一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)反彈 分析:市場(chǎng)回暖或加劇分化

    近兩個(gè)月里，3.30新政和降準(zhǔn)、降息組合拳對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的止跌回暖效果已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布4月份數(shù)據(jù)顯示，與3月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有48個(gè)，上漲的城市有18個(gè)，持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為深圳1.8%，最低為廣東惠州下降0.7%。

　　中原地產(chǎn)研究部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月前四周，全國(guó)54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為194909套，環(huán)比上漲幅度達(dá)到了8.3%，其中一、二線城市明顯上漲。

　　不過，在整體回暖情況下，目前仍處于限購(gòu)的北上廣深四個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)分化狀態(tài)。市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果顯示，北京、上海供需關(guān)系已進(jìn)入相對(duì)平衡期，深圳市場(chǎng)供不應(yīng)求，而廣州則面臨庫存高企的壓力。

　　行業(yè)分析人士認(rèn)為，由于市場(chǎng)差異性的存在，一線城市出現(xiàn)分化情況并不難理解；市場(chǎng)回暖會(huì)間接導(dǎo)致更多房源入市，供需天平有可能更加傾斜使分化進(jìn)一步加劇。

　　新樓盤入市節(jié)奏放慢

　　此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了4月份70個(gè)大中型城市的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，顯示樓市已經(jīng)回暖。

　　數(shù)據(jù)顯示，與3月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有48個(gè)，上漲的城市有18個(gè)，持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為深圳1.8%，最低為廣東惠州下降0.7%。其中，北京上漲0.8%，上海上漲0.7%，溫州上漲0.7%，廣州上漲0.4%。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，3月底樓市新政出臺(tái)和傳統(tǒng)銷售旺季等多重因素疊加影響下，4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲。

　　劉建偉還認(rèn)為，絕大部分城市房?jī)r(jià)同比仍然下降，但隨著部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，4月份房?jī)r(jià)同比降幅總體略有收窄。

　　房?jī)r(jià)降幅收窄的背后，是供應(yīng)市場(chǎng)步伐的變慢。

　　在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，4月份，房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)資金投入和新開工面積增幅均出現(xiàn)環(huán)比下降的趨勢(shì)。

　　截至4月份，房地產(chǎn)累計(jì)投資2.36萬億，環(huán)比增幅為6.0%。而2015年前兩個(gè)月該項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為10.4%和8.5%，以兩個(gè)百分點(diǎn)的降速持續(xù)下滑。房地產(chǎn)施工面積方面，4月份，累計(jì)達(dá)到59.95億平方米，累計(jì)增長(zhǎng)6.2%，略低于3月份的6.8%。

　　另外，4月份，房地產(chǎn)累計(jì)竣工面積2.12億平方米，同比下跌10.5%，跌幅高于3月份的8.2%。

　　北京再現(xiàn)紅五月

　　作為一線城市的典型代表，北京5月樓市的表現(xiàn)可謂風(fēng)頭正勁。

　　據(jù)媒體報(bào)道，上周末北京共有3個(gè)樓盤入市，分別是北京城建海梓府，華潤(rùn)萬橡府以及首創(chuàng)紫悅臺(tái)。其中海梓府3小時(shí)便實(shí)現(xiàn)成交額5億元，而華潤(rùn)萬橡府在1小時(shí)內(nèi)也宣告售罄。

　　位于東北三環(huán)太陽宮板塊懋源地產(chǎn)紅璽臺(tái)項(xiàng)目也極為火爆。據(jù)了解，該項(xiàng)目自2010年入市以來多次斬獲北京頂級(jí)豪宅月度銷冠。2013年、2014年均在北京頂級(jí)豪宅市場(chǎng)名列前茅。5月22日，紅璽臺(tái)發(fā)布數(shù)據(jù)稱10天熱銷2.6億。

　　紅璽臺(tái)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人赫蒙告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，“市場(chǎng)回暖后，稀缺性成了成交的主要原因。另外，高端客戶對(duì)于投資領(lǐng)域一直保持著高度敏感，現(xiàn)階段相對(duì)增益穩(wěn)定的固定資產(chǎn)自然是他們的首選。”

　　“一線城市回暖已成事實(shí)，北京房?jī)r(jià)回落希望不大。豪宅市場(chǎng)多是稀缺項(xiàng)目，現(xiàn)在機(jī)會(huì)不錯(cuò)，所以就決定買一套。”一位不愿具名的買房者向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者透露。

　　據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，北京5月份月度成交量在百套以上的項(xiàng)目有9個(gè)，而4月份同期僅有2個(gè)。成交套數(shù)方面，有數(shù)據(jù)顯示，北京上周新建商品住宅網(wǎng)簽量為2120套，環(huán)比上漲9.7%。

　　市場(chǎng)對(duì)本月最后一周市場(chǎng)依舊看好，并有分析人士預(yù)測(cè)整個(gè)5月北京樓市數(shù)據(jù)有望走出新高。

　　回暖或加速市場(chǎng)分化

　　在市場(chǎng)整體回暖背后，城市間的分化情況也依然存在。

　　劉建偉就認(rèn)為，分城市看，分化仍然較為明顯，房?jī)r(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。4月份北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅分別為1.8%和2.4%，少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，絕大部分三線城市房?jī)r(jià)仍然下降。

　　隨后就有媒體曝出，北京、上海、深圳三地供求關(guān)系基本已經(jīng)達(dá)到平衡，但內(nèi)部依然存在結(jié)構(gòu)性不均衡，而廣州卻是庫存高企。

　　廣州市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，半年來，廣州新建商品住宅成交面積自2014年12月成交達(dá)到105.84萬平方米后，連續(xù)三個(gè)月成交下降，4月份成交面積為86.37萬平方米，基本回升到了2014年11月份水平。

　　另外，數(shù)據(jù)顯示4月廣州住宅未售套數(shù)為153184套，未售面積為20224766平方米，創(chuàng)出歷史月度新高。26.1個(gè)月的去化周期，遠(yuǎn)高于北上深等其他一線城市。

　　一位行業(yè)分析人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，“廣州庫存高企的原因有很多。首先，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)均衡，所以廣州樓市吸引力并不是很大；其次，限購(gòu)政策對(duì)廣州的影響比較明顯，降準(zhǔn)降息都能釋放太多有效購(gòu)買力。”

　　極具代表性的一線城市樓市出現(xiàn)分化，看起來似乎不可思議，但這正是房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉德炳認(rèn)為，受一系列政策利好影響，一線城市的購(gòu)買力得到釋放，促使整體成交量上升，但其背后依然是房地產(chǎn)行業(yè)下行的事實(shí)。他表示，市場(chǎng)的分化也會(huì)快速導(dǎo)致房企的分化，以至洗牌期結(jié)束時(shí)，大部分實(shí)力不濟(jì)的房企死去，新的格局浮出水面。