房地產(chǎn)市場分化加劇 投資下滑Q3或見底

    當(dāng)期,經(jīng)濟步入新常態(tài),經(jīng)濟增速持續(xù)放緩,經(jīng)濟下行壓力在一定時間內(nèi)會繼續(xù)加大,2015年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速預(yù)期定在“7%左右”。我們認為,“穩(wěn)增長”方針不變,這就需要寬松財政、貨幣政策,加大社會投資力度,穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)、積極創(chuàng)新等諸多舉措?yún)f(xié)力。其中承載“衣食住行”四大需求之一的房地產(chǎn)行業(yè),仍然是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

    當(dāng)前市場的六大分化

    一是業(yè)態(tài)走勢的分化住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)走勢不同。從不同的物業(yè)形態(tài)看,商品住宅已經(jīng)進入白銀十年,處于穩(wěn)定增長期,但一線城市及重點二線城市仍有一定的發(fā)展空間。商業(yè)則逐步趨于飽和狀態(tài),受電子商務(wù)沖擊明顯,但一些龍頭房企涉足的商業(yè)仍值得關(guān)注。辦公方面,一線城市辦公市場仍存發(fā)展空間,但二三線城市辦公市場前景不明朗。

    二是區(qū)域的分化包括不同區(qū)域城市的走勢分化和城市內(nèi)部不同城區(qū)的分化,隨著城鎮(zhèn)化進程的繼續(xù),一線城市的房地產(chǎn)仍然發(fā)展,而中小城市隨著人口向大城市的聚集流失,房地產(chǎn)需求將面臨嚴峻的挑戰(zhàn),而大城市中核心商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)也令房地產(chǎn)進一步發(fā)展,而遠郊區(qū)則呈現(xiàn)不同的冷熱。2015年,房地產(chǎn)市場需求并不會出現(xiàn)實質(zhì)轉(zhuǎn)變,首先,一線城市雖仍受到限購政策約束,但依托于強大的人口吸納能力及經(jīng)濟水平,預(yù)計一線城市成交量價能夠保持穩(wěn)定或小有回升。其次,二線城市市場表現(xiàn)分化并且將進一步加劇,像合肥、武漢、鄭州、南京等城市可能仍能保持平衡,但大連、寧波、沈陽、長春及西安等城市庫存壓力較大,面臨高企的庫存壓力,市場成交亦不容樂觀。最后,三四線城市整體庫存高企,前景不容樂觀,對于這些城市而言,以價換量仍很可能成為未來市場的主旋律。

    三是主題的分化隨著需求的見頂和供給的持續(xù),房地產(chǎn)競爭將導(dǎo)致差異化的主題與商業(yè)模式的競爭,養(yǎng)老、綜合直至創(chuàng)新社區(qū)、創(chuàng)業(yè)區(qū)等更新的商業(yè)模式不斷產(chǎn)生,面向不同的人群和不同的需求場景。近年來,在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動下,眾多房企看到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定而持續(xù)的收益前景及發(fā)展?jié)摿?紛紛進駐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),但由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于普通的住宅及商業(yè)地產(chǎn),其本身存在很大的復(fù)雜性,所以對于企業(yè)能力、產(chǎn)業(yè)鏈條、土地類型及盈利模式等等要求均比較專業(yè)。未來的房企都不能避免受到互聯(lián)網(wǎng)的滲透。結(jié)合房地產(chǎn)、金融并有機融入到“互聯(lián)網(wǎng)+”,將是房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向,如果不能順勢而為,在未來就很容易被邊緣化。

    四是融資模式的分化隨著房地產(chǎn)競爭的升級,融資模式也從原來銀行信貸、上市融資為主,轉(zhuǎn)向信貸、股票市場、REITs、私募和眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融等多層次的融資體系,國內(nèi)國際都將成為重要的融資來源,開發(fā)經(jīng)營都可成為回報方式。房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)多年高速發(fā)展后,目前面對深度挑戰(zhàn),這為服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品帶來機會。房地產(chǎn)行業(yè)從舊模式,即“拿地+開發(fā)+銷售”的開發(fā)模式,將逐漸轉(zhuǎn)向以客戶端為主導(dǎo),反過來引導(dǎo)房地產(chǎn)商業(yè)模式的改變。

