房地產(chǎn)市場量價快速回升 需警惕新一輪房價快速上漲

    從3月底二套房首付比例降低等一系列房地產(chǎn)政策措施接連出臺到現(xiàn)在，一個多月的時間里，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化。很多城市商品房成交量迅速擴大，價格也有所回升，個別城市成交量創(chuàng)近年來新高。但專家表示，我國房地產(chǎn)市場快速回暖趨勢值得關(guān)注，需警惕新一輪房價報復(fù)性反彈影響市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　地方政府出臺政策積極性高商業(yè)銀行支持樓市“不冷不熱”

　　3月底，我國房地產(chǎn)刺激政策陸續(xù)出臺。3月27日，國土資源部、住建部提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給；3月30日，央行降低二套房首付比例；財政部將個人購買二手房免征營業(yè)稅的期限從5年調(diào)整為2年。記者在各地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中央一系列政策措施出臺后，各地迅速落實并配套相關(guān)政策。

　　浙江省溫州市4月2日就出臺了8條地方細則，成為中央政策出臺后首個公布地方細則的城市。其中規(guī)定，“政府對首次購房給予一定補助”，這引起社會各界熱議。易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進說，這是目前各城市中救市力度最大的一項內(nèi)容，可能帶來整個市場預(yù)期的改變，意味著地方政府鼓勵買房的思路已經(jīng)形成。

　　安徽省出臺政策規(guī)定：從4月8日起，對省直公積金繳存職工家庭購買第二套自住住房，并申請住房公積金貸款的，首付款比例由以前的60％降至30％，與首套房的首付款比例持平。合肥市物價局則提出，對房產(chǎn)部門涉企收費項目進一步精簡和明確，包括限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、公租房等在內(nèi)8類條件下房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，將免收住房交易手續(xù)費。

　　4月18日，福州市政府出臺了《關(guān)于穩(wěn)定住房消費支持剛性需求的實施意見》，內(nèi)容包括進一步放開首套房和首改房認定標準、首次及第二次住房公積金貸款均執(zhí)行基準利率等。

　　各地出臺多項政策力促商品房交易，然而受制于商業(yè)銀行管理體制，在貸款支持政策方面難以實質(zhì)性推動。記者走訪北京地區(qū)各大銀行了解到，目前北京各家銀行對二套房貸大多執(zhí)行首付5成，利率一般上浮10％；在首套房方面，8.8折優(yōu)惠利率成為市場主流。北京各大銀行并未徹底執(zhí)行央行針對二套房貸首付最低標準。

　　杭州市公積金中心也調(diào)整了相應(yīng)政策，對首付比例以及公積金貸款額度做出調(diào)整。不過，銀行方面出于自身經(jīng)營考慮，尚未對首套房貸給出低于9折的優(yōu)惠，對二套房依然實行基準利率1.1倍的貸款利率。“總體來看，銀行的信貸政策對樓市仍是一個制約，特別是對改善型購房者來說，過高的利率增加了他們的購房成本。”浙報傳媒房地產(chǎn)研究院院長丁建剛說。

　　警惕庫存大幅消化后出現(xiàn)新一輪房價快速上漲

　　記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在中央一系列刺激政策以及地方配套措施的作用下，各地房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)快速回暖的趨勢，特別令人擔憂的是，庫存大幅消化后房價有可能出現(xiàn)較大幅度上漲。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，4月北京市二手房共成交17282套，環(huán)比上升58.4％，同比上升126.9％。全月網(wǎng)簽量僅次于2013年3月份，創(chuàng)下兩年來單月網(wǎng)簽量新高。4月北京市二手房成交均價為每平方米35318元，環(huán)比上漲2.9％。鏈家地產(chǎn)北京工體店資深經(jīng)紀人王利表示，現(xiàn)在最明顯變化就是業(yè)主的信心增強，房產(chǎn)掛牌價格有小幅上漲的趨勢。雖然漲幅并不大，主要是現(xiàn)階段正在消化此前掛牌積攢的房源；但根據(jù)經(jīng)驗來看，如果現(xiàn)存的優(yōu)質(zhì)房源消化完，價格可能會出現(xiàn)較大幅度上漲。

　　4月30日至5月3日，上海展覽中心舉行“五一假日樓市房展會”，此前集體缺席春季房展會的開發(fā)商悉數(shù)到場，開發(fā)商的優(yōu)惠幅度明顯縮小。按照上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控，此次共有42個項目參展，僅有12個樓盤項目提供折扣優(yōu)惠。絕大部分樓盤采取抵券優(yōu)惠，折算下來普遍在9.7折上下，有的樓盤干脆打出“五一不漲價”的標語，而去年秋季房展最低可達9折。中原地產(chǎn)分析師盧文曦說，上海開發(fā)商不愿大幅促銷是由于在政策推動下4月成交出現(xiàn)放量，新房成交超過100萬平方米，交易熱情攀升。本次展會也是試探當前價格的市場反饋，如果買方還是積極反應(yīng)的話，不排除會有部分項目嘗試漲價。

