北京“紅五月”成定局 六月樓市能否繼續(xù)上行

    進(jìn)入5月以來，樓市持續(xù)活躍，無論是普通住宅，還是以別墅、公寓為代表的高端市場都表現(xiàn)得可圈可點。政策利好刺激之下，不再觀望的購房人開始涌入售樓處，而開發(fā)商也加大了推盤力度，供需兩旺的態(tài)勢創(chuàng)造出不錯的行情，提前將紅五月鎖定。但是在市場溫度不斷攀升之時，6月房企推盤卻沒有表現(xiàn)出十足的熱情。未來的樓市能否長紅，這波回暖行情還能持續(xù)嗎？

　　政策刺激下樓市強(qiáng)勢回暖

　　“樓市在明顯好轉(zhuǎn)，”采訪過程中，這已成為多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的共識，而這樣的溫度感知來源于市場實實在在的表現(xiàn)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，新盤銷售的持續(xù)火熱，推動了4月下半月以來，北京樓市純商品房的成交量連續(xù)10周都維持在1600套以上。

　　根據(jù)市住建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月26日，北京市純商品房成交套數(shù)為4796套（提出保障自住型商品房），以剛需及改善型商品房領(lǐng)銜，環(huán)比上月同期上漲了31%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著此前的“3·30”新政、降準(zhǔn)及降息預(yù)期落地，利好政策的疊加，在近期刺激購房者短期內(nèi)加快了入市步伐，帶來樓市成交的全面回升。

　　值得一提的是，在樓市整體回暖的情況下，改善型需求集中釋放的態(tài)勢尤為明顯。“二套首付比例的調(diào)低降低客戶入市門檻，降息又減少了客戶的購房成本，”亦莊某項目負(fù)責(zé)人告訴記者，隨著這波政策的利好，改善型客戶進(jìn)入新房市場的情況預(yù)計還將持續(xù)。

　　同樣，在政策利好驅(qū)動之下，多數(shù)開發(fā)商對后市的信心逐步復(fù)蘇，寄望于政策紅利，在5月也暗中加快了推盤的速度。“開發(fā)商在5月的推盤更像是在清理過剩的庫存，因此主要還是平價跑量，以防錯過窗口期。”某業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，受制于房企自身的去化壓力，開發(fā)商以較為平穩(wěn)的價格推盤，從而進(jìn)一步拉動了成交量的反彈，而買賣雙方也在市場中共同營造出了紅五月的氛圍。

　　部分開發(fā)商開始觀望惜售？

　　盡管樓市的供需兩旺已鎖定“紅五月”，但在6月，房企的推盤積極性卻明顯不如5月。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月有包括首開保利·熙悅誠郡、福海棠華苑、璽萌公館等20個項目計劃入市，這樣的開盤量刷新了年內(nèi)月度開盤的新低。

　　“盡管這段時間，樓市成交套數(shù)比之前出現(xiàn)了明顯的回升，但是價格并沒有出現(xiàn)明顯的變化，可以再等等。”一位不愿具名的項目負(fù)責(zé)人對于成本和利潤的壓力，表達(dá)出自己的想法。

　　位于通州某項目的相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，目前在售的項目仍以前期的尾房為主，近期售樓處的來電來訪量有了明顯增加，之前執(zhí)行的折扣也開始收窄，接下來對于新推出的樓座將會進(jìn)行調(diào)價。

　　對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，市場好轉(zhuǎn)的前提下，需求上升，未來庫存高的開發(fā)商會積極推出新的貨量，去化庫存，同時調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)；庫存少的開發(fā)商會漲價惜售。

　　還有業(yè)內(nèi)人士表示，目前這個階段，一些開發(fā)商或還想觀望一下能否提價，所以暫時“按兵不動”，而新盤供應(yīng)的縮水，或會對成交量有一定影響，市場走勢還有待觀察。

