利潤(rùn)下滑房企轉(zhuǎn)型大爆發(fā) 合作力度空前

    在告別“黃金十年”之后，行業(yè)利潤(rùn)下滑已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)面臨的窘境，隨著未來(lái)盈利預(yù)期有可能繼續(xù)走低，房企加速轉(zhuǎn)型已經(jīng)在2015年迫在眉睫，為了培養(yǎng)出新的核心競(jìng)爭(zhēng)力、尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，轉(zhuǎn)型就成為了房企角逐的方向。2014年恒大、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等大型房企已經(jīng)如火如荼地展開了轉(zhuǎn)型之路，2015年更多房企加入到轉(zhuǎn)型的行業(yè)之中，轉(zhuǎn)型浪潮全面爆發(fā)。

　　轉(zhuǎn)型再升級(jí)

　　面對(duì)市場(chǎng)新格局，包括萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)在內(nèi)的多個(gè)房企已提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃。

　　萬(wàn)科從專注住宅開發(fā)，轉(zhuǎn)為“城鎮(zhèn)化配套運(yùn)營(yíng)商”。綠地集團(tuán)提出從開發(fā)商向“綜合地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)商”的轉(zhuǎn)型思路，不斷加大海外市場(chǎng)布局。今年年初，萬(wàn)達(dá)宣布開始第四次轉(zhuǎn)型，其中萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向以輕資產(chǎn)為主。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布公司第四期戰(zhàn)略計(jì)劃，提出構(gòu)建包括住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資、客戶服務(wù)、房地產(chǎn)金融在內(nèi)的四元業(yè)務(wù)格局。

　　值得注意的是，與去年跨界轉(zhuǎn)型相比，今年房企之間的合作力度空前。今年5月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。宣布未來(lái)將會(huì)在多個(gè)板塊進(jìn)行合作。標(biāo)志著房企發(fā)揮各自比較優(yōu)勢(shì)、“結(jié)盟”轉(zhuǎn)型時(shí)代的到來(lái)。在地產(chǎn)“新常態(tài)”下，房企轉(zhuǎn)型將向著分工與協(xié)作方向發(fā)展。

　　郁亮表示，萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)合作協(xié)議的簽署，代表著行業(yè)內(nèi)結(jié)盟的開始，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的白銀時(shí)代已到來(lái)。任何一家發(fā)展商都不具備全部的優(yōu)勢(shì)和資源，來(lái)滿足白銀時(shí)代的需求。

　　盡管各大房企都試圖“轉(zhuǎn)型”，但轉(zhuǎn)型的選擇卻大相徑庭，各有各的轉(zhuǎn)法。有的堅(jiān)定“瘦身”、有的努力“抱團(tuán)”、還有的致力“多元化”發(fā)展，然而，不論是何種方式，最終無(wú)非是為了降低成本、提升利潤(rùn)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力，探尋新的增長(zhǎng)之道，避免被新周期的困難所擊垮。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，縱觀目前眾多房企提出的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，呈現(xiàn)力度更深、范圍更廣、模式更新的特點(diǎn)。首先房企轉(zhuǎn)型力度不斷加深，投入持續(xù)加大，比如萬(wàn)科今年將深化購(gòu)物中心、新領(lǐng)匯、醫(yī)療、養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)的投資布局，綠地、招商也在提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比重。其次，房企多元化不斷向房地產(chǎn)上下游延伸、跨界多元化的領(lǐng)域延伸，今年有更多的房企正在或計(jì)劃進(jìn)入更多多元化領(lǐng)域發(fā)展，比如基建、家裝、物流地產(chǎn)等。

　　告別高利潤(rùn)時(shí)代

　　隨著樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”后，房地產(chǎn)利潤(rùn)空間已被逐步壓縮。數(shù)據(jù)顯示，2004-2014年龍頭房企凈利潤(rùn)年復(fù)合增速為37.3%，2010年后明顯放緩，2014年進(jìn)一步放緩至平均15%左右的水平，與此同時(shí)，中國(guó)新建商品房銷售面積在2013年達(dá)到13億平方米的歷史峰值，在2014年底的商品房庫(kù)存面積則達(dá)到60億平方米的歷史高位，顯示隨著住宅開發(fā)業(yè)務(wù)達(dá)到頂峰，房地產(chǎn)行業(yè)面臨長(zhǎng)期拐點(diǎn)到來(lái)以及凈利潤(rùn)下滑的壓力。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月12日，已公布前4月銷售業(yè)績(jī)的25家房企，合計(jì)銷售金額達(dá)到3172.59億元，相比2014年前4月的3405億元下降了6.8%。其中，銷售業(yè)績(jī)同比上漲的房企僅有10家，13家出現(xiàn)下滑，還有兩家持平。

