各地救市政策出臺(tái) 銀行信貸仍是繞不開的坎

    3月27日，國(guó)土資源部、住建部提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給;3月30日，央行降低二套房首付比例;財(cái)政部將個(gè)人購(gòu)買二手房免征營(yíng)業(yè)稅的期限從5年調(diào)整為2年。據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)這些刺激政策出臺(tái)之后，地方也陸續(xù)落實(shí)并配套了相關(guān)政策，部分省市甚至出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策鼓勵(lì)買房。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正在迎來政策最寬松時(shí)期，但同時(shí)銀行信貸政策依然是行業(yè)發(fā)展的一大制約因素。

    各地方政府相繼出臺(tái)救市政策

    4月2日，浙江溫州出臺(tái)了8條地方細(xì)則，成為中央政策出臺(tái)后首個(gè)公布地方細(xì)則的城市，細(xì)則規(guī)定，“從文件發(fā)布之日起到今年12月31日，對(duì)首次購(gòu)買新建普通商品住房的購(gòu)房戶，在取得房屋所有權(quán)證時(shí)，政府給予一定的補(bǔ)助”，該舉措曾引起社會(huì)各界廣泛熱議。

    4月3日，浙江省直住房公積金中心、杭州市住房公積金管理中心先后發(fā)布通知，當(dāng)日起，職工及配偶共同申請(qǐng)貸款的，最高額度由80萬元提高到100萬元。除了提高額度之外，還降低了貸款首付比例，首套普通自住房最低首付款比例下調(diào)至20%。

    4月9日，安徽省出臺(tái)政策規(guī)定，從4月8日起，對(duì)省直公積金繳存職工家庭購(gòu)買第二套自住住房，并申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付款比例由以前的60%降至30%，與首套房的首付款比例持平，同時(shí)貸款利率上浮10%。另外，此前4月1日，安徽合肥市物價(jià)局就提出，對(duì)房產(chǎn)部門涉企收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)一步精簡(jiǎn)和明確，包括限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公租房等在內(nèi)8類條件下房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，將免收住房交易手續(xù)費(fèi)。

    4月18日，福建福州市政府出臺(tái)了《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性需求的實(shí)施意見》，提出穩(wěn)定住房消費(fèi)、支持剛性需求的五條意見，同時(shí)取消了對(duì)境外個(gè)人、境外機(jī)構(gòu)的購(gòu)房限制。此外，政策進(jìn)一步放開了首套房和首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首次及第二次住房公積金貸款均執(zhí)行基準(zhǔn)利率等。

    5月19日，山東濟(jì)南市調(diào)整住房公積金貸款、提取政策，取消了首付比例在購(gòu)房面積方面的差別化規(guī)定，首套房首付比例均為20%，二套房首付比例均為30%;取消了對(duì)擁有一套住房但未結(jié)清商貸家庭的差別化政策規(guī)定，統(tǒng)一執(zhí)行30%的首付比例和基準(zhǔn)利率。

    5月25日，長(zhǎng)沙市公積金新政落地：貸款額度提高至60萬，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。

    5月25日，天津也對(duì)個(gè)人住房公積金(組合)貸款政策進(jìn)行調(diào)整，今后在天津購(gòu)買首套住房的首付款比例統(tǒng)一降低至20%，家庭申請(qǐng)公積金貸款的最高限額統(tǒng)一上調(diào)至80萬元。

    部分省市出臺(tái)補(bǔ)貼購(gòu)房政策

    5月19日，湖南長(zhǎng)沙市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定二手房交易個(gè)人所得稅核定征收稅率由1.88%暫調(diào)至1%;在長(zhǎng)沙購(gòu)買綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化住宅、全裝修普通商品住宅，可按60元/平方米標(biāo)準(zhǔn)獲得補(bǔ)貼。

    5月21日，河南鄭州市政府印發(fā)《鄭州市保增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)強(qiáng)投資促轉(zhuǎn)型實(shí)施意見》規(guī)定，獲得經(jīng)濟(jì)適用房資格的家庭，若資源房企購(gòu)房資格轉(zhuǎn)普通商品住房，則對(duì)其購(gòu)房面積90平方米以內(nèi)部分給予每平方米800元補(bǔ)貼;并對(duì)領(lǐng)軍人才享50萬購(gòu)房補(bǔ)貼。

    5月26日上午，福建寧德市發(fā)布了《寧德市人民政府辦公室關(guān)于促進(jìn)中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》，規(guī)定對(duì)購(gòu)置新建商品住房將給予財(cái)政補(bǔ)貼。此外，還規(guī)定購(gòu)買144平方米以下(含144平方米)新建商品住房可享受購(gòu)房總額1.5%的財(cái)政補(bǔ)貼;超過后可享受購(gòu)房總額3%的財(cái)政補(bǔ)貼，補(bǔ)貼資金不超過8萬元，由當(dāng)?shù)刎?cái)政承擔(dān)。

