一線城市5月份賣地不足百億元 滬賣地規(guī)模連續(xù)12個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)

    一線城市房?jī)r(jià)上漲,但土地市場(chǎng)上的住宅用地供應(yīng)規(guī)模也在明顯緊縮。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部向《證券日?qǐng)?bào)》記者提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年5月份,一線城市土地市場(chǎng)成交萎縮。截至5月24日,一線城市合計(jì)簽約土地出讓金額僅為40.79億元,業(yè)內(nèi)人士估計(jì),在5月份余下的最后一周,賣地金額幾無(wú)可能超越前3周,這將是2014年以來(lái),一線城市首次出現(xiàn)單月賣地金額不足百億元的局面。

　　不過(guò),一線城市住宅用地減少供應(yīng)背后,并不是樓市的冷清,反倒是地價(jià)不斷創(chuàng)新高。不敢在三、四線城市冒險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商全面回歸一線城市,這種爭(zhēng)奪導(dǎo)致地價(jià)不斷高漲。以上海為例,截至今年4月底,土地成交建筑面積已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月負(fù)增長(zhǎng),但土地成交均價(jià)卻創(chuàng)下自2010年4月份以來(lái)的新高。

　　對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示,房企扎堆一、二城市,推高地價(jià)的同時(shí),也醞釀著風(fēng)險(xiǎn)。

　　單月賣地不足百億元?jiǎng)?chuàng)新低

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至5月24日,一線城市合計(jì)簽約22宗土地,合計(jì)土地出讓金為40.79億元,其中僅7宗為住宅用地,除北京、廣州外,其它均為上海的保障房土地。這意味2014年以來(lái),一線城市將首次出現(xiàn)單月合計(jì)土地出讓金不足百億元的市場(chǎng)現(xiàn)象。

　　不過(guò),在一線城市減少土地供應(yīng)的情況下,二線城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)了變化。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年5月1日至今,二線城市合計(jì)成交住宅類土地81宗,平均溢價(jià)率達(dá)到了16.83%,為年內(nèi)新高,平均成交樓面價(jià)也達(dá)到了每平方米1836元。

　　對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士向記者表示,一線城市土地供應(yīng)緊縮,拿地成本非常高,而杭州等二線城市由于此前庫(kù)存過(guò)高的壓力,市場(chǎng)至今才有回暖跡象。鑒于此,部分開(kāi)發(fā)商鑒于規(guī)模擴(kuò)張的壓力,開(kāi)始在一些二線城市拿地。

　　張大偉稱,相比三、四線已經(jīng)可以看到的風(fēng)險(xiǎn),一、二線市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)要低很多,預(yù)計(jì)房企未來(lái)在一、二線城市拿地競(jìng)爭(zhēng)將加劇。此外,張大偉表示,從未來(lái)預(yù)期上看,北京、上海等城市待售土地并不多,特別是北京,5月份目前掛牌的只有3宗土地,處于歷史最低規(guī)模。

　　上海賣地面積12個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)

　　事實(shí)上,上海近期低迷的土地成交也與土地供應(yīng)有關(guān)。

　　易居研究院研究員徐向科表示,統(tǒng)計(jì)顯示,2015年1月份至4月份,上海土地供應(yīng)面積同比下降兩成多,對(duì)成交及增幅造成了一定的影響。

　　據(jù)上海易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1月份至4月份,上海土地成交建筑面積535萬(wàn)平方米,同比下降44.4%,降幅較上個(gè)月縮小3.4%,與2014年全年相比,擴(kuò)大了18.2%。這意味著上海土地出讓建筑面積出現(xiàn)連續(xù)12個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)的局面。此外,從土地出讓金方面來(lái)看,今年1月份至4月份,上海市土地出讓金403億元,同比下降32.3%,較上個(gè)月降幅縮小了7.7%,與2014年全年相比,同比降幅擴(kuò)大了13%。

　　然而,土地成交規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)的背后,并不是土地市場(chǎng)的低迷,地價(jià)的下跌。

　　據(jù)上海易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1月份至4月份,上海市土地成交均價(jià)為7533元/平方米,同比增長(zhǎng)21.8%,較上月增幅提高了7.1%,與2014年全年相比,增幅提高了12.7%,創(chuàng)下自2010年4月份以來(lái)的地價(jià)新高。

　　徐向科認(rèn)為,究其原因,一方面受到近期多重利好政策的影響,開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的意愿增強(qiáng);另一方面,房地產(chǎn)市場(chǎng)分化,開(kāi)發(fā)商一致看好一線城市,導(dǎo)致上海土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

　　值得注意的是,在房地產(chǎn)市場(chǎng),靠規(guī)?；l(fā)展盈利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去之際,房企若一味搶地競(jìng)爭(zhēng),其在成本控制、盈利指標(biāo)上將愈發(fā)難以向投資者交代。

　　鑒于此,房企結(jié)盟時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨,中海與中建合并之后,招商系、中交系、保利系、上實(shí)系、中糧系等地產(chǎn)重組正在密集進(jìn)行。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者直言,除了抱團(tuán)取暖,減少同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力外,共享低成本土地資源和降低融資成本都對(duì)企業(yè)安全運(yùn)營(yíng)非常重要。

　　正如萬(wàn)科總裁郁亮在萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)結(jié)盟時(shí)所說(shuō),“今年以來(lái)全國(guó)最多買地的買家是誰(shuí),不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)商,是金融機(jī)構(gòu),或者雖然表面上去拿地,背后都是金融機(jī)構(gòu)在支持,平安是今年以來(lái)買地最多的發(fā)展商,金融的影子在中間扮演了非常重要的角色。這是結(jié)盟發(fā)展中的一個(gè)新的趨勢(shì),跟金融的結(jié)盟。”