5月末，華誼兄弟和建業(yè)集團在鄭州簽約，將在鄭州市中牟縣投資建設建業(yè)-華誼兄弟電影文化小鎮(zhèn)項目。該項目總體規(guī)模約133萬平方米，總投資逾150億元人民幣，建業(yè)與華誼兄弟將分別持股65%和35%。

    實際上，近一個月來，華誼兄弟傳媒股份有限公司（以下簡稱“華誼兄弟”）董事長王中軍一直奔波于各大二線城市之間，與當地房地產開發(fā)企業(yè)商議合作建設影視城。

    就在河南電影小鎮(zhèn)簽約的半個月前，5月9日，華誼兄弟傳媒集團旗下實景娛樂有限公司與湖南弘愿文旅產業(yè)投資有限公司就簽訂了華誼兄弟長沙電影文化城合作協(xié)議。該項目位于長沙市湘江新區(qū),根據協(xié)議，該項目將被打造成具華誼風格的娛樂、文化、旅游、商業(yè)綜合體。

    4月19日，華誼兄弟與經典集團合作，計劃在昆明打造一個華誼實景室內電影文化項目?！?/p>

    華誼兄弟的文化地產野心不僅止于此。根據王中軍的規(guī)劃，“目前，昆明的項目已經搞定了，長沙的已經簽了，還有成都、重慶、合肥、杭州、廈門等地都在談。我們希望到明年簽約15個項目。我們以前的目標是20個，但是現(xiàn)在預計會超過這個數目”。

    表面上，王中軍正在向投資者勾勒一幅聲勢浩大的電影主題樂園的投資版圖，但喧囂背后卻是公司影視主題公園的艱難運營。

    “除了海南觀瀾湖華誼馮小剛電影公社運營正常外，華誼兄弟前幾年就籌備運營的深圳和蘇州影視城至今只有蘇州項目稍有進展，但由于資金不到位，項目開工周期被拖延了好幾年。”綠維創(chuàng)景主題公園分院院長馮錦凱告訴中國房地產報記者。

    對于外界質疑及項目進展緩慢一事，中國房地產報向華誼兄弟進行了求證，華誼兄弟蘇州電影城副總裁劉育政表示：“蘇州影視城延遲至2017年完工，目前處于規(guī)劃設計階段，影視城的內容和產品方面也將做一些調整”。

    捆綁效應

    2014年6月7日，投資高達55億元的馮小剛電影公社在海南省?？谡綘I業(yè)。據悉，電影公社主要由四大街區(qū)組成，包括1942民國街、南洋街、社會主義老北京街、教堂廣場區(qū)、馮氏賀歲電影園林景觀區(qū)、影人星光大道、大型攝影棚拍攝區(qū)等七個主題區(qū)。項目共有96棟經典的民國建筑，其中包括萬州鐘樓、蔣家公館、新華日報社、榮光電影院、南洋兄弟煙草公司等，還原了20世紀40年代陪都重慶的風貌。

    按照王中軍的規(guī)劃，華誼兄弟將電影衍生品的產業(yè)鏈條轉移到不能被簡單盜版的文化地產領域。“公司將大量電影場景建設成為主體商業(yè)街區(qū)，收取商鋪租金將成為主要的盈利來源之一。同時還收取華誼的商標使用權，要收現(xiàn)金。”

    可是，在主題樂園和仿古街區(qū)旅游規(guī)劃雷同、經營陷入疲態(tài)的當下，電影公社的模式讓業(yè)界頗為質疑。一位海南旅游地產的專業(yè)人士表示，“海南電影公社實際就是一個復制重慶民國風情的主題公園而已。其最大的敗筆就是里面的商家一點格調都沒有，基本就是把?？谑袇^(qū)那些奶茶店、餐飲店等搬過去。由于建筑仿建1937年國民政府遷去重慶陪都的外景地，所以也無關海南建筑特色，更無關乎海南旅游特色。”

    華誼兄弟2014年年報顯示，海南觀瀾湖華誼馮小剛文化旅游實業(yè)有限公司2014年凈利潤僅100.96萬元。但它是華誼兄弟目前唯一一個賺錢的主題公園。

    雖然電影公社的模式備受詬病，但旅游文化效應的背后是地產板塊賺得盆滿缽滿。根據克而瑞研究中心發(fā)布的海南省樓市年度數據，2014年觀瀾湖項目問鼎?？?ldquo;銷冠”，總銷售額達8.25億元。

    影視和地產的捆綁經濟效應讓投資者看到更多利潤空間，此次與建業(yè)的合作亦是如此。

    2012年繼鄭東新區(qū)之后，鄭州又提出了一個更大的概念——鄭汴新區(qū)。新區(qū)規(guī)劃中，中牟被視為鄭州新區(qū)的咽喉，是鄭州新區(qū)未來發(fā)展的引擎。因此從2012年開始，不少大開發(fā)商開始進入中牟。

