深圳二手房亂象：黑中介誘騙賣家串聯(lián)違約騙賠

    關(guān)鍵詞

    虛構(gòu)買家 報出高價 誘使違約

    “深圳樓市瘋了，你會現(xiàn)在買房嗎？”“現(xiàn)在不買只怕會更瘋”！朋友圈中類似的對話說明了待購者的心態(tài)———買漲不買跌，寧愿低價時觀望，不愿在高價時落后。調(diào)查數(shù)據(jù)則顯示，現(xiàn)在南山的房價領(lǐng)跑深圳，福田、羅湖、龍華緊隨其后，深圳購房者以年輕人居多，年輕人更喜歡在龍華、寶安、龍崗置業(yè)。同時由于深圳庫存量少，剛需旺盛，營業(yè)稅5改2后，深圳二手房市場持續(xù)火爆，然而，市場的火爆也引發(fā)一系列問題，黑中介花樣百出從中牟利，讓購房者步步驚心……

    二手房交易火爆，其中少不了中介的推波助瀾，如果遇到正規(guī)中介還算幸運，一旦遇到黑心中介恐怕就不止賠錢那么簡單了。一房多賣、陰陽合同、虛構(gòu)房源等欺騙手段屢見不鮮，如今又多了一項新的行騙手段———串聯(lián)違約。即在房價飆升的背景下，利用賣房者逐利的心態(tài)，尋找或虛構(gòu)多個買家，先報出較低價格，并支付相應(yīng)定金，過后不久再提出有新客戶愿出更高價格購房，誘使業(yè)主違約，從中抽取傭金。

    首先給出較低傭金誘使業(yè)主上鉤

    家住寶安的鄭小姐就遇到了這樣的情況，4月份眼見房價飆升，鄭小姐動了換套更大房子的心思，“買房肯定要找中介，但是傭金費用有高有低，當時在網(wǎng)上看到一個傭金超低的中介，覺得只要有房源，用哪個都一樣，就聯(lián)系上了。”提及初衷，鄭小姐后悔不該貪圖這點小便宜，“后來的損失遠遠不止傭金那一星半點。”

    鄭小姐找到的中介傭金只要0 .5個點，而目前市場上中介費用一般在1.5-3個點之間浮動，“一套300萬元的房子交易下來要差3萬到6萬元，這也不是小數(shù)目。”

    “一開始他帶人來看房，告訴那個人愿意出240萬元買我的房子，這和其它中介公司標出的同戶型房價差不多，我當時也看好了下家，所以就同意了，他說對方要贖樓，現(xiàn)在手中現(xiàn)款沒那么多，就少付一點定金，我想這也是人之常情就答應(yīng)了。”結(jié)果對方付了5萬元的定金，少于正常情況下房價百分之十的標準，鄭小姐也并沒有在意，就簽了合同，而合同上說明了如果對方違約，鄭小姐不退還定金，如果鄭小姐違約則要雙倍支付定金。此外，中介還表示由于贖樓時間可能較長，所以到款時間可能不會太早。鄭小姐也表示理解。

    看準房價會漲，算到業(yè)主會違約

    結(jié)果不到一個星期，該中介又陸續(xù)帶其他人來看房說有人愿意出260萬元的價格買鄭小姐的房子，并可以做到，全款現(xiàn)付，鄭小姐頗為動心，但這樣一來要支付之前的人10萬元違約金，這讓鄭小姐覺得有些為難，而中介則幫她算了一筆賬“房價漲了20萬，支付違約金也才10萬，里外還多賺了10萬元，何樂而不為？”就這樣，鄭小姐同意違約，支付了第一個購房者10萬元違約金，而對方也并無異議。

