“十年九調(diào)”以“限”為主長(zhǎng)效治理成樓市新常態(tài)

    在穩(wěn)增長(zhǎng)關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用再次被放到顯要位置。

    “要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。”今年4月30日，中共中央政治局在分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作后作出了如是指示。

    值得注意的是，這是政治局會(huì)議中，首次提出“建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”，而非以往泛泛而談的“促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”。在新一屆政府執(zhí)政以來，上一次表態(tài)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，還是在2013年3月27日李克強(qiáng)總理上任后首次召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)提出的。

    時(shí)隔兩年，再次提出長(zhǎng)效機(jī)制用意何在？房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制究竟是什么？接下來的房地產(chǎn)政策環(huán)境，又會(huì)出現(xiàn)怎樣的改變？

    時(shí)代周報(bào)記者采訪的諸多專家皆表示，從大的框架來看，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)呈“三足鼎立”態(tài)勢(shì)，包括不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、穩(wěn)定住房消費(fèi)政策和房地產(chǎn)稅，其中前兩者都已經(jīng)開始發(fā)力，房地產(chǎn)稅則還沒有顯著動(dòng)作。在決策層作出明確指示后，接下來，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立應(yīng)該會(huì)有所加快。

    再提長(zhǎng)效何用意

    中國(guó)樓市屬于“政策市”。2003年至今，伴隨著全國(guó)樓市快速發(fā)展，以國(guó)發(fā)或國(guó)辦發(fā)名義發(fā)布的樓市調(diào)控文件就多達(dá)9個(gè)，被稱為樓市“10年9調(diào)”，而住建部、國(guó)土部等相關(guān)部門發(fā)布的政策就更難以計(jì)數(shù)，但真正能起到實(shí)際作用的一整套措施與理念似乎遲遲不來。

    回顧調(diào)控思路，更是聚焦于“限”字：限購(gòu)、限貸，乃至限價(jià)。以房?jī)r(jià)升降來衡量調(diào)控成敗，更是民眾評(píng)判調(diào)控“空調(diào)”與否的直觀標(biāo)準(zhǔn)。為此，房地產(chǎn)行業(yè)的有識(shí)之士關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的呼聲日盛。

    “過去10年的調(diào)控中，我們最大的缺陷之一，就是幾乎所有的調(diào)控措施，都在不斷地強(qiáng)化政府的權(quán)力，弱化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置資源的作用。”中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮曾在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，政策永遠(yuǎn)是短期的、是即時(shí)決策的，長(zhǎng)效機(jī)制則是制度建設(shè)，是保證產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展的關(guān)鍵。在他的愿景當(dāng)中，長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該能夠管上100年。

    2014年3月，中央出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》文件第一次對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制作了官方系統(tǒng)性闡述。按照該報(bào)告，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，主要借助住房、土地、財(cái)稅、金融以及不動(dòng)產(chǎn)登記4類政策性工具。

    一年之后，中央政治局4月30日會(huì)議就二季度經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)提出的一系列政策建議中，把“要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”作為重要內(nèi)容。

    “也就是說，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整，既是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的主要因素，也是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活許多矛盾的焦點(diǎn)及金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)上升的根源。而所有這些都可能與以往的房地產(chǎn)政策缺陷有關(guān)。” 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容在日前撰文《如何建立房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制》中指出，要保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，讓房地產(chǎn)業(yè)真正成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，就得建立起能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

    在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來，這是在往前推進(jìn)并完善一個(gè)綜合房地產(chǎn)政策體系。他向時(shí)代周報(bào)記者指出，長(zhǎng)效機(jī)制再次提出跟國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、改革方案有關(guān)系，隨著轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，樓市方面會(huì)更多使用一些經(jīng)濟(jì)的手段、信貸和稅收。

    “但這不能解讀為政府對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度發(fā)生了改變。”交大房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)李驍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，房地產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)新常態(tài)，這是客觀現(xiàn)狀。長(zhǎng)效機(jī)制，代表的是政府對(duì)行業(yè)調(diào)控的基點(diǎn)和態(tài)度，主基調(diào)沒有根本改變，要堅(jiān)持長(zhǎng)效化、常態(tài)化、信息城鎮(zhèn)化。他篤定判斷去年的9·30政策和今年的3·30政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到救市效果，“房地產(chǎn)政策存在很大的空間。”

    黑白手互博

    陳淮曾定義，房地產(chǎn)的博弈對(duì)象轉(zhuǎn)為市場(chǎng)而非政府時(shí)，是行業(yè)走向成熟的標(biāo)志。

    過去的一年里，政府的一系列動(dòng)作寓意何為？不難發(fā)現(xiàn)—銳意改革和開拓進(jìn)取，在房地產(chǎn)方面充分尊重行業(yè)和市場(chǎng)規(guī)律，正是本屆政府試圖在房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)上嘗試提速的。

