房屋超齡麻煩多二手房買賣要注意

    樓市新政落地后，二手房成為很多市民的買房第一選擇，產(chǎn)權(quán)、土地情況、房屋手續(xù)是否齊全等情況，大家都能想到。但買賣二手房還有很多需要關(guān)注的問題，比如房屋年齡等，這些都涉及前期貸款或后續(xù)維護(hù)問題。

    下面為大家整合一下，購(gòu)買二手房過程中應(yīng)該注意的問題。

    一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

    有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的，還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

    二、土地情況是否清晰

    二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)如果還按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

    三、交易房屋是否在租

    有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)榇蟛糠謬?guó)家包括我國(guó)均認(rèn)可買賣不破租賃，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

    四、房屋年齡過老

    二手房買賣過程中，大多數(shù)房主都說(shuō)不清真實(shí)的房齡，一些中介機(jī)構(gòu)為了促成交易會(huì)對(duì)房齡做不真實(shí)的承諾或回避房齡問題。如果要通過銀行按揭貸款購(gòu)買房屋，“房齡”在30年以上的房子銀行幾乎不放貸，因此房齡是影響房屋交易成功的重要因素。