量升價(jià)穩(wěn) 一線城市房企賣房不難賺錢難

    “4月份我們公司全國(guó)來(lái)訪超過7萬(wàn)組，環(huán)比增長(zhǎng)超過兩成，五一小長(zhǎng)假認(rèn)購(gòu)金額更是增長(zhǎng)1倍，市場(chǎng)信心大幅提升”，保利地產(chǎn)內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

　　在“3·30新政”出臺(tái)以及降息、降準(zhǔn)等利好政策疊加效應(yīng)下，上市房企4月份銷售額呈現(xiàn)明顯回升勢(shì)頭，尤其是在一二線城市成交大幅回暖的勢(shì)頭下，部分房企的當(dāng)月銷售額更是翻倍。

　　然而，單月的熱銷難言市場(chǎng)已經(jīng)反轉(zhuǎn)，硬幣的另一面是上市房企的銷售目標(biāo)完成率仍不樂觀。多位房企高管向記者表示，除了一線城市和少數(shù)二線城市外，大部分地區(qū)今年的去庫(kù)存壓力依舊較大，抓住市場(chǎng)窗口期堅(jiān)決走量仍是目前最主要的策略。

　　大型房企受益樓市新政

　　相比于2、3月份房企銷售業(yè)績(jī)“普跌”的勢(shì)頭，4月份上市房企銷售紛紛上揚(yáng)?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在其跟蹤的萬(wàn)科、恒大、保利等20家已公布業(yè)績(jī)的上市房企中，僅有5家房企銷售金額出現(xiàn)同比或環(huán)比下滑現(xiàn)象，其余房企無(wú)論是環(huán)比還是同比均呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于本輪刺激政策的主要受益對(duì)象是改善性需求，該類型產(chǎn)品占比較高的房企銷售回暖的勢(shì)頭更明顯。

　　龍頭房企銷售增幅普遍跑贏大市，萬(wàn)科、恒大、保利及萬(wàn)達(dá)的單月銷售額在百億元以上。保利地產(chǎn)同比、環(huán)比銷售增幅均超過60%，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)同比銷售增幅也在30%以上。

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者，相對(duì)于中小型房企，大型房企不僅具備品牌優(yōu)勢(shì)，廣泛的布局讓其在價(jià)格調(diào)整上具備更大操作空間，在營(yíng)銷模式上也能更好地與互聯(lián)網(wǎng)或金融企業(yè)合作，采用眾籌等新型銷售模式。在行業(yè)集中度提高的大背景下，大型房企將是市場(chǎng)回暖的主要受益對(duì)象。

　　不過，由于目前市場(chǎng)回暖集中在一二線城市，三四線城市成交依然疲弱，導(dǎo)致部分房企并沒有從本輪回暖潮中受益。重點(diǎn)布局在三四線城市的碧桂園，4月份銷售金額僅為65.6億元，較去年同期出現(xiàn)下滑。

　　保利地產(chǎn)內(nèi)部人士向記者表示，從公司4月份的銷售情況來(lái)看，一二線重點(diǎn)城市銷售環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)50%以上，回暖跡象明顯，但沈陽(yáng)、無(wú)錫、佛山等二三線城市及北方區(qū)域?qū)鞘行抡玫姆磻?yīng)較為滯后，樓市新政對(duì)各地樓市影響顯現(xiàn)出差異化。

　　房企目標(biāo)完成率不樂觀

　　盡管4月份樓市迎來(lái)久違的“開門紅”，但一季度市場(chǎng)的低迷導(dǎo)致上市房企的銷售目標(biāo)完成率難言樂觀?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，截至今年前4月，僅恒大地產(chǎn)的目標(biāo)完成率達(dá)到30%，多數(shù)房企集中在20%左右，部分房企甚至僅完成15%。

　　保利地產(chǎn)內(nèi)部人士認(rèn)為，除了一線城市和少數(shù)二線城市外，大部分地區(qū)今年的去庫(kù)存壓力依舊較大，房?jī)r(jià)快速反彈的可能性不大，預(yù)計(jì)未來(lái)半年內(nèi)樓市或?qū)⒊尸F(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì)，公司今年的主要工作依然是抓住市場(chǎng)窗口期，堅(jiān)定走量、去庫(kù)存。“從中長(zhǎng)期來(lái)看，除非地方政府在三年內(nèi)不賣地，否則大多數(shù)城市供大于求的市場(chǎng)格局難以扭轉(zhuǎn)。隨著政策刺激的邊際效應(yīng)遞減，市場(chǎng)能否保持持續(xù)升溫有待觀察”，歐陽(yáng)捷告訴記者，除了去庫(kù)存之外，房企還應(yīng)該根據(jù)人口流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃的變化調(diào)整市場(chǎng)布局，適應(yīng)新形勢(shì)下的市場(chǎng)變化。

　　以目前主流房企扎堆的一線城市為例，歐陽(yáng)捷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致地價(jià)飆升，部分一線城市的利潤(rùn)前景甚至不如二線城市。2013年上海的地價(jià)與房?jī)r(jià)差為12200元/平方米，但2014年該數(shù)值下降至8000元/平方米，今年更進(jìn)一步下滑至6000元/平方米，地價(jià)與房?jī)r(jià)差甚至低于二線城市整體約6500~7200元/平方米的水平，這顯示出一線城市雖然房子不愁賣，但很可能是無(wú)利可圖。

　　在歐陽(yáng)捷看來(lái)，房企簡(jiǎn)單地扎堆在一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的做法逐漸走不通，對(duì)各類型城市甚至板塊的需求挖掘能力，將成為房企未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素。

　　借助本輪A股大牛市，上市房企紛紛拋出再融資計(jì)劃。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月15日，今年已有24家A股上市房企宣布定增，募資額共計(jì)1166億元，是去年全年的2.43倍，呈爆發(fā)態(tài)勢(shì)。“在房地產(chǎn)下半場(chǎng)，無(wú)論是為了降低負(fù)債率，還是用于轉(zhuǎn)型發(fā)展，手里有沒有錢是最重要的”，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，誰(shuí)能更好地利用資本市場(chǎng)籌集資金，誰(shuí)就能脫穎而出。資本市場(chǎng)的火爆更有利于已上市的大型房企，缺乏融資渠道的中小型房企會(huì)進(jìn)一步被淘汰出局。