    “穩(wěn)定住房消費(fèi)”成為所有政策的發(fā)力點(diǎn)，降準(zhǔn)、降息將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的標(biāo)配工具。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者梳理，去年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)就已聯(lián)合發(fā)文將首套自住房首付比例調(diào)為30%，并執(zhí)行基準(zhǔn)貸款利率的0.7倍，其目的就是要“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。

    隨后的10月29日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，要求推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”時(shí)隔多年后被重新提及。之后，部分地方政府陸續(xù)出臺(tái)了諸如調(diào)高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等“微刺激”政策，穩(wěn)定住房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

    讓市場(chǎng)興奮不已的事件，發(fā)生在今年3月30日—第四輪核心救市政策終于落地。前三輪核心救市政策分別為：限購(gòu)松綁、9·30信貸松綁疊加央行降息降準(zhǔn)、各地財(cái)稅補(bǔ)貼政策。

    在本輪救市中，央行調(diào)整個(gè)人貸款政策，將二套房貸款最低首付比例調(diào)整為不低于四成。同時(shí)，財(cái)政部也出臺(tái)穩(wěn)樓市新政，將營(yíng)業(yè)稅免征期限從購(gòu)房超過5年調(diào)整至兩年。

    4月20日，央行再次宣布降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，意在改善房地產(chǎn)投融資環(huán)境。隨后，上海、浙江、深圳、遼寧多地地方政府響應(yīng)中央政策出臺(tái)公積金新政。

    梳理中，不難發(fā)現(xiàn)，以公積金為突破口成為本輪救市的一大利器。“閩七條”放寬首套房、首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從而加大使用住房公積金購(gòu)房支持力度，加強(qiáng)住房金融服務(wù)，“閩七條是全國(guó)其他省份調(diào)控樓市的參考范本。”中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析道。楊紅旭也表示：“商業(yè)貸款易受到商業(yè)銀行利益的牽絆，而公積金則由政府操控，要放松是最容易的。”

    同時(shí)，被認(rèn)定為樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)—不動(dòng)產(chǎn)登記也在本輪啟動(dòng)。

    4月下旬發(fā)布的《2014中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》稱，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革取得突破性進(jìn)展。同時(shí)，初步起草了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查指導(dǎo)意見》等配套規(guī)章、政策，完成了信息平臺(tái)建設(shè)的頂層設(shè)計(jì)，形成了《國(guó)土資源與不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)總體框架》。截至2014年底，全國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證率達(dá)到97%，基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋；宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作加快推進(jìn)。

    在分析人士閻岳看來，目前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在全國(guó)展開，預(yù)計(jì)最遲至今年年底，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)和土地的“家底”就將呈現(xiàn)在公眾面前。到那時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展影響最大的房地產(chǎn)稅政策也將漸漸浮出水面。

    此外，住房信息聯(lián)網(wǎng)、推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法、地方財(cái)政轉(zhuǎn)型、集體土地入市等一系列舉措也在展開。

    2014年政府工作報(bào)告中提出，推進(jìn)稅收制度改革，做好房地產(chǎn)稅等相關(guān)工作。到了今年，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)的是“支持居民自住和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，對(duì)房地產(chǎn)稅只字未提。閻岳稱，這并不意味著房地產(chǎn)稅的立法工作被忽略。

    據(jù)了解，目前房地產(chǎn)稅立法工作正處于前期準(zhǔn)備階段。前財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康日前表示，房地產(chǎn)稅立法有望于2017年得到全國(guó)人大通過，并在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施。他說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑導(dǎo)致房地產(chǎn)稅立法被推遲；住房市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，促使房東出售房產(chǎn)，導(dǎo)致二手房供應(yīng)增加。

    但楊紅旭也擔(dān)憂，這些基礎(chǔ)而又重要的信息建立成庫(kù)、形成使用機(jī)制之后，官方會(huì)否據(jù)此而制定某些調(diào)控政策，這才是值得關(guān)注的重點(diǎn)。未來的房地產(chǎn)稅立法，會(huì)否據(jù)此設(shè)計(jì)住房免征面積？在他看來，至少是未來的一兩年，這兩條內(nèi)容、兩項(xiàng)工作，難以實(shí)質(zhì)性影響全國(guó)樓市走向。

    不過值得慶幸的是，救市政策效應(yīng)在當(dāng)下凸顯。區(qū)別于開年的冷清狀，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)新政落地后的一月里顯然回暖。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，4月中旬，上海樓市新增供應(yīng)現(xiàn)“井噴”，一舉突破40萬平方米大關(guān)，這是繼去年第四季度以來出現(xiàn)的首個(gè)供應(yīng)高峰。一手商品房新增供應(yīng)量為43.02萬平方米，環(huán)比激增116.16%。而引領(lǐng)十大“崩盤城市”的杭州在3·30新政之后，根據(jù)透明房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，商品房月成交量從3月的6463套出現(xiàn)了明顯躍升，僅4月1日到15日半個(gè)月內(nèi)，成交量就達(dá)到4777套。

