一二線土地市場(chǎng)升溫 總價(jià)太貴房企抱團(tuán)買

    銷售走好，房企勢(shì)必需要拿地補(bǔ)倉(cāng)，而核心城市土地依然稀缺，近日全國(guó)的土地市場(chǎng)高潮不斷。

　　上海土地市場(chǎng)再起波瀾，今年總價(jià)地王再度誕生。

　　6月3日，華潤(rùn)置地(下稱“華潤(rùn)”)與華發(fā)股份(下稱“華發(fā)”)聯(lián)合體拍下上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)園區(qū)N070501單元09-03地塊，成交價(jià)格87.95億元，成交樓板價(jià)38062元/平米。

　　值得一提的是，華潤(rùn)、華發(fā)曾在今年3月20日以總價(jià)70.52億元拿下的閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，成交樓板價(jià)34871元/平方米，與今日出讓的這幅地塊相鄰，并且出讓條件完全一致。

　　時(shí)隔三個(gè)月不到，該區(qū)域樓板價(jià)就已經(jīng)上漲了3000元/平米。

　　“相比兩次價(jià)格，可以看出在市場(chǎng)全面回暖的情況下開發(fā)商的拿地意愿越來越強(qiáng)烈。”德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。

今年5月份的銷售情況無疑給了房企更多的信心。

　　本報(bào)記者綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年5月上海市商品住宅的供應(yīng)量為106.7萬平方米，環(huán)比上漲6.0%，同比上漲25.2%；成交量為142.6萬平方米，環(huán)比上漲14.7%，同比上漲139.4%。而在深圳5月的一二手住宅成交總量高達(dá)19484套，接近2009年的峰值。視線轉(zhuǎn)移到廣州，5月全市網(wǎng)簽9313套，同比上漲59%，環(huán)比上漲28%。

　　銷售走好，房企勢(shì)必需要拿地補(bǔ)倉(cāng)，而核心城市土地依然稀缺，近日全國(guó)的土地市場(chǎng)高潮不斷。

　　在同日上海的土地拍賣市場(chǎng)上，上海寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊吸引了包括碧桂園、綠地、旭輝、遠(yuǎn)洋、萬科、九龍倉(cāng)、保利、首創(chuàng)、金地等18家房企參與搶奪，最后經(jīng)過多輪競(jìng)價(jià)，最終被招商平安聯(lián)合體以溢價(jià)89.6%的價(jià)格拍得。葛洲壩上海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司則以11.04億元拿下了青浦東大門徐涇鎮(zhèn)徐南路北側(cè)08-02純宅地，溢價(jià)率95.1%，成交樓板價(jià)27309元/平米，一舉創(chuàng)下了該區(qū)域內(nèi)的單價(jià)地王。

　　不僅僅是一線城市上海，很多二線城市土地市場(chǎng)也悄然火爆起來。

　　6月3日在蘇州今年第一次土地拍賣會(huì)上，就成交了130億元的土地金額。本報(bào)記者了解到，蘇州此次土地拍賣共吸引了包括萬科、碧桂園、華潤(rùn)置地、旭輝、世茂在內(nèi)的58家房企及6名個(gè)人參與競(jìng)拍。土地拍賣最高溢價(jià)率達(dá)307%，而整體48.62%的溢價(jià)率也創(chuàng)下了蘇州歷史新高。

　　在天津，八里臺(tái)鎮(zhèn)沉寂兩年之后，再次推出住宅用地。近日，天津土地交易中心公布了3宗城鎮(zhèn)住宅用的土地出讓公告，編號(hào)分別為津南(掛)2013-12號(hào)、津南(掛)2013-13號(hào)、津南(掛)2013-18號(hào)，3宗用地均位于津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)，總土地出讓面積338959.4平方米，總規(guī)劃建筑面積372855平方米，掛牌起始總價(jià)10.234億元，平均樓面價(jià)2745元/平方米。

　　記者多方采訪獲悉，二級(jí)市場(chǎng)的趨好往往來自于一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)向的傳導(dǎo)，一級(jí)土地市場(chǎng)的走熱一定會(huì)在后續(xù)市場(chǎng)中傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)乃至整個(gè)住宅市場(chǎng)的交易量。

　　聯(lián)合拿地避風(fēng)險(xiǎn)？

　　和以往不同的是，越來越多的企業(yè)開始在核心城市聯(lián)合拿地，上述上海土地市場(chǎng)的拍賣勝者就是這樣的聯(lián)合體。

　　“雖然土地市場(chǎng)很火爆，很多企業(yè)也看到了其中的風(fēng)險(xiǎn)，核心城市土地非常貴，很多企業(yè)要獨(dú)立拿下這個(gè)地塊會(huì)更加困難，而在開發(fā)階段也會(huì)有更多挑戰(zhàn)。”某業(yè)內(nèi)TOP10房企上海公司營(yíng)銷總監(jiān)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，相比三、四線已經(jīng)可以看到的風(fēng)險(xiǎn)，一、二線市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)要低很多，預(yù)計(jì)房企未來在一、二線城市拿地競(jìng)爭(zhēng)將加劇。

　　正是基于這樣的競(jìng)爭(zhēng)，也有多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來項(xiàng)目無論是供應(yīng)數(shù)量還是質(zhì)量都將上升，未來更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)也將給當(dāng)前在售項(xiàng)目造成潛在風(fēng)險(xiǎn)，由于這些項(xiàng)目土地價(jià)格都很高，如何開發(fā)更加考驗(yàn)開發(fā)商的能力。

　　去年9月，上海發(fā)布的《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃(2013-2020)》，大寧商業(yè)中心被定為與陸家嘴、靜安寺、徐家匯等中央商圈同級(jí)的“市一級(jí)商業(yè)中心”。

　　由于這個(gè)原因，方興、寶華等知名開發(fā)商相繼進(jìn)駐上海大寧板塊，也就是華潤(rùn)、華發(fā)拿地的區(qū)域，而之前大寧金茂府就曾以48000/平方米的樓板價(jià)創(chuàng)造地價(jià)新高。

　　“通過我們的盈利模型測(cè)算大寧金茂府拿下這個(gè)土地價(jià)格要實(shí)現(xiàn)盈利非常困難，但我們也發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)都在不斷加碼希望進(jìn)入上海市場(chǎng)，我們估計(jì)這個(gè)還是戰(zhàn)略考慮。”某房企土地拓展部門負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示，“我們也在上海不斷看地，但是基于風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)我們并沒有拿到合適的土地，價(jià)格都太貴。”

　　也有多位業(yè)內(nèi)人士表示，大寧金茂府一期價(jià)格其實(shí)并不賺錢，方興主要還是希望以此做自己在上海的品牌，而未來這個(gè)價(jià)格可能還會(huì)上漲，但是這個(gè)銷售壓力也很大。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于政策層面已經(jīng)寬松，市場(chǎng)基本面回升已是既定趨勢(shì)，此時(shí)開發(fā)商有可能趁機(jī)在上海這樣的一線城市加碼拿地，謀求市場(chǎng)深耕與逆勢(shì)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

　　“一線城市土地會(huì)越來越貴，抱團(tuán)拿地、合作開發(fā)將成為趨勢(shì)，這些城市未來只會(huì)留下那些最專業(yè)的開發(fā)商，而其他的開發(fā)商貿(mào)然進(jìn)入或許得不償失。”上述營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)本報(bào)記者說。