    賣房過后鄭小姐梳理整個過程發(fā)覺自己可能陷入了黑中介所設(shè)的局，“第一個人可能根本沒有買房的意愿，他定金付得少，而且言明到款時間可能會很長，就是看準房價會漲，算到我會違約，在此期間中介也一直沒有催促他，并且還不斷帶人到我家看房，顯然他知道第一個人不會買，要不然已經(jīng)做成的買賣他何必要再改，房價雖然上漲但對他而言傭金漲幅并不多。”想到此節(jié)，鄭小姐便給該中介打電話，結(jié)果對方總是匆匆說幾句就掛掉。

    有黑中介意圖與業(yè)主聯(lián)手制造違約

    實際上鄭小姐的遭遇絕非個案，甚至有黑中介意圖與業(yè)主聯(lián)手制造違約，以獲取賠償定金。不久前家住龍華的齊小姐在換房過程中結(jié)識了一名地產(chǎn)中介，該中介極為熱心，而且傭金也比較少，在齊小姐賣房時曾勸說其少收定金，但齊小姐心生警惕并未同意，最終該中介還是幫她把房以合理價位賣出。

    而在買房過程中，該中介則向齊小姐推薦了一個賺取違約金的“妙招”，就是通過“買”行情看好的房子。具體操作手法就是由中介找到愿意出高價購買該房的下家，但先不告知業(yè)主，而由齊小姐出面以較低價格與賣方簽約，先少付定金，簽約后再由中介介紹出價更高者，由于樓市漲得快，大家都會認為是單純的市場行為，賣方見漲得快的話肯定想賣個更高的價格，支付雙倍違約金也就是小事了，“支付違約金也才20萬，漲價就漲了三四十萬，對方也不算虧，就算不買房也算占了房價上漲的便宜。而且現(xiàn)在看來房價會持續(xù)上漲。”面對如此“誘惑”，齊小姐才明白之前為何該中介讓她少收定金，也慶幸自己躲過了騙局，不過她很清楚，自己沒吃虧不代表可以伙同該中介合伙欺詐，所以嚴詞拒絕。

    說法

    賣房者要做好評估

    深圳市誠公律師事務(wù)所劉春霞律師表示，近來二手房交易市場火爆，制造違約是新生騙局，但最近屢屢出現(xiàn)，僅本月就有多名市民咨詢，問能否起訴黑中介制造違約事件。由于黑中介做法隱蔽，而且打了擦邊球，很難取證，所以很難立案，更難以起訴。對此只能防患于未然，最好的做法就是賣房者要做好評估，讓對方多交定金，縮短交款時間；同時買房者要拒絕黑中介的蠱惑，否則一旦被找到證據(jù)則會被認定為商業(yè)欺詐。

    支招

    別貪圖小便宜

    中聯(lián)地產(chǎn)市場部副經(jīng)理張平表示，黑中介隨著市場變化，各種伎倆層出不窮，其中制造違約屬于新開發(fā)出來的套路。主要是利用看好新政房價暴漲，而業(yè)主貪圖小便宜造成的，由于中介市場還有待進一步規(guī)范，被其鉆了空子，已經(jīng)影響到了正常的市場秩序。目前已有很多上當業(yè)主反映此事。對此，建議業(yè)主買房賣房時還要注意與正規(guī)中介、品牌中介合作，不要為些許的傭金迷惑，須知羊毛出在羊身上，盲目輕信，吃虧的還是自己。

    購房者樣本分析：

    購房有壓力入手需謹慎

    安信證券理財顧問段先生表示，房價上漲購房需理性，住房收入比應(yīng)在合理區(qū)間，才不會有太大壓力。所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，一般住房支出不應(yīng)超過年收入的百分之三十，以目前深圳整體房價而言，年收入至少30萬才適合買房。

    買房較早不用愁月供寶安黃先生：35歲　外企公司中層管理樓盤位置：寶安沙井　總價：115萬元

    “月薪一萬五，月供五千，壓力還算不大，在2012年就買了房，現(xiàn)在看著房價瘋漲，坦白講有些竊喜，當時妻子不同意買房，說租房劃算些，老人不同意，堅決要買，首付借了我們20萬元，現(xiàn)在看來當時的決定是正確的。我現(xiàn)在住的房子已經(jīng)飆升到230萬元了，如果現(xiàn)在才買別說首付，就是月供也很成問題。”