    “幾年前建業(yè)便在中牟拿地了，但項目一直沒有做起來，邀請華誼兄弟加入，開發(fā)影視地產，對項目及區(qū)域都有催熱效應。”一位接近建業(yè)的人士表示，目前地塊所處的中牟縣綠博組團發(fā)展不成熟，周邊已經長期沒有新增基礎設施。電影小鎮(zhèn)的建設受到政府重視，或許能帶動區(qū)域內學校、醫(yī)院、商業(yè)等板塊的發(fā)展。

    慘淡影視城

    一面是風風火火的合作熱潮，另一面卻是旗下影視城的慘淡經營。

    2012年8月，華誼影城（蘇州）有限公司在蘇州市陽澄湖半島摘得由7個地塊構成的67萬平方米超大體量的商服、文體娛樂配套地塊——蘇地2012-G-69號地塊。華誼兄弟在公告中表示，公司旨在陽澄湖半島打造一個集文化旅游于一體，國內第一家融入中國文化、具有自主品牌的世界級影視文化旅游項目。而在2014年華誼兄弟公布的《投資者關系活動記錄表》中提到，蘇州電影世界預計2015年底開業(yè)。

    可是，拿地至今三年過去了，影視城依然鮮有進展。華誼兄弟蘇州影視城總監(jiān)張麗芬表示：“項目還沒有正式全面動工，還處于施工和規(guī)劃設計階段。開業(yè)期推遲至2017年。”

    “主題公園投資前期耗資較大，而華誼兄弟根本沒有錢。”綠維創(chuàng)景主題公園分院院長馮錦凱告訴中國房地產報記者，由于資金不到位，目前華誼兄弟旗下的影視城項目中僅蘇州影視城真正啟動了。

    華誼兄弟2014年年報顯示，華誼影城（蘇州）有限公司資產總額8.8億元，2014年營業(yè)收入217.51萬元，凈利潤-376.39萬元。

    “運作一個項目都這么吃力，接下來如此多的盤華誼又將如何接力？”馮錦凱說。

    地產算盤

    或許，華誼兄弟是在籌劃一盤更大的棋。

    公司2014年年報顯示，公司營業(yè)總收入較上年同期相比增長18.62%，其中品牌授權及實景娛樂板塊業(yè)務收入2.34億元，較上年同期相比增長463.66%。主要是因為第四季度業(yè)務拓展迅猛，陸續(xù)簽約多個新項目，取得品牌授權費。

    作為推動文化旅游地產項目的主力軍，華誼兄弟(天津)實景娛樂有限公司的發(fā)展模式是，以與合作方成立合資公司的形式進行輕資產運作，華誼兄弟提供品牌授權。這樣，僅僅通過授權，華誼兄弟就能拿回合作投入的資金。

    實際上，早在去年華誼兄弟就開始騰挪殼資源資產運作地產投資。

    2014年6月30日，華誼兄弟發(fā)布公告：華誼兄弟傳媒股份有限公司擬出讓其持有的華誼兄弟（天津）實景娛樂有限公司（以下簡稱“華誼實景”）49%的股權給北京華信實景股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）。

    而投資方華信實景在北京市企業(yè)信息網上所顯示的注冊時間為2014年5月16日，僅比此次交易早了一個半月，該公司在此次交易前，并無其他投資行為。

    在業(yè)內人士看來，引入戰(zhàn)略投資者，或旨在謀求更大布局——地產。“一方面，有限合伙企業(yè)不需要披露合伙人信息、合伙人的利益分配，而且還有稅收優(yōu)惠。但華誼兄弟（天津）實景娛樂公司作為上市公司的子公司，與其他合作方共同運營項目需要披露相關信息。華誼兄弟做文化旅游地產，需要整合業(yè)外資源。他們把業(yè)外大佬拉進有限合伙企業(yè)里，可以規(guī)避信息披露要求，比如合伙人的信息、利益安排、業(yè)績對賭等。更重要的是，實景娛樂業(yè)務模式對于項目合作者而言，特別是對于地產巨頭和地方政府而言，是一個特別有利于圈地的‘好故事’。”一位接近華誼兄弟的人士表示。

    海通證券分析師認為：“華誼兄弟將實景娛樂公司49%的股權轉讓給華信實景，有助于利用華信實景在地產行業(yè)的融資經驗和地產企業(yè)資源，加快推進實景娛樂項目的開發(fā)。”

    值得注意的是，2015年4月華誼兄弟旗下的實景娛樂發(fā)出了一則招聘信息，“在北京急聘項目經理，有房地產項目經驗，如房地產項目洽談、開發(fā)、精通房地產政策法規(guī)等經驗者，或對文化地產行業(yè)感興趣的綜合素質人才。”