樓市庫存去化曙光乍現(xiàn) 棚改獲信貸定向支持

    在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)代表中央政府向地方政府傳達(dá)了加大棚戶區(qū)改造(下稱棚改)貨幣化補(bǔ)償比例的精神后,地方政府用于棚改的資金終有著落。中央政府已經(jīng)確定,銀行信貸資產(chǎn)證券化置換出信貸資金后,棚改將是這些信貸資金的最優(yōu)先投向。

    中央政府已經(jīng)確定了總規(guī)模5000億元的新增銀行信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)規(guī)模。此后,中國銀行間市場(chǎng)交易協(xié)會(huì)亦下發(fā)有關(guān)操作指引文件,對(duì)個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品進(jìn)行操作指引。

    這將有助于地方政府通過運(yùn)用信貸安排,提升貨幣化補(bǔ)償?shù)谋壤?進(jìn)而將棚改制造的剛性需求導(dǎo)引入商品房市場(chǎng),由持有貨幣補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存,進(jìn)而達(dá)成穩(wěn)定住房消費(fèi)市場(chǎng)的作用。

    信貸定向支持

    “既然中央層面有精神要提高棚改貨幣化補(bǔ)償安置的比例,就應(yīng)該會(huì)有配套政策,我們現(xiàn)在確認(rèn),應(yīng)該會(huì)有信貸規(guī)模對(duì)棚改的定向支持政策。”5月20日清晨,一位不愿具名的某省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官員向記者表示。

    這并非孤例。多省份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳內(nèi)部人士,也都表達(dá)了類似的說法。他們言中的“定向信貸規(guī)模”支持,至于來源,基本上都是同一指向,即國務(wù)院已經(jīng)確定的新增5000億元信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)規(guī)模。

    與此同時(shí),5月15日前后,中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)下發(fā)了《個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券信息披露指引(試行)》(下稱“指引”)。這實(shí)際上,即是住房抵押資產(chǎn)證券化。

    信貸資產(chǎn)證券化是將原本不流通的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成為可流通資本市場(chǎng)證券的過程。因抵押資產(chǎn)不同,而分為多種類別。盡管種類繁雜,但其共通的特點(diǎn)是能為銀行置換出資金流動(dòng)性,用以信貸投放。

    在國務(wù)院確定新增5000億元信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)規(guī)模之后,置換出的信貸資金用途即成為重點(diǎn)所在。住建部多位內(nèi)部人士向本報(bào)記者證實(shí),在信貸資產(chǎn)證券化置換出的信貸資金用途方面,國務(wù)院已經(jīng)確定,棚戶區(qū)改造是優(yōu)先選項(xiàng)和重點(diǎn)投向。

    “新增證券化試點(diǎn)置換出的信貸資金,國務(wù)院確定了三個(gè)主要的投向:棚戶區(qū)改造、水利和中西部鐵路建設(shè)。在這三個(gè)投向上,棚戶區(qū)改造是優(yōu)先選項(xiàng),國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)特別要求,要把騰出的資金用在刀刃上。”5月20日清晨,一位接近住建部的權(quán)威人士稱。

    目前,包括國家開發(fā)銀行和商業(yè)銀行在內(nèi),基本已經(jīng)在本銀行內(nèi)部對(duì)上述要求進(jìn)行了傳達(dá),并各自制定有關(guān)的指引和導(dǎo)則,預(yù)計(jì)在未來幾個(gè)月內(nèi),將有大量信貸資金進(jìn)入棚改領(lǐng)域。

    貨幣補(bǔ)償方向

    新增信貸資產(chǎn)證券化置換信貸規(guī)模之所以引發(fā)地方政府的普遍關(guān)注,主要是由于此前住建部已經(jīng)明確要求,地方政府逐步提高棚戶區(qū)改造過程當(dāng)中以貨幣化進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)谋壤?。如果要落?shí)這一精神,地方政府需要大量真金白銀的資金投入。

