購(gòu)房指南：要了解關(guān)于商品房糾紛的知識(shí)

    買(mǎi)房無(wú)小事，這話一點(diǎn)不假。因?yàn)閷?duì)于很多消費(fèi)者而言，買(mǎi)房稱得上是人生中最大的一筆開(kāi)支。但其中涉及細(xì)節(jié)較多，再加上購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)一知半解，因此在購(gòu)房過(guò)程中很容易出現(xiàn)問(wèn)題。

    寶雞市住建局住房發(fā)展科科長(zhǎng)張世芬表示，目前寶雞關(guān)于商品房的糾紛，主要集中在面積誤差、交房標(biāo)準(zhǔn)和辦理產(chǎn)權(quán)證等三個(gè)方面。購(gòu)房者一定要對(duì)此提前了解，以備出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)化解。

    面積“多退少補(bǔ)”不合理

    在房屋買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房者經(jīng)常就實(shí)際面積與合同書(shū)中簽訂面積之間的誤差與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛。張世芬表示，這是近幾年商品房糾紛中最常見(jiàn)的問(wèn)題之一。

    根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中寫(xiě)明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，合同未做約定的，則按照面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房處理。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

    “這樣處理有個(gè)前提——合同未做約定，可實(shí)際很多購(gòu)房合同中對(duì)于房屋面積和價(jià)款的約定都是‘多退少補(bǔ)’，這樣當(dāng)房屋面積出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，就只能遵循多退少補(bǔ)的原則處理。”張世芬說(shuō)。“多退少補(bǔ)看似合情合理，但實(shí)際對(duì)于購(gòu)房者而言很不公平，購(gòu)房者也會(huì)因此承受較大的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。因此建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要對(duì)這部分內(nèi)容留個(gè)心。”

    交房標(biāo)準(zhǔn)模糊不清

    在購(gòu)房合同書(shū)中，通常都會(huì)對(duì)交房時(shí)間進(jìn)行約定，若超出交房時(shí)間，開(kāi)發(fā)商則需要承擔(dān)一定的違約金。

“合同里的‘交房時(shí)間’說(shuō)得往往比較寬泛，一旦出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)成為爭(zhēng)議點(diǎn)。”張世芬解釋說(shuō)，對(duì)于交房時(shí)間，購(gòu)房者需要了解清楚是經(jīng)過(guò)工程竣工驗(yàn)收還是已經(jīng)拿到了《工程竣工驗(yàn)收備案表》，這兩者之間在時(shí)間上會(huì)有很大的出入。

    “前者比較簡(jiǎn)單，后者因?yàn)闀?huì)涉及消防驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此需要花費(fèi)的時(shí)間也比較長(zhǎng)。《工程竣工驗(yàn)收備案表》是證明房屋質(zhì)量檢驗(yàn)合格、達(dá)到了交房要求的依據(jù)，也只有在獲得了備案表之后，開(kāi)發(fā)商才可以進(jìn)行交房，也就是購(gòu)房者通常所說(shuō)的‘交鑰匙’。”

    產(chǎn)權(quán)證辦理期限不明確

    房屋權(quán)屬證書(shū)是證明權(quán)利人享有房產(chǎn)所有權(quán)的唯一法定要件。在商品房買(mǎi)賣(mài)中，交付房屋并辦妥房產(chǎn)證是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商法定的基本義務(wù)。但實(shí)際上，寶雞業(yè)主在入住新房幾年后仍拿不到房產(chǎn)證的不在少數(shù)。

    “這與合同約定不明有著很大的關(guān)系。”張世芬表示，通常在購(gòu)房合同中對(duì)房產(chǎn)證的辦理會(huì)有期限的限制，超出這個(gè)期限開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)一定的違約金。但對(duì)于這個(gè)違約金，購(gòu)房者也需要留意它是否是固定金額。如果金額固定且涉及數(shù)額較少時(shí)，就需要注意這樣的約定是否會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生約束。

    “最好的辦法是將違約金與時(shí)間掛鉤，無(wú)論是按天、月還是年，時(shí)間越長(zhǎng)、違約責(zé)任越大，這樣對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束力也就越大，這樣才能督促開(kāi)發(fā)商盡快為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。”