    黃先生現(xiàn)在在南山科技園上班，由于住在沙井，每天花在路上的時間就有將近3個小時，“這也沒辦法，房子買到這里了，只能辛苦點，誰叫關(guān)內(nèi)的房價太高呢。”時間成本、交通成本全算在一起，黃先生沒有自己說的那么輕松，“我和妻子兩人年收入在30萬元左右，刨除房貸、水電費、交通費用、吃穿用度，能攢下5萬元左右，要是小孩出生了，這點錢根本不夠用，所以也考慮換套小一點的房子，減輕一點壓力。”

    工資跑不過房價，這是黃先生的心里話，“之前一直猶豫的同事后悔了，我倆的收入差不多，之前他想買房，但就差幾萬塊的首付款沒集齊，原指望房價降一降，不承想越來越高。現(xiàn)在買同一套房子首付要差二十幾萬。工資一年頂多漲兩萬，房價呢？”

    舉全家之力買房供房羅湖章女士：30歲　中學教師樓盤位置：羅湖　總價：240萬元

    章女士2009年畢業(yè)后就來深圳工作，但到2011年才買房，“當時和老公商量結(jié)婚要有套房子，尤其是要在深圳扎根，但我倆年收入加一起也才25萬元左右，周邊房子動輒三四百萬，根本連想都不用想，后來找到了一個偏老舊一點的小區(qū)，總價240萬元拿了下來，還是家里幫助了50萬元的首付款。月供將近一萬，占收入的一半左右，壓力特別大，現(xiàn)在小孩又出生了，真不知道該怎樣堅持下去，兩家老人平時會貼補一下，但始終不是長久之計”。

    80平米的房子住著5口之家，稍稍顯得擁擠了些，章女士對此也表示無奈，現(xiàn)在更不敢換房，唯一值得欣慰的是章女士的丈夫最近升職加薪了，多少能緩解一下壓力。

    為成家用“第一桶金”買房龍華秦先生：30歲　創(chuàng)業(yè)者樓盤位置：龍華民治　總價：300萬元

    秦先生在2011年離職創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)期間雖有波折，但現(xiàn)在看來還是小有成就，做游戲開發(fā)第一桶金就賺了300萬元。此前還為創(chuàng)業(yè)而負債累累，如今忙著買房買車，“公司能正常運營，我也不想折騰太大了，抓緊有個穩(wěn)定的生活，起碼要有套房子，雖然手里有現(xiàn)款，但還是貸了一部分。買房子總投資占收入的70%，家里也幫了一些。”

    由于張羅結(jié)婚，女方要求有房，秦先生顧不上繼續(xù)開拓事業(yè)，抓緊買了房子才算省心。他表示，現(xiàn)在的房價升得太快，同樣100平米不到的房子龍華去年不過240萬元，現(xiàn)在已經(jīng)300萬元了，怕是今后會更高。

    業(yè)內(nèi)分析深圳房價飆升四大因素：

    “深圳樓市‘瘋’得有理”？

    5月18日，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布了4月份全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)。環(huán)比價格變動中，深圳以1.8%的漲幅高居全國榜首，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的歷史數(shù)據(jù)顯示，這已經(jīng)是深圳自2014年12月以來連續(xù)第5個月漲價了。

    業(yè)內(nèi)專家指出，從目前的數(shù)據(jù)來看，跟深圳市場的需求是吻合的，盡管現(xiàn)在5月份數(shù)據(jù)還沒有出來，但從去年“930”政策出臺以后，深圳樓市一直在升溫，隨后像龍華拍出地王后，把整個片區(qū)的價格都提了上來，其它片區(qū)肯定都是跟漲，而且國家層面的利好消息依然持續(xù)釋放也是維持漲幅的動力。深圳的房價比北京、上海兩地還是有一定的距離。同時，大家都有買漲不買跌的習慣，看到房價上漲就擔心以后更買不到，著急入市。而針對深圳房價連續(xù)上漲，業(yè)內(nèi)專家認為主要有四點原因：

