部分一線城市房價(jià)大漲近40%現(xiàn)“失控”風(fēng)險(xiǎn) 政府無意干預(yù)

    深圳樓市在3·30新政后幾近失控。不到兩個(gè)月時(shí)間，部分熱點(diǎn)區(qū)域，如前海、龍華、寶中等片區(qū)“跳漲”，房價(jià)飆升近40%。

    截至目前，深圳市政府并未對(duì)飆漲的房價(jià)進(jìn)行干預(yù)，僅從輿論上引導(dǎo)市民理性購房。一位政府人士對(duì)記者直言，這是市場(chǎng)行為，地方政府控制不了。

    “政府肯定不希望房價(jià)大漲大跌，但3·30政策是中央部委出臺(tái)的，面對(duì)房價(jià)上漲，本地政府確實(shí)沒有什么辦法可想。”深圳市規(guī)土委一位內(nèi)部人士告訴記者。

    房價(jià)將繼續(xù)上漲？

    深圳樓市近期的表現(xiàn)在一線城市中一枝獨(dú)秀。

    “至少今年不會(huì)有收緊的調(diào)控政策出來。”上述深圳規(guī)土委內(nèi)部人士表示，今年政府首要任務(wù)是保增長，房地產(chǎn)回升有助于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。

    根據(jù)深圳官方的測(cè)算，如果房地產(chǎn)投資增速能保持在20%以上，將對(duì)經(jīng)濟(jì)增速維持8%—9%提供有力支撐。數(shù)據(jù)顯示，去年深圳房地產(chǎn)投資增速為20.5%，今年一季度增速接近30%。

    “新批預(yù)售多少還是取決于市場(chǎng)，市場(chǎng)好了開發(fā)商自然會(huì)加快速度拿預(yù)售證，市場(chǎng)不好就會(huì)放緩，政府的審批只是準(zhǔn)入制，達(dá)到條件都會(huì)放行。”深圳龍崗區(qū)城市更新辦人士對(duì)記者說。

    3·30新政后，房企推盤積極性高漲，在預(yù)售方面，供應(yīng)也呈增加態(tài)勢(shì)。截至4月末，深圳商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售132.41萬平方米，同比增加124.2%。但由于去化速度過快，市場(chǎng)供求仍較為緊張。

    隸屬于深圳規(guī)土委旗下機(jī)構(gòu)的一位智囊專家日前公開表示，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問題是庫存不足，沒有新地可用，舊改的周期長，難度也大，供求關(guān)系緊張會(huì)長期存在，到今年年底，深圳房價(jià)上漲的速度會(huì)很快。

    值得關(guān)注的是，由于該智囊專家參與了多年房地產(chǎn)調(diào)控，在某種程度上代表了政府的觀點(diǎn)。但一周后，該政府智囊專家又改變口風(fēng)發(fā)文安撫，列出深圳住宅批準(zhǔn)預(yù)售、住宅投資量、新開工面積、施工面積等數(shù)據(jù)，表示樓市后期供應(yīng)將保持充足，市場(chǎng)不必過分緊張。只要限購不取消，大規(guī)模的投機(jī)就不會(huì)存在。

    上述智囊專家認(rèn)為，綜合考慮，深圳政府不會(huì)輕易放松限購，以保證本地剛需的購房機(jī)會(huì)。但今年深圳政府準(zhǔn)備調(diào)整普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)。此外，還可能減免部分稅費(fèi)，取消 90/70政策，調(diào)整限外政策。

    該智囊專家還表示，政府不應(yīng)該用太多的行政手段去干預(yù)市場(chǎng)機(jī)制，應(yīng)用金融和稅收以及土地供應(yīng)的手段來解決問題。

    這種市場(chǎng)導(dǎo)向正迎合了房企的需求。今年以來，深圳的限價(jià)政策也得以取消，高房價(jià)備案不再受限制。目前，深圳政府也并未從口頭或行動(dòng)上干預(yù)深圳開發(fā)商的漲價(jià)行為。

    “既然要回歸市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，價(jià)格就應(yīng)該由市場(chǎng)自身去調(diào)節(jié)，政府管控房價(jià)不合理。”中駿地產(chǎn)深圳營銷總監(jiān)謝永超告訴記者，該公司一樓盤今年調(diào)價(jià)幅度超過50%，但仍供不應(yīng)求，現(xiàn)在發(fā)愁的是無房可賣。

    投資客比例飆升

    盡管限購仍未松綁，但這不妨礙深圳投資客曲線入市。在龍華中海錦城開盤現(xiàn)場(chǎng)，記者詢問的6人中有4人是購買二套房。而部分買二套房的購房者，無法分清是投資還是改善需求。

    “可以辦假離婚繞行限購，總之方法很多。”投資客羅小姐告訴記者，以公司名義買房也可規(guī)避限購政策。

    此外，一些在股市獲利的投資者開始將收益轉(zhuǎn)投樓市。近期深圳新盤開售，往往是大戶型先售罄。一位購買了龍華中海錦城的投資客告訴記者，他在股市賺到100多萬元首付后，便想買房落袋為安。

    據(jù)中聯(lián)鏈 家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近期投資客入市積極性明顯回升，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，而在市場(chǎng)低迷期時(shí)，投資客占比只有一成。部分區(qū)域投資置業(yè)的客戶占到近一半，投資客主要集中于羅湖、南山、寶安和龍華四個(gè)區(qū)域。

    “深圳涌現(xiàn)這么多投資客，與市場(chǎng)自身的供需有關(guān)。”萊蒙國際地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人表示。而投資客豪賭深圳房價(jià)上漲，一方面是因?yàn)榉抠J政策日趨寬松，房貸利率不斷下行；另一方面，則基于本屆政府不會(huì)再用行政手段管控樓市的預(yù)期。

    “過去幾年的樓市調(diào)控抑制了太多的改善性需求，在政策放開后突然爆發(fā)。此外，深圳是人口凈流入城市，新增住房需求較大，而土地供應(yīng)跟不上，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)回暖。”謝永超說。