中國版“兩房”被重新拾起 加速樓市去庫存

    中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)本月15日發(fā)布《個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券信息披露指引(試行)》公告，被稱為中國版“兩房”。事實(shí)上，去年央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布930新政的同時(shí)，也曾提出住房抵押貸款證券化(Mortgage-Backed Security，下文簡稱MBS)等金融衍生工具概念。國內(nèi)MBS政策自美國次貸危機(jī)后處于停滯狀態(tài)，這兩年開始重新受到關(guān)注。

　　中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)是銀行間市場的自律組織，央行為其主管部門。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次指引由協(xié)會(huì)首次發(fā)出，旨在試探市場反應(yīng)，如果市場反應(yīng)良好，央行可能會(huì)采取進(jìn)一步措施。MBS有助于盤活銀行資產(chǎn)，使其有更多資金用于新增房貸，有利房地產(chǎn)去庫存。

　　機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)未來5年發(fā)行4-6萬億MBS

　　此次中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)發(fā)布的指引公告顯示，“個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券，是指在中國境內(nèi)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將個(gè)人住房抵押貸款信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行收益證券，以該個(gè)人住房抵押貸款所產(chǎn)生的先進(jìn)支付資產(chǎn)支持證券收益的證券化融資工具。”

　　根據(jù)指引要求，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)披露發(fā)起機(jī)構(gòu)個(gè)人住房抵押貸款至少十年的完整數(shù)據(jù)，經(jīng)營不足十年的，應(yīng)提供自開始經(jīng)營時(shí)起的完整數(shù)據(jù)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，過去銀行給購房者貸款后，按揭貸款期限有的長達(dá)30年，這使得商業(yè)銀行資金回收速度慢。現(xiàn)在基于MBS，能夠讓投資者來購置此類證券，有利銀行貸款資金收回，房貸資產(chǎn)最后轉(zhuǎn)變?yōu)镸BS證券，利好資金期限結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者從同策咨詢研究部報(bào)告中了解到，美國MBS從1980年開始，發(fā)展到2007年最高峰時(shí)期，27年時(shí)間從111億美元躍至9.3萬億美元。目前國內(nèi)MBS還處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)商業(yè)銀行僅發(fā)行了3筆MBS，分別是建元2005-1、建元2007-1和郵元2014年第一期RMBS，我國MBS余額為138億元人民幣。

　　截至2014年6月，我國購房貸款余額為10.7萬億。不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，從安全性考慮，只有選擇優(yōu)質(zhì)房貸資產(chǎn)進(jìn)行證券化，而這其中只有不到一半為優(yōu)質(zhì)房貸資產(chǎn)。

　　張宏偉預(yù)計(jì)，2015年上半年MBS會(huì)逐步推出，未來一到兩年內(nèi)會(huì)加速推進(jìn)MBS，預(yù)計(jì)未來5年發(fā)行4——6萬億MBS。

　　鑒于美國經(jīng)驗(yàn)，同策報(bào)告預(yù)測中國MBS于2015年以后加速推出，預(yù)計(jì)2020年住房抵押證券化率達(dá)到25%——40%，2025年達(dá)到50%，達(dá)到美國成熟市場水平。

　　MBS有利樓市消化庫存

　　一般來說，住房按揭貸款占壓了大量銀行資產(chǎn)，期限一般在5——30年，流動(dòng)性非常差，導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率極低，資金使用效率不高。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中國版“兩房”開閘有利于信貸環(huán)境寬松，撬動(dòng)10萬億房貸資金，但同時(shí)也要吸取美國MBS速度過快、規(guī)模過大的教訓(xùn)，嚴(yán)防房地產(chǎn)金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　“MBS會(huì)和傳統(tǒng)的按揭貸款做風(fēng)險(xiǎn)隔離，相當(dāng)于兩筆業(yè)務(wù)，直接關(guān)聯(lián)不大。即便購房者違約，也不會(huì)影響MBS產(chǎn)品的收益率，因?yàn)槠炔坏靡焉虡I(yè)銀行自己會(huì)貼息。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　張宏偉表示，MBS對樓市來說是利好消息，將有利于消化庫存，調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，也促使中國未來3——5年市場逐漸走向供需平衡。