投資“吹大”樓市泡沫　惠政“靴子”依舊懸停

    據(jù)《國際金融報》報道 中國經(jīng)濟保八無虞，中國房價該何去何從？如今，關于第二套放貸優(yōu)惠將收緊的傳聞甚囂塵上，更讓市場加深了對房價走勢的憂慮。

    11月10日，國家發(fā)改委以及國家統(tǒng)計局分別發(fā)布了中國房地產(chǎn)相關綜合數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%，漲幅比上月擴大1.1個百分點；環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月持平。新建住房銷售價格同比上漲4.0%，漲幅比上月擴大1.3個百分點；環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲6.5%，環(huán)比上漲1.2%。另外，普通商品住房銷售價格同比上漲5.3%，環(huán)比上漲1.2%；高檔商品住房銷售價格同比上漲1.5%，環(huán)比上漲0.6%。

    在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)“如火如荼”的背后，是整個房產(chǎn)市場怎么樣的發(fā)展脈絡？

    一二級市場火爆

    根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1到10月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資28440億元，同比增長18.9%，增幅比1到9月提高1.2個百分點，比去年同期回落5.7個百分點。此外，在同一監(jiān)測階段內(nèi)，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積28.83億平方米，同比增長16.4%，增幅比1到9月提高1個百分點；房屋新開工面積8.14億平方米，同比增長3.3%，增速自年初以來首次實現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正。房地產(chǎn)研究者孫飛認為，房屋新開工面積的增速自年初以來首次實現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正意味著房地產(chǎn)泡沫更加明顯化。“因為它超出了中國宏觀經(jīng)濟V型反轉(zhuǎn)的相對應幅度”。

    房屋新開工面積實質(zhì)上意味著更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大了自身的生產(chǎn)投入。而這其中的直接推動力是房地產(chǎn)領域的盈利相對年初等階段愈加明顯。而深刻的根本因素則是中國宏觀經(jīng)濟的投資性拉動。

    由于投資性拉動所推進的房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫很難在短時間內(nèi)讓剛性需求消化庫存。因此，自從天量信貸以來的大量消費都肇始于投資和投機性建倉。數(shù)據(jù)顯示，今年1到10月，全國商品房銷售面積66369萬平方米，同比增長48.4%。其中，商品住宅銷售面積增長50.1%；商品住宅銷售額增長84.3%。

    惠政爭論依然懸停

    就在全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)普遍上漲之際，關于若干購房優(yōu)惠政策是否取消的爭論已經(jīng)升級。

    據(jù)媒體稱，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林證實，去年出臺的部分樓市優(yōu)惠政策可能在年底到期終止，預計與首套住房相關的政策將延續(xù)。王玨林表示，這是他個人根據(jù)當前經(jīng)濟回暖局勢，房地產(chǎn)市場向好形勢的發(fā)展態(tài)勢作出的預測。“這種情況還不能一概而論，有些政策可能會延續(xù)，比如與首套住房相關的政策。”

    余音未了之時，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任陳淮則堅決辟謠。他以三條理由予以駁斥：首先，研究中心沒有官員；其次，研究中心絕不會知道年底優(yōu)惠政策作廢與否的信息，這只能是國務院或國家有關部門才有權發(fā)布，絕不可能提前告訴一個研究人員；最后，研究中心絕不可能對今年年底前優(yōu)惠政策作廢與否做肯定或否定的答復。

    不管優(yōu)惠政策是否會被終結(jié)，大量“口誅筆伐”都體現(xiàn)出業(yè)內(nèi)對此的關注。國金證券資深分析師曹旭特發(fā)表公開觀點認為，房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策分為兩個部分，中央的和地方的，退不退出不可一概而論，但微調(diào)是可能的。中國上海市政府金融服務辦公室主任方星海于本周一亦表示，政府或?qū)⒑芸斐雠_政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。另據(jù)相關報道稱，地方部分銀行開始提高住房貸款首付比例和減少利率優(yōu)惠等措施以收緊房貸發(fā)放。

    針對第二套住房的貸款優(yōu)惠問題,銀監(jiān)會要求嚴格執(zhí)行不低于40%的首付要求。曹旭特認為，利率優(yōu)惠取消與否或者首付比例會不會更高一些，將由地方政府和各地商業(yè)銀行根據(jù)自身情況來決定。“一些地方契稅的減免，一般都規(guī)定了有效期，到年底結(jié)束的居多，有的延長也有退出，但這對市場影響不大。”

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭撰文指認為：“中央相關政策一定會調(diào)整，去年國家救樓市，既是為了經(jīng)濟保增長，又不想樓市低迷；而現(xiàn)在‘保八’無憂，目標初步達到，況且樓市繁榮程度遠超政策制定者當實的預料，房價又漲得一塌糊涂，政策當然應該適當‘收兵’。尤其是二套房貸政策和營業(yè)稅減免政策，這二條是‘131號文’中標注了截止時間的。”