北京二套房貸現(xiàn)四成首付 杠桿炒房空間再現(xiàn)

    央行“3·30”房貸新政在京經(jīng)歷兩個月的“縮水”執(zhí)行后，終于開始落地。北京商報記者昨日獲得證實，興業(yè)銀行二套房貸已經(jīng)開始執(zhí)行四成首付，而貸款利率也保持在1.1倍，目前已經(jīng)有購房者獲得成功放款。業(yè)內(nèi)分析，一旦興業(yè)的措施被效仿，二套房首付比例全面降至四成，雖然改善型需求的購房者被滿足，但杠桿炒房的空間也將再度出現(xiàn)，考慮到目前市場已經(jīng)回暖，加之股市見頂趨勢明顯，樓市大幅度反彈的風(fēng)險就會疊加。

　　四成首付初現(xiàn)

　　據(jù)目前已經(jīng)獲得放款的購房者證實，他剛剛通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)購買的二套房，最終貸款額度為評估值的六成，即四成首付，而他此前名下還有一套尚未還清貸款的住房。

　　“如果按照過去的標(biāo)準(zhǔn)，我這套400余萬元的房子，首付至少是評估值的六成。”上述購房者給北京商報記者算了筆賬，以一套總價在400萬元的二手房為例，除東西城部分核心區(qū)房源外，目前大部分房源的評估值約為實際購買價的八成，也就是320萬元，而貸款額的認(rèn)定是以320萬元為基礎(chǔ)，首付六成，按照這一計算方式，過去購買該房源的首付款高達(dá)272萬元，實際相當(dāng)于購房款的6.8成；而此次興業(yè)銀行落地央行“3·30”新政后，可貸款額度從320萬元的四成提升為六成，總首付額降至208萬元，僅為總購房款的五成剛過。

　　北京商報記者向興業(yè)銀行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人求證，該負(fù)責(zé)人證實，他們目前確實執(zhí)行的是二套房首付四成的政策。

　　但興業(yè)銀行旗下部分支行均明確表示，如果是購房者直接貸款，目前二套房首付比例依然為六成，但如果通過合作經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或者開發(fā)商購房，則可以降低至四成。

　　“北京目前的二手房99%都是通過經(jīng)紀(jì)機構(gòu)購買，而新房則更是100%開發(fā)商銷售，因此可以認(rèn)定該政策已經(jīng)全面執(zhí)行。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　房貸全面松綁

　　此前，雖然全國二三線城市多數(shù)基本完成了降低二套房首付的政策調(diào)整，二套房首付比例降至四成，然而京城商業(yè)銀行仍較為保守，基本執(zhí)行五成首付比例。

　　根據(jù)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)顯示，工行、建行、農(nóng)行、交行、郵儲銀行、招行、北京銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行以及友利銀行12家銀行二套房首付比例仍執(zhí)行的是50%。中行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日向北京商報記者表示，目前中行針對普通住房二套房首付比例最低是50%。

　　在利率方面，據(jù)“偉嘉安捷”從各大銀行處了解，央行在5月二次降息后8.8折占據(jù)了首套房貸款利率的主流，大部分銀行的首套房利率依然延續(xù)下行趨勢，這也提振了不少購房人買房的信心，促使貸款的成交量小幅上漲。此外，二套房的貸款利率未出現(xiàn)明顯松動，仍然為基準(zhǔn)上浮10%。

　　偉嘉安捷分析師吳昊向北京商報記者表示，商業(yè)銀行四成首付很難做，風(fēng)險很大，銀行很難掙錢。“興業(yè)銀行執(zhí)行首套房四成首付主要針對的是優(yōu)質(zhì)客戶，也有可能因為沒有全面了解京城各家銀行的房貸政策。”

　　興業(yè)銀行北京分行對此回應(yīng)稱，因為之前央行政策提到二套房首付可以降至四成，他們也是跟著政策走。

　　實際上，除了銀行二套房商貸首付比列降至四成外，就在前不久，一直被看做是最為嚴(yán)格的北京公積金二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例也大幅度調(diào)整：有1套住房并已結(jié)清個人貸款購買第二套普通自住住房的借款申請人，執(zhí)行第二套住房貸款政策，最低首付款比例為30%，貸款最高額度為80萬元。分析人士指出，此次公積金新政的一大亮點就是對于首套房和二套房的認(rèn)定中，改變了過去“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)提取”的標(biāo)準(zhǔn)，而改為只“認(rèn)房”，此舉將大大利好改善性需求的入市。

　　杠桿炒房空間再現(xiàn)

　　“雖然監(jiān)管層此前將二套房房貸政策最低降至四成，但是對于商業(yè)銀行來說不太愿意做。”一位房地產(chǎn)資深分析人士認(rèn)為，此前北京等一線城市遲遲不落地二套房貸央行新政的原因，主要是從風(fēng)險管控角度考慮。“四成首付比例杠桿率太高，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)下行，對于商業(yè)銀行來說會有很大的風(fēng)險。”

　　一旦興業(yè)的措施被效仿，二套房首付比例全面降至四成，杠桿炒房的空間將再度出現(xiàn)。“目前股市已經(jīng)有見頂?shù)念A(yù)兆，資金一旦大量流出，房地產(chǎn)市場肯定是投資的重點對象，目前市場已經(jīng)有回暖的跡象，再放開杠桿率，大幅度反彈的風(fēng)險就會疊加。”上述業(yè)內(nèi)人士分析。

　　但知情人士透露，此前已經(jīng)有部分銀行上報過同樣的落地政策，但總行從杠桿風(fēng)險角度考慮，暫時并沒有放行。而在多位業(yè)內(nèi)人士看來，此番興業(yè)將二套房貸的首付比例進(jìn)一步降低，未來很有可能會引發(fā)股份制銀行的跟風(fēng)。