易憲容：未來幾個(gè)月國內(nèi)樓市將持僵持局面

    今年，房地產(chǎn)市場為什么能夠迅速繁榮或量價(jià)齊漲？實(shí)際上，目前中國的房地產(chǎn)市場根本就不存在所謂的“剛性需求”，也不存在居民的錢太多來推高房價(jià)，而是這些人過度地使用具有公共性質(zhì)的商業(yè)銀行體系，通過銀行體系的高杠桿在炒作國內(nèi)住房。如果說，這些住房炒作者不能夠利用銀行的金融杠桿，今年房地產(chǎn)市場要出現(xiàn)這種所謂的繁榮是不可能的。也就是說，今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮最大的推動(dòng)力就是政府的房地產(chǎn)救市政策。

　　我在今年上半年就指出，2008年9月的美國金融危機(jī)救了中國的房地產(chǎn)市場。因?yàn)?，盡管在2008年中國經(jīng)濟(jì)是出現(xiàn)了一些問題，但是中國金融體系沒有出現(xiàn)危機(jī)，中國經(jīng)濟(jì)也沒有出現(xiàn)危機(jī)。但是，在美國金融危機(jī)之后，政府出臺(tái)比美國更為強(qiáng)勁的救市政策，而這些救市政策是對(duì)房地產(chǎn)市場強(qiáng)勢的全面優(yōu)惠政策，特別是全世界最為優(yōu)惠的信貸優(yōu)惠政策，讓中國的個(gè)人住房按揭貸款優(yōu)惠利率降到比美國還要低的水平。僅這一種個(gè)人住房按揭貸款優(yōu)惠政策就足以把國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格推高。

　　因?yàn)?，我們可以看到，目前美國的?lián)邦基準(zhǔn)利率為0.25%，其個(gè)人住房按揭貸款利率為5.3%，而且美國對(duì)借款人采取利率差異化，即不同信用者其貸款利率是不一樣的。比如說，對(duì)于優(yōu)級(jí)信用者，其個(gè)人住房按揭貸款利率是5%，那么次級(jí)信用者的住房按揭貸款利率就可能達(dá)到9%（一般加權(quán)相差4%）。這種對(duì)借款人利率的差異性不僅可以降低商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，也可以將一些風(fēng)險(xiǎn)過高的住房投資者及消費(fèi)者排斥在市場之外。但是，在中國，其基準(zhǔn)利率（比如一年期存款利率為2.25%，一年期貸款利率為5.31%）比美國要高，而個(gè)人住房按揭貸款優(yōu)惠利率為4.158%，而且借款人利率完全一樣沒有差異化。這里有什么問題呢？可以看到，美國的基準(zhǔn)利率低，但個(gè)人按揭貸款利率要比中國的高，而中國基準(zhǔn)利率比美國要高，但其個(gè)人按揭貸款利率要比美國低。

　　預(yù)計(jì)未來中央政府對(duì)房地產(chǎn)政策的權(quán)衡主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。一是如何保證房地產(chǎn)市場是一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場。這方面不僅體現(xiàn)在如何加大保障性住房的建設(shè)的力度，加大對(duì)保障性住房的9000億元的投入，而且在于如何抑制房地產(chǎn)市場炒作過度。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格飆升過快的原因，根本就在于住房投資比重過高，少數(shù)人住房持有量過高。而且這種現(xiàn)象有兩方面的根本原因，一方面是住房的稅收政策出了問題?？v觀全世界所有的有房地產(chǎn)市場的國家，哪一個(gè)國家的住房投資不征稅？只有中國例外。另一方面是住房的信貸政策，投資住房可以享受優(yōu)惠信貸政策，這豈不是讓全國其他人來補(bǔ)貼這些投資者？因此，要保證房地產(chǎn)成為以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，這個(gè)十七大報(bào)告的基本精神，在近期內(nèi)會(huì)被落實(shí)在政策內(nèi)。二是如何保證房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)泡沫及促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。三是通過房地產(chǎn)市場促進(jìn)社會(huì)財(cái)富分配公平，建立和諧社會(huì)。

　　還有，促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整一個(gè)重要的因素是商業(yè)銀行。別看2009年商業(yè)銀行天量貸款增長，但是2009年并非國內(nèi)銀行業(yè)大豐收的一年。因?yàn)樾刨J政策的轉(zhuǎn)移機(jī)制，巨大的利益轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府手上了。這種以犧牲存款人利益及商業(yè)銀行利益的信貸政策是不可持續(xù)的。從最近的一些信息來看，商業(yè)銀行已經(jīng)意識(shí)到其問題的嚴(yán)重性并開始改變這種狀態(tài)?？梢哉f，個(gè)人住房按揭貸款恢復(fù)到現(xiàn)有規(guī)定將是2010年基本態(tài)勢，其中最為重要的是優(yōu)惠利率政策從特別應(yīng)急政策恢復(fù)到常態(tài)。