    5月26日當(dāng)天，四川宜賓也發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施》的通知，被稱為“宜25條”的最大亮點(diǎn)莫過于：從6月起，宜賓戶籍居民在市中心城區(qū)購(gòu)買普通商品自住房的，可享受200元/平方米的補(bǔ)助，異地繳納公積金的宜賓籍居民在宜賓購(gòu)買住房也可向市公積金中心申請(qǐng)住房貸款。

    5月27日，甘肅省公布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，表示將在全省范圍內(nèi)取消商品住房限購(gòu)。規(guī)定將全面取消商品住房限購(gòu)，落實(shí)異地公積金貸款政策。職工連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月含以上，可申請(qǐng)住房公積金貸款。首套最低首付款比例為20%。

        此外，早在去年底，濰坊就對(duì)購(gòu)買90平方米含以下首套商品住房或二手住房的，給予實(shí)繳契稅額100%補(bǔ)貼;對(duì)購(gòu)買90平方米以上、144平方米含以下首套商品住房或二手住房及購(gòu)買300平方米含以下商業(yè)或辦公用房用于創(chuàng)業(yè)的，給予實(shí)繳契稅額50%補(bǔ)貼等。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)迎政策最寬松期

    據(jù)了解，目前除了北上廣深四個(gè)一線城市和三亞外，已全部取消限購(gòu)措施，同時(shí)2015年以來，已有超過百個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，北京、上海等超過30個(gè)城市增加公積金貸款額度。

    此外，政府補(bǔ)貼購(gòu)房的政策也逐漸增多。中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，從2014年開始，遼寧沈陽(yáng)、江西、浙江、山東、安徽、四川、長(zhǎng)沙等30多個(gè)城市先后出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等一系列提振當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的措施。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉曾向媒體公開表示，房地產(chǎn)刺激政策繼續(xù)升級(jí)。其中，公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購(gòu)房工具，而且公積金的利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的68折，對(duì)于市場(chǎng)有直接的刺激影響。

    張大偉表示，除一線城市限購(gòu)?fù)猓黜?xiàng)政策較2009年時(shí)更為寬松。目前來看，執(zhí)行公積金利率等已降至歷年最低，營(yíng)業(yè)稅減免、貸款額度提升等多方面政策也已達(dá)到歷史最寬松時(shí)期。

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)疲軟下行的背景下，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)引擎的作用逐漸增大，樓市新政必定層出不窮，樓市正在迎來政策最寬松時(shí)期。此外，也有專家表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖趨勢(shì)值得關(guān)注，需警惕新一輪房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈影響市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

    銀行信貸政策仍是松綁的一個(gè)制約

    近日，銀監(jiān)會(huì)高層在一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)內(nèi)部會(huì)議上指出，銀行可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況和現(xiàn)金回流情況，在確保貸款風(fēng)險(xiǎn)分類科學(xué)準(zhǔn)確的前提下，允許對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款適當(dāng)展期。

    易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，該此消息是房地產(chǎn)行業(yè)一大利好，可能意味著房企的短期償債壓力有所緩解。

    不過，鑒于銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的謹(jǐn)慎態(tài)度，現(xiàn)實(shí)中絕大多數(shù)房企依然面臨融資難格局。一位銀行業(yè)人士表示，雖然有政策兜底，但并不意味著在執(zhí)行層面會(huì)得到實(shí)施，因此他并不認(rèn)為銀行會(huì)大量實(shí)施展期的政策。

    據(jù)了解，浙江杭州市公積金中心也對(duì)購(gòu)房政策進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，不過，銀行方面出于自身經(jīng)營(yíng)考慮，尚未對(duì)首套房貸給出低于9折的優(yōu)惠，對(duì)二套房依然實(shí)行基準(zhǔn)利率1.1倍的貸款利率。

    浙報(bào)傳媒房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛曾表示，“總體來看，銀行的信貸政策對(duì)樓市仍是一個(gè)制約，特別是對(duì)改善型購(gòu)房者來說，過高的利率增加了他們的購(gòu)房成本。”

    雖然本輪政策寬松度已經(jīng)超過2009年最寬松之時(shí)，但當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過去的主動(dòng)放松轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)自行調(diào)整，對(duì)此，張大偉表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)仍處下行空間，并不會(huì)重蹈2009年因政策寬松而帶來價(jià)格飛漲的覆轍。