　　萬(wàn)科總裁郁亮表示，未來(lái)十年，萬(wàn)科最重要的業(yè)務(wù)仍將是住宅，萬(wàn)科的目標(biāo)是在樓市拐點(diǎn)到來(lái)之前完成轉(zhuǎn)型，基本完成新業(yè)務(wù)的探索和布局，確定新的商業(yè)模式。從前海企業(yè)公館、深圳留仙洞，到松花湖滑雪場(chǎng)，到正在籌備中的物流地產(chǎn)、家裝業(yè)務(wù)以及正在嘗試的“萬(wàn)科云”“萬(wàn)科里”“萬(wàn)科驛”，萬(wàn)科圍繞城市配套的布局逐漸浮現(xiàn)。

　　“對(duì)恒大來(lái)說(shuō)，每上一個(gè)產(chǎn)業(yè)，都經(jīng)過(guò)成熟考慮。在多元化業(yè)務(wù)方面，恒大集團(tuán)將以上述四大產(chǎn)業(yè)為主，未來(lái)三五年中不會(huì)再上馬新產(chǎn)業(yè)。”對(duì)于恒大多元化，許家印表示，從2013年開始，恒大先后派出1000多人分成若干組對(duì)各個(gè)行業(yè)進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研完成，最后確定上馬的項(xiàng)目都是圍繞著老百姓的生活和健康。“2015年，恒大集團(tuán)上述三大產(chǎn)業(yè)的贏利情況將有明顯好轉(zhuǎn)，以礦泉水為例，2015年一季度恒大已經(jīng)投產(chǎn)了90萬(wàn)噸產(chǎn)能的生產(chǎn)線，第二季度將再次投資90萬(wàn)噸產(chǎn)能。”

　　企業(yè)架構(gòu)調(diào)整

　　在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)以外，各大房企都在進(jìn)行大量嘗試。一方面，在消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)甚至地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的其他行業(yè)不斷進(jìn)行多元化、跨界擴(kuò)張；另一方面，從2013年開始房企頻繁擁抱互聯(lián)網(wǎng)，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)中引入互聯(lián)網(wǎng)思維，并不斷增加與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作的深度與廣度。

　　隨著轉(zhuǎn)型向縱深發(fā)展，房企企業(yè)架構(gòu)也開始調(diào)整，萬(wàn)科除了底層的事件合伙人，近兩年萬(wàn)科還為其事業(yè)合伙人制度搭建了中間層的項(xiàng)目跟投以及上層的持股計(jì)劃。在宣布2800億目標(biāo)的同時(shí)，“沒(méi)刻意想當(dāng)老大”的綠地更注重競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。據(jù)悉，在考核機(jī)制上，綠地在年度考核中增加項(xiàng)目利潤(rùn)考核，在季度考核中引入現(xiàn)金回籠指標(biāo)，考核激勵(lì)機(jī)制更加注重企業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和效益。

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，不同企業(yè)的轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵要做一個(gè)匹配度監(jiān)測(cè)。如果企業(yè)規(guī)模過(guò)小，而涉足一些新行業(yè)，那么就需要考慮資金流穩(wěn)定性的問(wèn)題。如果沒(méi)有資金支撐，那么主動(dòng)甩賣股權(quán)是一個(gè)相對(duì)較好的策略。而企業(yè)規(guī)模處于中型的房企，未來(lái)在城市擴(kuò)展上還需要加大力度，同時(shí)拓寬融資渠道也是比較關(guān)鍵的一點(diǎn)。而大型房企從維持目前一個(gè)盈利水平的角度看，會(huì)采取“撤資”的方式，比如說(shuō)涉足非房領(lǐng)域，其目標(biāo)在于構(gòu)建一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈的經(jīng)營(yíng)模式。