商品房、經(jīng)適房、房改房三種房子二手房交易有何異同

    目前居民手中所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)證書基本上有三種：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房。這三種產(chǎn)權(quán)證書在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的，都是購(gòu)房者擁有房屋所有權(quán)的合法書面憑證，其財(cái)產(chǎn)權(quán)利受國(guó)家相應(yīng)法律法規(guī)的保護(hù)和規(guī)范。但是在使用和交易方面有著一定的區(qū)分：

    一、商品房 

    完整的房屋所有權(quán)包括四個(gè)部分：房屋使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書擁有全部的這四項(xiàng)權(quán)利，在不違反法律規(guī)定的情況下，可以自由的轉(zhuǎn)讓、出租或贈(zèng)與，不受任何單位或個(gè)人的限制和干涉，其收益全部歸個(gè)人所有，購(gòu)買人除稅費(fèi)外不需要交其他的費(fèi)用。

    二、經(jīng)濟(jì)適用房

    國(guó)家為照顧中低收入居民購(gòu)房而實(shí)施優(yōu)惠措施，建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國(guó)家以劃撥方式無(wú)償給開發(fā)商使用的，這就是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低的主要原因。

    根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，可以按市場(chǎng)價(jià)上市出售;出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納收益，具體年限和比例由市、縣人民政府確定。

    根據(jù)鄭州市的規(guī)定：購(gòu)房人可以在繳納土地收益(含土地出讓金)等相關(guān)價(jià)款(以下簡(jiǎn)稱差價(jià)款)后，取得完全產(chǎn)權(quán)；購(gòu)買不滿5年不得上市交易，購(gòu)買滿5年上市交易的，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)繳納差價(jià)款。而上市交易也要根據(jù)不同時(shí)期的政策規(guī)定，實(shí)施差別化的上市交易管理。2010年4月15日之后購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房，按照原購(gòu)房?jī)r(jià)格的30%繳納差價(jià)款；2005年12月1日至2010年4月15日期間的經(jīng)濟(jì)適用房，按照原購(gòu)房?jī)r(jià)格的20%繳納差價(jià)款；2005年12月1日之前的經(jīng)濟(jì)適用房，按照原購(gòu)房?jī)r(jià)格的10%繳納差價(jià)款。而享受經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼后購(gòu)買的普通商品住房，購(gòu)買滿5年的，上市交易時(shí)不再繳納差價(jià)款。

    同時(shí)規(guī)定，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房人，又購(gòu)買其他住房的，必須辦理經(jīng)濟(jì)適用住房退出手續(xù)，或者通過(guò)繳納差價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)。而已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易后，原申請(qǐng)人不得再申請(qǐng)保障性住房。

    三、房改房

    房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種：按成本價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)證(下簡(jiǎn)稱成本價(jià))和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)證(下簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià))。

    成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈(zèng)與，在收益權(quán)上受到一定的限制。按照現(xiàn)行的規(guī)定，成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)人可選擇兩種收益方式：1.直接上市進(jìn)行交易，由購(gòu)買人補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。按照這種方式的話，房屋售價(jià)每平方米超過(guò)4000元以上的部分，產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分成，具體是每平方米在4000至5000元的部分，80%歸個(gè)人所有，20%歸原產(chǎn)權(quán)單位所有；每平方米5000元以上的部分，50%歸個(gè)人，50%歸原產(chǎn)權(quán)單位。2.產(chǎn)權(quán)人先將成本價(jià)房變?yōu)樯唐贩咳缓笤偕鲜薪灰?，具體操作是由評(píng)估部門對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，然后按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的3%到房管部門補(bǔ)交土地出讓金，再憑補(bǔ)交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門辦理變更手續(xù)。這樣，成本價(jià)產(chǎn)權(quán)證就變成商品房產(chǎn)權(quán)證了，這種情況下，售房款除稅費(fèi)外，收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。

    標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的使用、占有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)人所有，而在處置權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的房屋也不能贈(zèng)與。首先，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證只能說(shuō)明產(chǎn)權(quán)人對(duì)該房屋擁有部分產(chǎn)權(quán)，原產(chǎn)權(quán)單位擁有其中部分價(jià)值份額，產(chǎn)權(quán)人要想上市交易，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，交易后，售房款在扣除稅費(fèi)后，由產(chǎn)權(quán)人和原產(chǎn)權(quán)單位按照房屋所有權(quán)份額比例進(jìn)行分成。產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的差額，將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià)，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。

    特別注意的是，已經(jīng)按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的公房，原產(chǎn)權(quán)單位無(wú)權(quán)按照原價(jià)格收回。產(chǎn)權(quán)人告知原產(chǎn)權(quán)單位是否履行優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而原產(chǎn)權(quán)單位不表態(tài)，并且在交易管理部門致函敦促后超過(guò)10天時(shí)限的，視為單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，職工可直接上市交易。