    但一派歡樂局勢(shì)之下，國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜憂心表示，行業(yè)拐點(diǎn)已經(jīng)到來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生改變。在地產(chǎn)行業(yè)增速放緩已成既定事實(shí)的當(dāng)下，盈利能力下降、行業(yè)分化已是不可避免。

    政策空間有幾多

    而在經(jīng)濟(jì)存在下行壓力、貨幣政策從穩(wěn)健走向?qū)捤?、PPI持續(xù)低位負(fù)增長(zhǎng)等背景下，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，又有多少政策空間呢？

    據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，降息、降準(zhǔn)依舊存在可能性成為諸多業(yè)內(nèi)一致的看法。李驍保守預(yù)期，年內(nèi)還會(huì)有不低于1-2次的降息和降準(zhǔn)。“在半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布前后這一窗口期，有望迎進(jìn)一步地降準(zhǔn)降息。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

    按照合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院的分析報(bào)告，財(cái)政政策也會(huì)更積極，政府在加大支出方面會(huì)更給力。“當(dāng)前，政府積極推動(dòng)創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，創(chuàng)造寬松的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。因而在降稅清費(fèi)工作上，未來還將加大力度，特別體現(xiàn)在對(duì)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新型小微企業(yè)的稅費(fèi)優(yōu)惠措施上。”

    “未來，住房告別緊缺時(shí)代，進(jìn)入平衡階段，消費(fèi)告別排浪式，進(jìn)入差異化。”深圳市房地產(chǎn)研究中心分析師李宇嘉分析指出，長(zhǎng)效機(jī)制需要回歸住房的消費(fèi)屬性，構(gòu)建完善的供應(yīng)體系。

    在李宇嘉看來，不管是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，還是住房信息聯(lián)網(wǎng)，都在于“摸清底數(shù)”，這才能搞清楚需求，做好供應(yīng)和配套。此外，在國(guó)家強(qiáng)調(diào)公共配套，并將公共服務(wù)建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)“雙引擎”之一的大背景下，長(zhǎng)效機(jī)制要聚焦于公共配套、產(chǎn)業(yè)和人口集聚與住房供應(yīng)要一體化。防止過去攤大餅式城市擴(kuò)張，忽略了該規(guī)律出現(xiàn)諸多“空城”的現(xiàn)狀。

    楊紅旭則認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制的建立，需要“兩條腿走路”，即商品房和保障房?jī)纱篌w系。“商品房體系上要以市場(chǎng)為主導(dǎo)，政府要根據(jù)市場(chǎng)溫度作適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，利用市場(chǎng)機(jī)制借助稅收和信貸手段。住房保障體系上，則要以政府主導(dǎo)為核心，機(jī)構(gòu)和企業(yè)參與。我國(guó)的住房保障歷經(jīng)了‘十二五’期間的大躍進(jìn)，‘十三五’期間減少了量，但更應(yīng)該健全法規(guī)進(jìn)行進(jìn)一步的改革。”

    “有效的經(jīng)濟(jì)杠桿是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的主要內(nèi)容，而保障性住房建設(shè)是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不可或缺的部分。”易憲容如是點(diǎn)評(píng)。

    “盤活存量，則是商品房、保障房之后的第三條腿。”李宇嘉指出，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，大量新增供應(yīng)增加公共支出壓力、惡化過剩局面。盤活存量（保障貨幣化、工業(yè)用地轉(zhuǎn)變功能、做強(qiáng)物業(yè)管理、適老化改造、社區(qū)智能化等）能提高集聚效應(yīng)，還能挖掘行業(yè)未來潛力，“這也是為何美國(guó)城市化率不再增加了，但現(xiàn)今房地產(chǎn)增加值依然可以占到GDP8%左右的原因”。

    同樣，這一點(diǎn)得到了張宏偉的驗(yàn)證，“現(xiàn)在一線城市、部分或少數(shù)二線城市樓市基本面已經(jīng)開始復(fù)蘇好轉(zhuǎn)。但是，大多數(shù)城市其實(shí)還沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)趨勢(shì)，仍然面臨去庫(kù)存的壓力。此時(shí)，對(duì)于樓市調(diào)控政策來講，有可能會(huì)進(jìn)一步寬松，促使需求進(jìn)一步釋放，提升市場(chǎng)需求，尤其是提振大多數(shù)三、四線城市、部分供大于求的二線城市的需求”。