　　■ 市場掃描

　　新房市場 多個項目熱銷

　　截至5月24日，北京住宅市場已經(jīng)有24個項目開盤進(jìn)入市場，創(chuàng)造了月度開盤量的新高；而在本月開盤的項目均出現(xiàn)了不同程度的火爆，開盤售罄且加推的項目不在少數(shù)。例如北京城建·琨廷在開盤當(dāng)日推出153套，現(xiàn)場即賣出130套，去化率達(dá)到85.0%；而同一天開盤的華潤公元九里推出60套，在開盤后不久便銷售56套，去化率也高達(dá)93.3%，當(dāng)日隨即加推20多套。

　　對于樓市日益上升的溫度，購房人的感受則更加迫切。何偉（化名）近期在各個項目打轉(zhuǎn)時，加劇了要盡快出手的決心。盡管賣掉舊房子之后手中握著將近300萬的積蓄，在選房的時候仍然捉襟見肘。“不是區(qū)域不合適，就是戶型不滿意，好不容易選中一個項目，價格又突破了承受力。”何偉告訴記者，看過的項目都在憋著勁漲價，如果再不出手，將來擔(dān)心付出的成本更高。

　　“其中多方面政策的刺激，激發(fā)了購房人入市的熱情；另外，多數(shù)在售項目的銷售價格到目前尚未出現(xiàn)明顯上漲，對購房人而言也具有一定吸引力。”某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是5月份樓市升溫的主要原因。

　　事實上，不止是普通住宅市場成交火熱，別墅市場也在5月表現(xiàn)出強(qiáng)勁的勢頭。進(jìn)入5月第四周，北京別墅市場共有33個別墅項目實現(xiàn)成交，累計成交88套；其中總價1000萬元以上的別墅，更是創(chuàng)造了20套的紀(jì)錄。郭毅認(rèn)為，千萬級別墅成交的沖高，是高端市場升溫的力證，部分高端別墅項目的陸續(xù)加推，是導(dǎo)致千萬級別墅沖上新高的重要原因。

　　二手房市場 成交量價齊漲

　　綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)預(yù)測，5月北京二手房全月網(wǎng)簽量將達(dá)到16000套以上，足以顯示市場的熱度。位于豐臺區(qū)馬家堡東路的鏈家門店業(yè)務(wù)員告訴記者，近期的工作強(qiáng)度明顯加大了，帶領(lǐng)客戶看房的時間也越來越多，而且在轄區(qū)內(nèi)的一些小區(qū)的房子，基本上是“出一套成交一套”，供不應(yīng)求。

　　“對賣方來說，營業(yè)稅‘五改二’，對于二手房市場是一大利好，使得2-5年的房子成交周期更短，而且價格方面也有了上漲的空間。”該業(yè)務(wù)員表示，區(qū)域內(nèi)業(yè)主的報價已經(jīng)出現(xiàn)了緩慢上升的勢頭，其中有不少業(yè)主是為了賣掉舊房子去改善置業(yè)，目前議價空間比起年初已經(jīng)明顯縮小。

　　事實上，這并不是單個區(qū)域的個案。據(jù)我愛我家的報告稱，5月11日降息之后，市場連續(xù)兩周累計成交增量10%左右。今年以來，北京二手房成交價整體處于一個緩慢上升的過程，近期二手房均價同比出現(xiàn)顯著增長，目前已超過去年同期的水平。從各城區(qū)成交情況看，中心城區(qū)成交量大幅上升，而外城區(qū)和近郊區(qū)成交量與此前基本持平。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)房源數(shù)量正在日漸減少，高價房逐漸成為庫存房源主體，新掛牌業(yè)主的心理價位已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的上調(diào)。如果需求量繼續(xù)增加，高價房逐漸進(jìn)入成交，中心城區(qū)二手住宅成交均價還將進(jìn)一步上漲。

 　　■ 6月展望

　　純新盤占半城郊顯分化

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，6月預(yù)計有20個項目入市。記者了解到，入市項目郊區(qū)與城區(qū)房價分化明顯，城區(qū)項目（五環(huán)內(nèi)）僅有5個，郊區(qū)項目（五環(huán)外）有15個，其中順義、密云共有7個項目。除了城郊分化外，6月新盤的“生面孔”較多，共有10個純新盤和10個老項目后期平分秋色，由于產(chǎn)品、定價、蓄客不同，也出現(xiàn)了明顯分化。