　　如果2010年國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款的優(yōu)惠利率出現(xiàn)調(diào)整，也就是說，這種信貸管制下的利益轉(zhuǎn)移機(jī)制將發(fā)生根本的變化，那么它對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生以下幾個(gè)方面影響。一是如果個(gè)人住房按揭貸款利率回復(fù)到85折的水平，那么個(gè)人住房按揭貸款利率就得上升到4.5135%，商業(yè)銀行利差增加0.3555。如果以2009年底個(gè)人按揭貸款為4萬億元計(jì)算（實(shí)際上比這要高），購買住房將增加貸款成本142億元。二是個(gè)人按揭貸款利率的上升不僅增加了其貸款成本，更為重要的是會(huì)改變投資者對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期。因?yàn)?，這不僅意味著過度優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策在改變，也意味著強(qiáng)勢的救市政策在調(diào)整，意味著隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長上行，貨幣政策進(jìn)一步調(diào)整，利率進(jìn)一步上升。三是利率上升，對(duì)商業(yè)銀行是一個(gè)利好。當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)利差擴(kuò)大更有利于提高其經(jīng)營業(yè)績時(shí)，更因?yàn)榻柚凇秱€(gè)人貸款管理?xiàng)l例》出臺(tái)，讓整個(gè)個(gè)人按揭貸款利率差異化個(gè)性化，提高個(gè)人住房按揭貸款的市場準(zhǔn)入門檻，降低其潛在風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，那種投機(jī)炒作者涌入市場的情況會(huì)有所改變。正是在這種情況下，整個(gè)房地產(chǎn)的需求關(guān)系將發(fā)生較大的變化。

　　我一直在強(qiáng)調(diào)，個(gè)人住房按揭貸款政策是內(nèi)地房地產(chǎn)市場得以繁榮的核心。2008年9月以來的住房按揭貸款已經(jīng)到放任自由的態(tài)勢，它是導(dǎo)致今年房價(jià)快速飆升的根源。如果這種政策不調(diào)整，房地產(chǎn)泡沫會(huì)進(jìn)一步吹大。在世界歷史上，任何房地產(chǎn)市場泡沫總是會(huì)破滅的，而房地產(chǎn)泡沫破滅的最終結(jié)果是銀行危機(jī)及金融危機(jī)爆發(fā)。為了避免房地產(chǎn)泡沫吹大，過度寬松的個(gè)人住房按揭貸款不可持續(xù)，調(diào)整也是必然的。因此，個(gè)人住房按揭貸款利率調(diào)整及信貸政策的調(diào)整已經(jīng)開始，它對(duì)房地產(chǎn)市場的影響也已經(jīng)開始。從最近香港的情況可以看到，只要銀行信貸政策有所調(diào)整，房地產(chǎn)市場立即反應(yīng)強(qiáng)烈。內(nèi)地的情況比香港只會(huì)有過之而無不及。

　　因此，未來幾個(gè)月國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，由于房價(jià)過高，絕大多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)無力進(jìn)入這個(gè)市場；面臨著救市的貨幣政策退出，面臨著個(gè)人住房按揭政策回歸到常態(tài)，住房的投資者的市場預(yù)期將會(huì)發(fā)生巨大的變化，因此，他們或是不會(huì)輕易地進(jìn)入市場，或是會(huì)把手上持有住房賣出，這樣市場的供給增加而需求會(huì)減少；對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于2009年房地產(chǎn)市場的繁榮完全改變了其生存狀況，它們完全有實(shí)力讓房價(jià)持續(xù)在高位而不愿意出售。對(duì)于地方政府來說，2008年的財(cái)政困境已經(jīng)解除，2009年土地財(cái)政大獲豐收，因此，一些地方性的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策可以在年底中止。對(duì)于商業(yè)銀行來說，如果信貸政策調(diào)整，它們是最大的受益者，因此，它們樂見信貸政策的調(diào)整。再加上監(jiān)管部門最近一系列個(gè)人信貸管理辦法出臺(tái)，2010年商業(yè)銀行違規(guī)操作的幾率會(huì)比較小一些。在這樣的情況下，未來幾個(gè)月房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)僵持的局面。而這種僵持局面的打破就在于中央希望讓中國的房地產(chǎn)市場成為一個(gè)什么樣的市場。