房價(jià)還能漲多久：部分地區(qū)完全無投資價(jià)值

    今年4月以來，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖。

    2015年4月，全國商品房銷售額和銷售面積分別為5716 億元和8131 萬平方米，同比增長13.3%和7.0%，相比3月這兩項(xiàng)指標(biāo)-9.2%和-8.8%的同比數(shù)據(jù)，四月樓市可謂逆轉(zhuǎn)。

    5月的數(shù)據(jù)還沒有出來，但量、價(jià)兩個(gè)指標(biāo)都應(yīng)高于4月。

    樓市和股市一向是最大的投資資金蓄水池，牛市已經(jīng)持續(xù)半年，現(xiàn)在已有許多在股市獲利頗豐的居民轉(zhuǎn)而投資樓市，但他們的選擇并不多，因?yàn)槌诵枨髽O有保障的一線和部分二線城市之外，其他地區(qū)的房產(chǎn)在可預(yù)見的較長時(shí)期內(nèi)，已然完全喪失投資價(jià)值。

    即便一線城市，也沒可能重現(xiàn)過去那樣每年兩位數(shù)的投資收益率，但一線城市的房產(chǎn)至少可以起到保值作用。換句話說，作為資金的避險(xiǎn)去處，一線城市房產(chǎn)對(duì)投資者仍有很大吸引力。

    把全國性的數(shù)據(jù)切開來看，真實(shí)市況就會(huì)浮現(xiàn)出來。

    一線城市以北上廣深為代表，價(jià)格和成交量出現(xiàn)最為明顯的上漲，鏈家數(shù)據(jù)顯示，北京5月份的二手住宅成交均價(jià)為3.6萬元/平米，環(huán)比上漲2.2%，同比上漲4.6%。

    而二三線城市成交量雖也在反彈，但在4月份，二、三線城市新建商品住宅價(jià)格仍然環(huán)比下降0.1%和0.3%。少數(shù)二線城市如佛山、東莞、合肥、惠州等出現(xiàn)價(jià)量回升，但是絕大多數(shù)的二線城市房價(jià)與三、四線一樣無明顯起色，甚至還在不斷下行。

    巨額商品房庫存加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、公共資源缺失、產(chǎn)業(yè)布局空心化等因素，導(dǎo)致多數(shù)二三線城市樓市吸引力不足、開發(fā)商去庫存的壓力巨大。

    過去幾個(gè)月樓市的回暖，首要原因是政府的政策紅利正在兌現(xiàn)。為了幫助行業(yè)緩沖調(diào)整、避免經(jīng)濟(jì)硬著陸，中央政府在政策和貨幣上不斷松綁。5 月11 日，人民銀行宣布再次下調(diào)基準(zhǔn)利率25個(gè)點(diǎn)。至此，五年期貸款利率將下降至5.65%。

    央行已在半年內(nèi)完成三次降息(共下調(diào)貸款利率90個(gè)基點(diǎn))和兩次降準(zhǔn)(共下調(diào)準(zhǔn)備金率150個(gè)基點(diǎn))，這樣的貨幣放松速度，已經(jīng)超過了2012 年。而市場預(yù)計(jì)，2015 年剩下的時(shí)間里還將有200個(gè)基點(diǎn)的降準(zhǔn)空間。

    降準(zhǔn)和降息政策既投放貨幣、又降低利率基準(zhǔn)，商業(yè)銀行已經(jīng)再次出現(xiàn)最低7折的貸款利率，杠桿率提高意味著增強(qiáng)了居民的購買力，這對(duì)樓市復(fù)蘇起到直接推動(dòng)作用。

    在地方政府層面，限購城市由以往的全國46個(gè)縮小到北上廣深以及三亞5個(gè)，即便繼續(xù)實(shí)施限購的城市，也已經(jīng)開始微調(diào)，或者通過其他途徑變相降低購房門檻。特別是“3.30”新政之后，二套房首付六成降為四成，大大促進(jìn)了改善性需求的入市。

