房屋超齡麻煩多 二手房買賣要注意的問題

    市新政落地后，二手房成為很多市民的買房第一選擇，產(chǎn)權(quán)、土地情況、房屋手續(xù)是否齊全等情況，大家都能想到。但買賣二手房還有很多需要關(guān)注的問題，比如房屋年齡等，這些都涉及前期貸款或后續(xù)維護問題。

  下面為大家整合一下，購買二手房過程中應(yīng)該注意的問題。

  一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的，還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

  二、土地情況是否清晰

  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說如果還按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

  三、交易房屋是否在租

  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為大部分國家包括我國均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

  四、房屋年齡過老

  二手房買賣過程中，大多數(shù)房主都說不清真實的房齡，一些中介機構(gòu)為了促成交易會對房齡做不真實的承諾或回避房齡問題。如果要通過銀行按揭貸款購買房屋，“房齡”在30年以上的房子銀行幾乎不放貸，因此房齡是影響房屋交易成功的重要因素。