    這在地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部被稱為“補(bǔ)磚頭”和“補(bǔ)人頭”。前者意指通過住房實(shí)物對(duì)拆遷戶進(jìn)行安置;后者意指通過貨幣化的方式,對(duì)拆遷戶家庭直接進(jìn)行補(bǔ)償,由拆遷戶家庭在持有貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下,進(jìn)入住房消費(fèi)市場(chǎng),通過購置住房解決安置問題。

    “地方政府此前之所以熱衷于補(bǔ)磚頭的方式,而補(bǔ)人頭的比例相對(duì)比較低,主要原因是實(shí)物安置的方式,所需真金白銀投入的資金比較小,一般的模式是,地方政府出土地,把開發(fā)企業(yè)引入進(jìn)來,由開發(fā)企業(yè)墊資修建棚戶區(qū)改造實(shí)物安置的房屋,對(duì)棚戶區(qū)拆遷戶進(jìn)行安置,然后在地塊當(dāng)中,由開發(fā)商進(jìn)行一部分的商品房開發(fā),作為對(duì)開發(fā)商墊資的補(bǔ)償。”前述某省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官員告訴記者。

    “補(bǔ)磚頭”盛行,側(cè)面反映了地方政府在棚改投入方面的資金困境。此前,住建部牽頭在南寧、長(zhǎng)春召開了全國棚改片區(qū)工作會(huì),會(huì)議由住建部部長(zhǎng)陳政高主持。在該次會(huì)議上,陳政高強(qiáng)調(diào),要逐步提高貨幣化補(bǔ)償安置方式的比例。

    記者了解到,在此次會(huì)議之前,部分地方政府已經(jīng)開始提高城市棚戶區(qū)改造過程中貨幣化安置補(bǔ)償?shù)谋壤?。這些省份包括陜西、四川、湖南等省。陜西的貨幣安置補(bǔ)償戶,已從最初的比例不足3%提高到目前的34.9%;四川成都中心城區(qū)棚改居民選擇貨幣化安置比例,已從2012年的53%提高到去年的70%以上;湖南湘潭的棚改貨幣安置率則高達(dá)80%。

    住房存量消化利好

    “提高貨幣化安置比例,在客觀上會(huì)起到去化庫存的效果,但前提是,財(cái)政資金、政策性貸款、信貸資金能跟得上,走到位,有了這三類資金的支持,才能消耗掉市場(chǎng)中的存量住宅。”前述某省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的官員告訴記者。

    政策性貸款的通路已基本打通。按照工作安排,國開行住宅金融事業(yè)部組建完畢,目前約有50人專門從事棚改事業(yè),已在全國37個(gè)省及計(jì)劃單列市完成了35個(gè)地方貸款平臺(tái)的搭建。2014年,國開行完成棚改貸款發(fā)放4086億元,是2013年的4倍。截至2015年5月8日,國家開發(fā)銀行已累計(jì)發(fā)放10033億元棚改貸款。

    因此,在有消化庫存效用的“棚改貨幣化安置”中最為重要的變量因素集中到了銀行信貸領(lǐng)域。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,截至2015年4月,全國商品住房存量為65681萬平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)估,存量住宅約70%以上集中在二三線城市。而在“3·30”新政之后,一線城市的庫存去化速度明顯加快,而二三線城市的庫存去化速度基本沒有太大變化。

    3月5日,國務(wù)院總理李克強(qiáng)在全國人大作政府工作報(bào)告時(shí)提出,要加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套,其中棚戶區(qū)改造580萬套,增加110萬套,把城市危房改造納入棚改政策范圍。

    “如果今年的棚改計(jì)劃任務(wù)中,有1/3的比例可以通過貨幣化的補(bǔ)償方式,進(jìn)入商品房市場(chǎng)解決安置,那么基本上就可以消耗掉一半的市場(chǎng)庫存,但是,這就需要銀行信貸對(duì)棚改給予重點(diǎn)支持。從現(xiàn)在的狀況看,中央是在朝著這條路走的,從住房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)證券化的規(guī)模來看,進(jìn)入棚改領(lǐng)域的信貸支持規(guī)模累計(jì)應(yīng)該在1000億元上下,當(dāng)然,這有待實(shí)踐檢驗(yàn)。”前述某省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳人士稱。