購房指南：要了解關(guān)于商品房糾紛的知識

    買房無小事，這話一點不假。因為對于很多消費者而言，買房稱得上是人生中最大的一筆開支。但其中涉及細(xì)節(jié)較多，再加上購房者對房地產(chǎn)知識一知半解，因此在購房過程中很容易出現(xiàn)問題。

    寶雞市住建局住房發(fā)展科科長張世芬表示，目前寶雞關(guān)于商品房的糾紛，主要集中在面積誤差、交房標(biāo)準(zhǔn)和辦理產(chǎn)權(quán)證等三個方面。購房者一定要對此提前了解，以備出現(xiàn)問題時及時化解。

    面積“多退少補”不合理

    在房屋買賣中，購房者經(jīng)常就實際面積與合同書中簽訂面積之間的誤差與開發(fā)商發(fā)生糾紛。張世芬表示，這是近幾年商品房糾紛中最常見的問題之一。

    根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中寫明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，合同未做約定的，則按照面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款；超出3%時，買受人有權(quán)退房處理。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

    “這樣處理有個前提——合同未做約定，可實際很多購房合同中對于房屋面積和價款的約定都是‘多退少補’，這樣當(dāng)房屋面積出現(xiàn)問題時，就只能遵循多退少補的原則處理。”張世芬說。“多退少補看似合情合理，但實際對于購房者而言很不公平，購房者也會因此承受較大的風(fēng)險責(zé)任。因此建議購房者在簽訂購房合同時，要對這部分內(nèi)容留個心。”

    交房標(biāo)準(zhǔn)模糊不清

    在購房合同書中，通常都會對交房時間進行約定，若超出交房時間，開發(fā)商則需要承擔(dān)一定的違約金。

“合同里的‘交房時間’說得往往比較寬泛，一旦出現(xiàn)問題就會成為爭議點。”張世芬解釋說，對于交房時間，購房者需要了解清楚是經(jīng)過工程竣工驗收還是已經(jīng)拿到了《工程竣工驗收備案表》，這兩者之間在時間上會有很大的出入。

    “前者比較簡單，后者因為會涉及消防驗收等多個環(huán)節(jié)，因此需要花費的時間也比較長?！豆こ炭⒐を炇諅浒副怼肥亲C明房屋質(zhì)量檢驗合格、達(dá)到了交房要求的依據(jù)，也只有在獲得了備案表之后，開發(fā)商才可以進行交房，也就是購房者通常所說的‘交鑰匙’。”

    產(chǎn)權(quán)證辦理期限不明確

    房屋權(quán)屬證書是證明權(quán)利人享有房產(chǎn)所有權(quán)的唯一法定要件。在商品房買賣中，交付房屋并辦妥房產(chǎn)證是房地產(chǎn)開發(fā)商法定的基本義務(wù)。但實際上，寶雞業(yè)主在入住新房幾年后仍拿不到房產(chǎn)證的不在少數(shù)。

    “這與合同約定不明有著很大的關(guān)系。”張世芬表示，通常在購房合同中對房產(chǎn)證的辦理會有期限的限制，超出這個期限開發(fā)商需要承擔(dān)一定的違約金。但對于這個違約金，購房者也需要留意它是否是固定金額。如果金額固定且涉及數(shù)額較少時，就需要注意這樣的約定是否會對開發(fā)商產(chǎn)生約束。

    “最好的辦法是將違約金與時間掛鉤，無論是按天、月還是年，時間越長、違約責(zé)任越大，這樣對開發(fā)商的約束力也就越大，這樣才能督促開發(fā)商盡快為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。”