限購(gòu)全面放開尚需時(shí)日 專家稱房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲

    “3·30”新政等一系列房地產(chǎn)政策措施接連出臺(tái)，近兩個(gè)月里，各地不斷出臺(tái)放松限購(gòu)等政策，個(gè)別城市樓市也有所“升溫”，成交量迅速放大，甚至在深圳等地上演了“瘋狂搶房”一幕。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，樓市有望全面解禁，房?jī)r(jià)眼看就要“大漲”。對(duì)此，專家表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸會(huì)走向分化格局，并且樓市政策也可能進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，但是總體上不會(huì)出現(xiàn)全面“暴漲”的局面，尤其是一線城市全面放開限購(gòu)仍有難度。

    多地取消多項(xiàng)限制

    目前，除北上廣深4個(gè)一線城市和三亞外，各地已全部取消限購(gòu)措施。而2015年至今，已有超過100個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，北京、上海等超過30個(gè)城市則增加了公積金貸款額度。

    5月19日，濟(jì)南市調(diào)整住房公積金貸款、提取政策；25日，長(zhǎng)沙市貸款額度提高至60萬(wàn)，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%；天津也對(duì)個(gè)人住房公積金(組合)貸款政策進(jìn)行調(diào)整。緊接著連續(xù)兩天內(nèi)，福建省寧德市、四川省宜賓市等地也下發(fā)文件，或是加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，或是提高公積金貸款額度、降低首付比例，對(duì)市場(chǎng)的刺激不斷增強(qiáng)。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)印證了樓市的“回暖”。統(tǒng)計(jì)顯示，4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲。北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅分別為1.8%和2.4%，少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，分城市看，分化仍然較為明顯，房?jī)r(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。

    房?jī)r(jià)暴漲不會(huì)再現(xiàn)

    隨著政策寬松的預(yù)期加強(qiáng)，如今無(wú)論是購(gòu)房者還是投資者，都希望知道在各地庫(kù)存逐漸消化和地價(jià)越來(lái)越貴的情況下，是否會(huì)有新一輪房?jī)r(jià)“大漲”。

    “雖然樓市成交量開始回暖，但是基本還是呈現(xiàn)一個(gè)分化的格局，一線城市供求形勢(shì)相對(duì)正常，而一些三四線城市供大于求的狀況還是比較嚴(yán)重，庫(kù)存仍居高位。因此可以說(shuō)目前的回升幅度還是有限的。”中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立對(duì)本報(bào)記者表示。

    雖然降息、減稅等刺激樓市的新政接踵而至，但從實(shí)際效果看，經(jīng)濟(jì)仍然處在調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期。“在本輪市場(chǎng)中，市場(chǎng)基本面已經(jīng)改變，已經(jīng)從過去的主動(dòng)放松轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)自行調(diào)整。所以，房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)仍處下行空間，并不會(huì)重蹈2009年因政策寬松而帶來(lái)價(jià)格飛漲的覆轍。與此同時(shí)，一線城市成為樓市復(fù)蘇領(lǐng)頭羊。政策刺激對(duì)基本面較好的城市所帶來(lái)的作用積極，而對(duì)供過于求的城市提振作用有限。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

    也有專家認(rèn)為，當(dāng)前多地的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的仍然是結(jié)構(gòu)性失衡的問題，原來(lái)的一些庫(kù)存還有很高比例尚未消化，包括前期降價(jià)的一些樓盤將要到交房期，期房變現(xiàn)房后市場(chǎng)的供求關(guān)系也會(huì)改變。從整體上來(lái)看，當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不具備快速回暖的基礎(chǔ)，如果房?jī)r(jià)上漲過快，反而容易帶來(lái)新的風(fēng)險(xiǎn)。

    情況特殊或?qū)⑽⒄{(diào)

    雖然全面放開限購(gòu)短期內(nèi)還不太可能實(shí)現(xiàn)，不過由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在地方經(jīng)濟(jì)中所扮演的特殊角色目前仍難以改變，就業(yè)、民生等多重因素都需要房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)活力，因此在情況特殊時(shí)，具體的調(diào)整也存在一定可能。

    “尤其是一線城市不光是一個(gè)土地供應(yīng)是否跟得上的問題，還有一個(gè)城市定位的戰(zhàn)略問題。這里面，城市定位、區(qū)域戰(zhàn)略的調(diào)整本身也會(huì)給樓市帶來(lái)很大影響。雖然整體來(lái)說(shuō)政策肯定是有放松的趨勢(shì)，并且房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)作用不能忽視，但市場(chǎng)還是有它本身規(guī)律的，不能認(rèn)為樓市的漲跌完全取決于政策。”尹中立說(shuō)。

    “由于歷次市場(chǎng)起伏并非僅由政策主導(dǎo)，而是受到前期調(diào)整幅度、供求格局變化、整體經(jīng)濟(jì)水平以及人口結(jié)構(gòu)演變等多方面因素影響，因此后市走勢(shì)需要綜合預(yù)判。其中，市場(chǎng)整體存量的大幅增長(zhǎng)，尤其是一二線城市以外地區(qū)庫(kù)存的持續(xù)攀升，將成為影響市場(chǎng)變化和地區(qū)分化的重要因素。預(yù)計(jì)2015年，房地產(chǎn)政策會(huì)延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、部分一線城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開，地方政府還將非常直接地出臺(tái)稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等多種救市政策。”張大偉說(shuō)。