房貸優(yōu)惠政策取消可能性增大 三方面因素有影響

    近日，一則關(guān)于“湖南吉林不取消房待優(yōu)惠”的報道引發(fā)了各大媒體的廣為關(guān)注，而關(guān)于房貸優(yōu)惠是否繼續(xù)的傳聞更是炒得沸沸揚揚，房貸優(yōu)惠政策面臨拐點。對房貸優(yōu)惠的各種猜測一切都緣于中央不做任何表態(tài)，使得樓市蒙上了一層面紗，讓購房者看得云里霧里，但實際情況并不是像媒體報道地那么混亂，從中央出臺政策的初衷以及執(zhí)行的效果中不難看出一些端倪：中央取消房貸優(yōu)惠可能性很大。

    住建部政策研究中心副主任王玨林曾表示,鑒于目前經(jīng)濟回暖、房地產(chǎn)市場向好的形勢,去年出臺的一系列樓市優(yōu)惠政策有可能在年底到期終止。也有專家認為中央取消的同時會給地方留有余地，而不是一刀卡死。

    宏觀經(jīng)濟已經(jīng)復蘇“保8”已成定局

    去年，受金融危機影響，我國房地產(chǎn)市場一片蕭條，在“保增長、擴內(nèi)需”的大背景下，中央下發(fā)了“一攬子救市政策”，其中包括不少涉及房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策，隨后各級地方政府也紛紛跟進出臺了各種鼓勵政策，時間截止日期為2009年12月31日。受此利好影響，09年我國房地產(chǎn)一路直上，穩(wěn)坐帶動經(jīng)濟的第一把交椅。

    記得2008年底，各方對于2009年全年GDP“保8”的目標實現(xiàn)難度較大。然而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度我國GDP同比增長7.7%，其中第三季度增長8.9%，全年“保8”已無懸念。內(nèi)需對經(jīng)濟增長的拉動作用明顯增強，特別是投資已成為經(jīng)濟增長的第一引擎。而房地產(chǎn)投資無疑占據(jù)了很大一部分，在拉動經(jīng)濟發(fā)展上發(fā)揮了重頭戲的作用?？v觀前三個季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，遠好于去年年底至今年年初的悲觀判斷。中國經(jīng)濟的全面復蘇態(tài)勢已經(jīng)得到真實印證。

    有學者分析，我國經(jīng)濟已經(jīng)開始復蘇。北京銀行行長嚴曉燕說，隨著各國大規(guī)模經(jīng)濟刺激政策，國際金融市場漸趨穩(wěn)定，全球經(jīng)濟復蘇跡象愈發(fā)明顯。中國在執(zhí)行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策之后，目前宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升態(tài)勢已經(jīng)基本形成。

    利好調(diào)控效應明顯 樓市向好發(fā)展

    去年，我國樓市量價齊跌，少人問津，房地產(chǎn)交易市場除了觀望還是觀望，2008年底，國務院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。伴隨著地方政府的積極跟進，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由抑制向扶持全面轉(zhuǎn)型。中國樓市從今年3月份開始進入上升通道，房價一路上漲，房企從資金鏈斷裂到資金充足頻頻出手拿地，樓市上演了一場大變身。

    各種優(yōu)惠政策推出，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國70大中城市房價從6月份開始同比上漲，同比漲幅保持擴大態(tài)勢。10月份達到同比增加3.9%，另外，1-10月，全國商品房銷售面積66369萬平方米，同比增長48.4%。其中，商品住宅銷售面積增長50.1%；可見調(diào)控的目標在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)得到了回報。

    可以說，受政策利好，我國房地產(chǎn)市場在09年宏觀經(jīng)濟中一枝獨秀，表現(xiàn)出強勁增長勢頭，前10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源44034億元，同比增長43.4%。資金由短缺轉(zhuǎn)為充足。與此同時，各地房價也出現(xiàn)了大幅上漲，3月份以來，可以說房價又如脫韁野馬，一路飛漲，北京10月份房價同比漲近三成，11月將會繼續(xù)上漲，深圳房價更是前9月上漲了94%，其他城市房價也均出現(xiàn)了創(chuàng)當?shù)貧v史新高的情況。

    樓市隱存泡沫風險 調(diào)控苗頭已現(xiàn)

    房貸優(yōu)惠政策旨在刺激房地產(chǎn)消費，促進經(jīng)濟發(fā)展，樓市優(yōu)惠政策著實讓今年的房地產(chǎn)行業(yè)出足了風頭，在各項經(jīng)濟指標都不明朗的情況下，房地產(chǎn)卻獨樹一幟，呈現(xiàn)急速發(fā)展，但同時也隱含了泡沫風險。

    進入3月份開始，房價開始上漲，已經(jīng)遠遠超出了百姓的承受能力，試問一個超出百姓消費能力的產(chǎn)品如何成為消費品呢，各地天價樓盤豪宅屢見報端，甚至市場“金九銀十”表現(xiàn)量價齊跌，引來拐點之爭。然而，短短數(shù)日，樓市又出現(xiàn)了量跌價升的怪象。

    土地市場表現(xiàn)更是怪，天價地王頻頻出現(xiàn)，老地王卻在曬太陽，更有媒體報道房產(chǎn)商只買地不蓋房獲取高額利潤，有業(yè)內(nèi)人士表示，中國的房地產(chǎn)投機泡沫風險很大。而目前中國樓市投資比例占比太高也為樓市帶來不健康的風險。

    樓市表現(xiàn)出種種怪象，中央顯然已經(jīng)覺察，對樓市進行了調(diào)控，如之前國土部加強打擊囤地現(xiàn)象、銀監(jiān)會要求嚴格執(zhí)行二套房貸以及住建部鼓勵公積金支持保障房建設，可見，刺激樓市的同時調(diào)控苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

    縱觀09年的房地產(chǎn)市場，房價上漲可謂是坐上了“火箭”，而政府也出臺了一系列微調(diào)措施(打擊囤地等)，試圖遏制地王穩(wěn)定房價。前不久，住建部還下發(fā)了鼓勵地方政府公積金支持保障房建設的通知，從一系列的政策軌跡中不難看出，政府不支持高房價，更不希望樓市泡沫，也不希望樓市蕭條，穩(wěn)定壓倒一切。

    可以說，房貸作為一項重要的刺激購房計劃，在很大程度上促進了房地產(chǎn)消費，但我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫風險，房價過高、地王頻出也帶來了樓市負面效果。

    為此，中央在調(diào)控房地產(chǎn)政策時采取微調(diào)可能性較大，年底的房貸優(yōu)惠順勢取消可能性很大。但另一方面，雖然我國經(jīng)濟表現(xiàn)開始復蘇，但復蘇中仍存在眾多不確定性，加上房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟中占比較大以及各地實際情況差異，房貸優(yōu)惠政策或在中央整體順勢取消的環(huán)境下有所保留，給與地方一定的自我調(diào)控權(quán)利，但無疑2010年的大方向一定會是從緊的。