新房二手房全面回暖 樓市進(jìn)入慢牛

    5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)發(fā)布了70大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況的報(bào)表。數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論是新建商品住宅還是二手住宅，價(jià)格上漲的城市都出現(xiàn)了明顯增多，樓市回暖的局面正逐步擴(kuò)大。

　　一線城市新建商品住宅

　　全線回暖

　　從北上廣深四大一線城市來(lái)看，其中，新建商品住宅的成交全面回暖，深圳的漲幅尤為明顯，達(dá)1.8%。從近幾年統(tǒng)計(jì)部門(mén)房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)的走勢(shì)情況來(lái)看，此輪價(jià)格跌幅出現(xiàn)收窄的情況出現(xiàn)在2014年7月，之后房?jī)r(jià)雖然仍然處于下跌的狀態(tài)，但跌幅逐漸收窄，直到今年4月才全面出現(xiàn)上漲，并且漲幅迅速擴(kuò)大，基本接近2013年3、4月份的漲幅水平。

　　從市場(chǎng)來(lái)看，不僅價(jià)格出現(xiàn)了明顯上漲，成交量的提升也非常明顯。據(jù)德佑鏈家研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：4月份，一線城市北上廣深商品住宅的成交面積合計(jì)為321.3萬(wàn)平方米，環(huán)比3月份上漲45%，成交金額合計(jì)763.6億元，環(huán)比3月上漲44%。從各個(gè)城市的表現(xiàn)來(lái)看，廣州、上海和北京都出現(xiàn)了大幅度的上漲，僅深圳出現(xiàn)了小幅下跌的情況。其中，成交量方面，廣州上漲最明顯，漲幅達(dá)到65.9%，上海隨后，也有59.3%的漲幅，北京的漲幅要超過(guò)了50%，達(dá)到56.0%。

　　從其余非一線城市來(lái)看，價(jià)格上漲的城市有18個(gè)，占比不足30%，市場(chǎng)還未呈現(xiàn)大幅回暖的狀態(tài)。德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為：價(jià)格上漲并不奇怪，近期市場(chǎng)受“3.30政策”的持續(xù)發(fā)酵，一線城市成交量上周接近50%的情況下，開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)信心更加堅(jiān)定，特別是上海，近期商品住宅的新增供應(yīng)量維持在20萬(wàn)平方米左右，但成交量卻有30萬(wàn)平方米，短期內(nèi)供不應(yīng)求的現(xiàn)象也是推動(dòng)開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的動(dòng)力。

　　二手住宅漲幅

　　多快于商品住宅

　　就二手住宅而言，從一線城市來(lái)看，對(duì)比新建商品住宅市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的回暖要比新建商品住宅市場(chǎng)來(lái)的更猛烈。70大中城市中，已經(jīng)有28個(gè)城市的二手住宅環(huán)比出現(xiàn)上漲，還有8個(gè)城市持平，也就是說(shuō)有超過(guò)50%的城市二手房市場(chǎng)在回暖。

　　德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，對(duì)于一線城市，二手住宅的成交量已經(jīng)占整個(gè)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，從二手住宅的環(huán)比走勢(shì)來(lái)看，基本與新建商品住宅的走勢(shì)吻合，但也有明顯看到二手房每次在價(jià)格有上漲趨勢(shì)的情況下總是優(yōu)先于商品住宅的，并且幅度也大于商品住宅，如2011年2月、2015年4月。此次漲幅超于新房不但是受到330新政、央行降息降準(zhǔn)的影響，最主要的還是受到“營(yíng)業(yè)稅5改2”政策的直接刺激，激發(fā)了大量的置換型需求買(mǎi)家的入市積極性。

　　溫州房?jī)r(jià)意外上漲

　　此外，此次70大中城市最惹眼的不是一線城市的全面回暖，而是此前沉寂多年，甚至遭受崩盤(pán)危機(jī)的溫州也開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象，統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，溫州4月新建商品住宅的價(jià)格環(huán)比上漲了0.7個(gè)百分點(diǎn)。陸騎麟認(rèn)為，溫州市場(chǎng)投資客幾乎絕跡，市場(chǎng)基本靠剛需和改善型需求來(lái)拉動(dòng)市場(chǎng)成交，此次一系列刺激政策的帶動(dòng)此輪溫州房?jī)r(jià)上漲的主要原因，但市場(chǎng)回暖能否有持續(xù)性很難講。

　　德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示：其實(shí)自2014年9月30日央行新政開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是需求量較大的一線城市及少量二線城市已經(jīng)出現(xiàn)回暖的跡象，不過(guò)由于各個(gè)城市之間的差異性，回暖的速度表現(xiàn)不一，經(jīng)過(guò)新政、降準(zhǔn)和降息各類(lèi)利好的交替進(jìn)行，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的調(diào)性已定，回暖城市幅度也在擴(kuò)大，漲幅而言，一線城市的上漲速度最為明顯，并且二手房受到“營(yíng)業(yè)稅5改2”的政策刺激，市場(chǎng)反應(yīng)速度迅速，不過(guò)，盡管樓市回暖的城市越來(lái)越多，但還未出現(xiàn)全面回暖的情況，不少三四線城市的市場(chǎng)仍然堪憂，在5月央行降息的再次刺激下，仍然持幣觀望的購(gòu)房者有望被激發(fā)，市場(chǎng)有望再次出現(xiàn)一波成交高峰，5月無(wú)論是新建商品住宅還是二手住宅環(huán)比出現(xiàn)上漲的城市有望進(jìn)一步擴(kuò)大。