    五是新房和存量房的分化中國的房地產(chǎn)已經(jīng)從原來的新房交易為主轉(zhuǎn)向存量房、二手房以及代理經(jīng)營為主的成熟市場模式,市場特點和規(guī)律也發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。未來大中城市將成為二手房的主戰(zhàn)場。以歐美、日本這樣的發(fā)達經(jīng)濟體為例,房地產(chǎn)市場步入成熟階段的表現(xiàn)為二手房市場成交占到七到八成的比重?？紤]到中國足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速,未來二手房市場的發(fā)展是大勢所趨。

    六是市場供給與政府保障的分化中國住宅的商品化和保障機制將逐步完善成型,面向低收入階層、中產(chǎn)階層和富裕階層都形成了相應(yīng)的房產(chǎn)供給體系。從歷史數(shù)據(jù)看,保障房占據(jù)了商品房五成左右,但由于保障房的位置偏遠等劣勢,實際上對商品房的分流不大。用過去幾年的平均完成率測算,2015年將完成725萬套。一方面是商品房高庫存,一方面是保障房融資難,“商品房可轉(zhuǎn)安置房”的構(gòu)思應(yīng)運而生。高庫存與保障房的親密碰撞,擦出了火花,二者均能獲益,一方面房企能消化部分庫存,緩解壓力;另一方面,住房保障對象也能更早地住進保障房,可謂一舉多得。目前這一舉措更大的意義還在于解決安置房問題,盤活部分現(xiàn)有樓盤,有利于減輕市場庫存壓力,特別是三四線高庫存城市壓力。

    下半年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測

    受經(jīng)濟下行壓力影響,下半年資金面預(yù)計仍將相對寬松,再次降準(zhǔn)降息的可能性較大,但并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金充裕,首先,放寬資金面的目的在于緩解經(jīng)濟下行壓力,降低企業(yè)融資成本,支持實體經(jīng)濟資金需求。所以政府也會通過窗口指導(dǎo)使資金更多地流向?qū)嶓w經(jīng)濟。此外,股市遭遇“牛市”,隨著民眾對股市的預(yù)期向好,預(yù)計下半年股市對民間資金的分流程度將更加顯著。以上成為影響明年能夠最終流入房地產(chǎn)市場的資金量的可能不利因素,房地產(chǎn)行業(yè)的資金面仍是謹慎樂觀。

    為了保障今年GDP　7%的穩(wěn)增長目標(biāo),作為經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)是拉動經(jīng)濟增長極為重要的力量。在中央政府層面,國務(wù)院政府工作報告中首次提出要“支持改善性住房需求”。緊接著,央行、銀監(jiān)會、住建部、國土部、財政部五部委三波政策利好,先是國土部從供應(yīng)端控制,地方政府需因地制宜,有保有壓;其次是央行帶頭從需求端調(diào)整,下調(diào)了二套房的首付比例,其力度超出人們預(yù)期;最后是財政部從交易環(huán)節(jié)入手,調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限從5年改為2年。接著4月中旬,央行宣布再次降準(zhǔn)1個百分點,為“330新政”落地送來及時雨。地方政府層面,目前已有多個城市加大住房公積金購房支持力度,降低首套房、甚至二套房的首付標(biāo)準(zhǔn),雖然松緊程度不一,但這些力度空前的政策調(diào)整短期內(nèi)將對房地產(chǎn)行業(yè)形成有效利好。對購房者而言購房成本均有大幅下降。綜合來看,短期內(nèi)樓市成交量上行態(tài)勢基本可以確定。

    預(yù)計今年下半年,政策面仍保持寬松,但一線城市限購政策不會放松。主要由于一線城市人口眾多,剛性需求始終存在,投資投機性需求也較多,需求的無序集中釋放會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場重蹈覆轍,對房地產(chǎn)市場長期持續(xù)穩(wěn)定地健康發(fā)展相當(dāng)不利。一線城市樓市供求關(guān)系基本平衡,亦無其他二三線城市庫存高企的風(fēng)險壓力,土地也不是當(dāng)?shù)卣奈ㄒ回斦碓?故而并無取消限購的必要和沖動。

    在房地產(chǎn)投資方面,自2014年2月開始,商品房銷售增速進入負值區(qū)間以來,房地產(chǎn)投資增速一路下滑。截至2015年3月,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為8.5%,低于10%,為一年來的最低位。考慮到商品房銷售對房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的滯后影響,我們認為房地產(chǎn)投資增幅仍有繼續(xù)下滑的風(fēng)險,樂觀情況下,預(yù)計將在三季度見底。