萬科的萬億市值路徑：物業(yè)拆分是第一步

    九鼎投資通過收購迅速實現(xiàn)千億市值，成為近來資本市場的熱點。放眼房地產(chǎn)領域，萬科、綠地、萬達等都已經(jīng)或正籌劃通過收購上市公司平臺，或拆分旗下業(yè)務板塊做大市值。萬達院線上市后股價一飛沖天，就是一個鮮活的案例。那么，萬達控股的快錢和其他業(yè)務板塊，是否存在獨立上市的可能？萬科也打算拆分旗下物業(yè)板塊，除此之外，萬科還有哪些資產(chǎn)有可能拆分上市？

　　日前的股東大會上，萬科表示期望通過拆分，實現(xiàn)市值進一步增長，并披露未來要控股多個上市平臺，以實現(xiàn)萬億市值目標。

　　目前，萬科首先想要拆分的物業(yè)服務板塊發(fā)展情況如何？資本市場將給出怎樣的估值？物業(yè)板塊之外，萬科還有哪些資產(chǎn)有上市價值？

　　換一種方式擴張

　　萬科準備打造萬億平臺時，第一個想要拆分的板塊就是萬科物業(yè)。記者從萬科官網(wǎng)以及其總部的企業(yè)標識來看，這種分拆已運作多時。

　　不久前的股東大會上，萬科總裁郁亮稱，“本來希望把萬科物業(yè)上市事宜放后面一點，但發(fā)現(xiàn)形勢不等人，所以正加快研究。”

　　想做社區(qū)O2O，物業(yè)管理面積的規(guī)模是關鍵。據(jù)了解，目前全國的物業(yè)管理面積存量約250億平方米，每年還以10億平方米左右的速度增加，但在這么大的市場里，占比最高的彩生活也只擁有2億多平方米。

　　“雖然有不少同行進入，但相比廣闊的市場，這仍是一片藍海”，彩生活總裁唐學斌在今年的業(yè)績報告會上稱?；蛞虼?，去年以來，資本市場給予彩生活的估值曾一度超過其母公司花樣年。

　　但現(xiàn)在的擴張成本已經(jīng)不低。今年2月，為拿下深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司100%股權，彩生活付出了3.3億元，而該公司未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值僅1.13億元。

　　另一個問題是，快速擴張能否兼顧服務質量？唐學斌曾坦言，在其收購的一些社區(qū)里，由于前物管公司服務差，不少設施都需要升級，所以這些社區(qū)要達到彩生活的標準，需要時間。

　　一名私募基金經(jīng)理向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，當前，如果想獲得資本市場青睞，首先報表中的負債不能太高，這意味著收購成本要盡量降低，用最少的錢打造平臺，累積優(yōu)勢。

　　作為社區(qū)概念的后來者，萬科物業(yè)也需要在未來幾年達到數(shù)量級增長，才能達成平臺的規(guī)模優(yōu)勢。為避免過高的收購成本，它換了一種方式來實現(xiàn)擴張。

　　萬科稱不玩概念

　　彩生活成為第一只社區(qū)O2O概念股之后，后來者還有機會嗎？

　　上述私募基金經(jīng)理表示，資本市場給彩生活的估值，證明了這一模式是可行的，所以會源源不斷地有房企拆分打包物業(yè)板塊上市，這些后入者想上市，還會找出新的概念，在估值上甚至有可能超越彩生活。

　　當包括中海物業(yè)在內(nèi)的諸多競爭對手也要走分拆上市這條路時，萬科物業(yè)準備怎么突圍呢？

　　郁亮的思路不是講一個不同的“故事”，而是抓服務質量。他稱，不要迷信差異化，并非差異化才能成功，“比拼的應是奮斗和扎實”。

　　香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，有時候某只股票在二級市場的走向很好，并不一定意味著投資者看好該公司的商業(yè)模式，有可能是企業(yè)概念加資金推動，所以在研究市場對萬科物業(yè)的估值時，要從萬科物業(yè)本身的價值入手。

　　他表示，與一些物業(yè)管理公司相比，萬科物業(yè)在談合作收購時，沒有硬性要求對方給予盈利保障，不單單是從資本運作的角度出發(fā)，而是從經(jīng)營項目入手，因此萬科的現(xiàn)金流更為實在。至于社區(qū)O2O這一商業(yè)模式，目前看來只是概念，并不能帶來實質的營收。

　　黃立沖認為，萬科物業(yè)的價值遠在其他某些企業(yè)之上。不過，這并不意味著萬科物業(yè)分拆上市后，其二級市場的股價一定高過其他公司，這還要看有沒有資金推動。

　　欲作“城市配套商”

　　萬科物業(yè)之外，郁亮正在培養(yǎng)更多的業(yè)務板塊。如新型商用中心、社區(qū)商業(yè)、度假物業(yè)、出租公寓、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)、健康養(yǎng)老服務、裝修與智能家居。

　　萬科內(nèi)部人士稱，所有的嘗試，總方向只有一個，即城市配套服務商，先從事業(yè)合伙人入手，將組織結構理順，然后重點抓三大業(yè)務（住宅地產(chǎn)、消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)），將主營業(yè)務之外的放手交給“小草計劃”。

　　據(jù)郁亮介紹，目前，物業(yè)、物流、養(yǎng)老、社區(qū)商業(yè)等，都是可以看得到的模塊。他希望萬科未來能夠有更多業(yè)務獨立上市，成為多業(yè)態(tài)上市平臺的一個控股集團。

　　其中，物流地產(chǎn)是萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個分支。萬科董秘譚華杰曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，物流地產(chǎn)供不應求，國內(nèi)滿足現(xiàn)代物流的倉儲面積不超過一億平方米，行業(yè)空間大，三年內(nèi)可見大變化。

　　他認為，物流地產(chǎn)最核心的競爭力是融資成本，與國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)商相比，擁有海外融資渠道的萬科，無疑占據(jù)優(yōu)勢。

    在社區(qū)商業(yè)上，萬科正在建立產(chǎn)品線，已依次建立萬科生活廣場、萬科里等品牌。與傳統(tǒng)商業(yè)相比，萬科的社區(qū)商業(yè)主要面對社區(qū)居民，如推出與教育相關的產(chǎn)品。

　　目前，萬科的社區(qū)商業(yè)正與其傳統(tǒng)的住宅業(yè)務形成合勢，如東莞松山湖項目，住宅銷售為社區(qū)商業(yè)引入客流，社區(qū)商業(yè)則在滿足業(yè)主商業(yè)需求的同時，還能提升周邊住宅售價。

　　從這些板塊不難發(fā)現(xiàn)，萬科未來拓展、拆分的業(yè)務，與其傳統(tǒng)業(yè)務的能力以及資源積累不無關系。