　　純新盤 部分項目有意提前開盤

　　亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月共有10個純新盤入市，順義區(qū)獨占4個，其中3個是商住項目，朝陽有2個，10個項目包括了住宅、商住、別墅，其中8個項目位于五環(huán)外，僅有大興的首開保利·熙悅誠郡和朝陽的麗都十號，位于五環(huán)內(nèi)的城區(qū)。

　　記者了解到，隨著樓市信貸政策放松，市場成交轉(zhuǎn)暖，開發(fā)商的推盤熱情也上升；比如預(yù)計在6月入市的新盤中，位于朝陽區(qū)的紅廷別墅、位于房山的五礦·銘品、位于懷柔的萬通·熙悅?cè)A府，都在4月就放出風(fēng)聲“預(yù)計入市”。

　　“我們6月6日就要開盤了，最近市場回暖，客戶明顯多了，”位于房山良鄉(xiāng)大學(xué)城附近的五礦·銘品項目銷售人員對記者表示，項目為5-8層洋房，最小面積135平方米，報價25500元/平方米，但贈送了約20-30平方米面積，160平方米的戶型報價為21000元/平方米。

　　而一些地理位置較好的項目，還出現(xiàn)了因人氣旺有意提前開盤。“蓄客比預(yù)期好，可能要提前到6月中旬開了，”位于南四環(huán)外、大興區(qū)的熙悅誠郡項目銷售人員表示，6月初實樓樣板間就會開放。

　　熙悅誠郡的售樓處和樣板間5月9日才對外開放，并正式開始蓄客，當(dāng)時項目相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，開盤可能要6月底或7月，報價在42000元/平方米，緊鄰的精裝修項目、4月開盤的中冶德賢公館報價是45000元/平米。“熙悅誠郡最終開盤價或在4萬元/平方米上下，”據(jù)熟悉該項目的業(yè)內(nèi)人士介紹。

　　亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅表示，提前開盤的項目是少數(shù)，多數(shù)新盤、尤其是位于城區(qū)的單價高或總價高的項目，如別墅等，仍希望有較長的蓄客期，定價上也模糊不定。

　　老項目后期 城區(qū)、郊區(qū)定價策略有別

　　記者了解到，6月預(yù)計入市的10個老項目后期中，很多老項目已久久未有新房源入市，如位于朝陽區(qū)的勝古譽(yù)園上期入市時間為2012年底，位于豐臺區(qū)的璽萌公館上期入市也是2012年，位于密云縣的溪水雅地·尚著上期入市則早在2011年。

　　此外，隨著樓市轉(zhuǎn)暖，一批中高端的明星樓盤如位于海淀區(qū)的御園、位于朝陽區(qū)的北京奧林匹克花園、位于朝陽區(qū)望京的臻園等明星樓盤都預(yù)計6月加推，產(chǎn)品都是大戶型，除了北京奧林匹克花園報價45000-50000元/平方米外，臻園、御園都未定價。

　　“開盤間隔時間長，價格可比性小，項目在定價上就有更多優(yōu)勢，”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，而從市場接受度來看，這類老項目后期多位于成熟片區(qū)，地理位置較好，各種配套也較為完善，并且所在區(qū)域多已不是住宅的主力供應(yīng)區(qū)，競爭壓力相對較小，因此市場接受度較高，去化相對較為容易。

    不過在老項目后期扎堆入市的密云、平谷等郊區(qū)，開發(fā)商仍然維持了謹(jǐn)慎定價，采取了平價出貨的策略。

　　以華潤開發(fā)的密云橡樹灣為例，目前16000元/平方米的報價和上期持平，業(yè)內(nèi)人士指出，目前北京商品住宅存量當(dāng)中有將近80%的比例位于郊區(qū)，供應(yīng)量與存量雙高的局面使得郊區(qū)項目不得不“低頭”推盤，如密云縣的溪水雅地·尚著也早在4月就放出風(fēng)聲“預(yù)計入市”，目前報價約15000元/平方米。