    招商地產(chǎn)董事長秘書陳宇：樓市不適應(yīng)城市規(guī)劃新格局

    首先是深圳正進行城市功能分區(qū)。招商地產(chǎn)董事長秘書陳宇認為，房地產(chǎn)市場不適應(yīng)城市規(guī)劃新格局，所以造成了深圳房價局部地區(qū)猛漲的局面。

    深圳目前正進行城市功能的分區(qū)，這是城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。例如關(guān)內(nèi)關(guān)外的概念開始模糊，特區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)量被嚴格控制。這表明關(guān)外將承擔起置業(yè)居住的功能，好像寶安中心區(qū)和龍崗中心城，現(xiàn)在就已經(jīng)吸引了大批關(guān)內(nèi)人士前去買房。福田的定位就是深圳CBD，南山是商業(yè)文化區(qū)，也有一定居住功能，羅湖就徹底打造成為娛樂商業(yè)區(qū)。但部分人不想住在關(guān)外，依然想住在福田或南山，所以在房價上的體現(xiàn)，就是現(xiàn)在福田和南山的房子在城市功能分區(qū)的影響下，大幅度上漲，相反羅湖的房價就沒有太大的漲幅。

    美麗置地董事長歐陽祥山：住宅用地的開發(fā)受嚴格控制

    其次，土地供應(yīng)量始終是關(guān)鍵。美麗置地董事長歐陽祥山認為，土地供應(yīng)量少，政府用強制手段，長期嚴格控制住宅用地的開發(fā)。而土地開發(fā)最少需要36個月的建設(shè)周期，就算現(xiàn)在政府馬上開始城中村改造，最少也要兩三年后才能見到房子。供應(yīng)一旦不足，價格很明顯就會上漲。而土地少、價格高的局面，又會促成市場的高端客戶越來越多，從而再次推動房價，形成一個價格飆升的循環(huán)空間。

    金地集團深圳地產(chǎn)公司總經(jīng)理黃俊燦：剛需旺盛而消費者依然理性

    第三，剛需旺盛，消費者依然理性，金地集團深圳地產(chǎn)公司總經(jīng)理黃俊燦認為，存在就是合理的，深圳房價其實相對京、滬兩地還是比較便宜的，而且深圳人的收入水平也能承受目前的房價。深圳上市公司多，也吸引了不少高端人才，有住房需求也有消費能力，目前的房價仍在可承受范圍之內(nèi)。

    招商地產(chǎn)董事長秘書陳宇：樓市處于心理價位的打破期

    最后，深港房價可能同城化，這也將導致深圳房價會持續(xù)上升。房價的上漲是綜合因素作用的結(jié)果，是與深圳經(jīng)濟水平的發(fā)展息息相關(guān)的。那么房價還要漲到何時？政府會有政策打壓房價嗎？招商地產(chǎn)董事長秘書陳宇認為，現(xiàn)在房價處于調(diào)整期和心理價位的打破期，一旦新的心理價位形成，又會形成相互價格競爭的局面，因此短期來看，房價還會上漲。

    龍華南山福田分居二手房價漲幅前三

    搜房網(wǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳二手房房價增幅龍華領(lǐng)跑，去年5月份龍華二手房房價達到每平方米22178元，新政出臺前則是25077元，截至目前已漲到28714元，同比漲幅達到32%。

    南山區(qū)漲幅緊隨其后，去年5月份為每平米35450元，新政出臺前則為37184元，目前則漲至42141元，同比漲幅達17.9%。

    福田區(qū)的二手房均價則從去年的每平米36456元漲至每平米42692元，漲幅也高達15.83%。寶安、龍崗、鹽田同比增長也超過了10%，羅湖增幅達到9.31%。