    此外，以北京為例，2015年一季度以來，先后簡化房產(chǎn)贈(zèng)與環(huán)節(jié)的手續(xù)、加速出臺(tái)居住證制度，目的為了小范圍降低房產(chǎn)交易成本，讓更多的人享受同城同權(quán)購房資格。同時(shí)，通過上調(diào)公積金貸款額度、下調(diào)貸款首付款比例，均有效提升了市場購買力。

    與之對(duì)應(yīng)，各大房企開啟去庫存大戰(zhàn)，營銷手段花樣迭出，無論是恒大的“無理由退房”，還是保利的“5P戰(zhàn)略”，亦或萬科的鼓勵(lì)員工辭職創(chuàng)業(yè)、通宵售房，房企正在抓住政策窗口和樓市回暖之勢加速出貨并回籠資金。

    2011年以來，越來越多的開發(fā)商將開發(fā)資源配置在一、二線核心城市。與三四線城市相比，這里人口流入穩(wěn)定、潛在需求旺盛，并且人口結(jié)構(gòu)年輕，甚至金融機(jī)構(gòu)也愿意給這樣的土地和項(xiàng)目更多的融資便利。

    與往常一樣，本次回暖仍然以北上廣深為首，其中深圳成為黑馬。2015年4月，深圳新房價(jià)格同比上漲1.09%，二手房價(jià)格同比上漲6%，是全國價(jià)格上漲幅度最大的城市。

    這首先是因?yàn)樯钲诮晷路客恋毓┙o較少、用地緊張。近三個(gè)月，深圳住宅土地新增供給為零。wind資訊顯示，深圳的可銷售商品房資源僅不到400萬平米，而北京是1021萬平米，上海和杭州更高，分別為1265萬和1218萬平米。

    其次，受益于互聯(lián)網(wǎng)和金融行業(yè)的進(jìn)步，深圳市政府并不太依賴土地財(cái)政，作為移民城市，人口年輕、產(chǎn)業(yè)根基扎實(shí)。而且落戶深圳比上海、北京難度小，需要的社保繳納和納稅年限都較短等等，都加速了深圳的人口增長。

    但是，一線城市的房價(jià)上揚(yáng)并不是開發(fā)商的護(hù)城河。一來，這里的優(yōu)質(zhì)土地資源已十分稀缺，競爭慘烈；二來，土地溢價(jià)不斷擠壓企業(yè)的盈利空間，價(jià)格高不等于好生意。

    上市房企正在陸續(xù)公布一季度財(cái)報(bào)，前20名房企中，僅6家業(yè)績同比增長，而大多開發(fā)商銷售與凈利潤均同比大幅下滑，企業(yè)生存面臨考驗(yàn)。

    2015年一季度，土地出讓金降到2009年4月以來的谷底，開發(fā)商新開工項(xiàng)目、新增投資額都降至冰點(diǎn)，顯示出整個(gè)行業(yè)對(duì)長期形勢的不樂觀預(yù)期并未改變。而政府近期雖然頻出利好政策，但貨幣政策并非具體針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，其它的政策目標(biāo)則是幫助企業(yè)去庫存，由此降低與房地產(chǎn)相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)，絕不是刺激房地產(chǎn)價(jià)格再次上漲

    2008年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了剛需累積、投資性需求爆發(fā)、政府密集調(diào)控降溫、房價(jià)穩(wěn)定上漲等幾個(gè)階段。2014年，房地產(chǎn)市場進(jìn)入全面調(diào)整期，眾多中小型開發(fā)商將退出歷史舞臺(tái)。而對(duì)于大型、優(yōu)質(zhì)的開發(fā)企業(yè)來說，今年二、三季度的回暖將是他們加速轉(zhuǎn)型的窗口期，未來的道路已然非常明確——要么轉(zhuǎn)型，要么衰退。