　　杭州樓市也呈現(xiàn)明顯回暖態(tài)勢。4月份杭州市區(qū)新建商品房共簽約11472套，較去年同期增長111.7％，創(chuàng)下歷史同期新高，成交總金額184.4億元。二手房成交也“水漲船高”，簽約7060套，日均簽約235套，簽約量環(huán)比上升55.51％，同比上升156.63％。五一假期，記者來到杭州城北的申花板塊，“黃龍·金茂悅”售樓部有不少看房者，因為剛剛加推新房源，不少購房者前來看房詢價。“此次加推的200多套房源，開盤當天就賣出180多套，單價也從此前的每平方米2.5萬元上調(diào)到2.6萬元，因為現(xiàn)在行情趨好，所以市場還是很認可這個價格。”該樓盤銷售經(jīng)理劉一方告訴記者。

　　在一些二三線城市，4月份以來的房價也出現(xiàn)回升。今年4月的全國百城房價指數(shù)顯示，合肥房價以環(huán)比1.29％的漲幅列百城第二位。記者采訪發(fā)現(xiàn)，4月，合肥二手房成交量大幅上升，各區(qū)域二手房交易中心都出現(xiàn)排隊現(xiàn)象，有的區(qū)級二手房交易中心還出現(xiàn)連夜過戶現(xiàn)象。進入5月后，合肥共有35家樓盤有推盤計劃，計劃推出約7000多套房源入市，表明開發(fā)企業(yè)普遍看好樓市。在福州，大部分開發(fā)商取消了優(yōu)惠活動，部分開發(fā)商采取“饑餓營銷”模式，托關(guān)系買房、一房難求等現(xiàn)象重現(xiàn)。

　　房產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡及爛尾風(fēng)險仍是樓市突出問題

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，當前很多地方房地產(chǎn)市場仍面臨結(jié)構(gòu)失衡的問題，導(dǎo)致一些庫存難以消化，當前房地產(chǎn)市場快速回暖并不具備條件基礎(chǔ)，容易帶來新的風(fēng)險。另外，前期房地產(chǎn)交投冷清帶來的爛尾風(fēng)險也是當前樓市面臨的突出問題。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，杭州市區(qū)新建商品房庫存為159394套，環(huán)比3月末增加了4352套，再次刷新各月末庫存歷史最高紀錄。高庫存下的結(jié)構(gòu)問題更值得關(guān)注，蕭山區(qū)、余杭區(qū)處于杭州主城區(qū)外圍，供應(yīng)量很大，這些區(qū)域的高庫存蘊含著一定的風(fēng)險。杭州透明售房市場研究院院長方張接認為，供求關(guān)系是決定價格走勢的根本因素，當前杭州等城市房價從整個市場來看并不具備上漲的基礎(chǔ)，快速回暖趨勢容易帶來新的問題。

　　另外，一些前期降價樓盤迎來集中交房期，交付糾紛以及隱含的爛尾風(fēng)險值得關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當前一些城市已經(jīng)出現(xiàn)爛尾樓盤，由于開發(fā)商前兩年降價賣房，所以對樓盤的品質(zhì)打了折扣，也引起不少業(yè)主的強烈反應(yīng)。當前由于房屋質(zhì)量以及配套減少和綠化縮水引起的業(yè)主維權(quán)有增多趨勢，而隨著交房高峰期來臨，這類糾紛將呈高發(fā)態(tài)勢。

　　業(yè)內(nèi)人士和有關(guān)專家建議，一是穩(wěn)定住房消費，創(chuàng)造新的住房需求。方張接說，未來市場有待于來自政策層面的持續(xù)接力和精準支持，比如保障房的貨幣化安置，引導(dǎo)拆遷安置居民和被征地農(nóng)民利用貨幣補貼購買商品房，就是一個去庫存、拓需求的較好選擇。

　　二是做好金融信貸支持，改善惜貸情緒。深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉認為，目前，樓市需求端的最大約束就是房貸“融資難”和“融資貴”。當前，應(yīng)通過央行對國開行進行抵押補充貸款（PSL），間接收購商業(yè)銀行房貸余額證券化（MBS），修復(fù)商業(yè)銀行資產(chǎn)負債表，改善惜貸情緒，激勵銀行發(fā)放更多的低利率房貸。

　　三是助推房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，促進消費升級。安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馬前光認為，質(zhì)量、功能、環(huán)境、物業(yè)管理、舒適度等因素將是改善型住房需求群體的主要訴求，而房地產(chǎn)業(yè)是否能提升品質(zhì)，滿足消費者更高層面的需求也將是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。